房地產(chǎn)成本核算及控制對策論文
房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與成本控制成為了保障房地產(chǎn)開發(fā)商合法利益的重要手段。新時期的房地產(chǎn)企業(yè)參與了宏觀調(diào)控，因此給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的挑戰(zhàn)，要求企業(yè)加強成本核算與成本控制，為自身的穩(wěn)定有序發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方法中存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作主要是對開發(fā)項目中實際產(chǎn)生的資金使用情況，按已明確的成本核算對象或成本使用范圍進行費用的惠及與科學分配。做好房地產(chǎn)開發(fā)成本核算工作，健全各類核算方式，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益具有重要保障作用。
1.成本核算的對象不清晰。
隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，促進了項目開發(fā)數(shù)量的增加，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)需分批進行，部分開發(fā)項目涉及了商業(yè)地產(chǎn)、別墅等建筑。對房地產(chǎn)開發(fā)類型及其工期的核算，缺乏一套標準系統(tǒng)的成本核算，給成本核算工作的運行帶來了困難，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
2.缺乏科學的成本費用分配方法。
房地產(chǎn)企業(yè)所有的開發(fā)項目費用都要納入到項目成本范疇中，對于企業(yè)各開發(fā)項目形成的共同費用，應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定科學分配，并間接地納入到項目成本中。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目中往往會產(chǎn)生一些間接地成本，怎樣對該成本進行科學分配，房地產(chǎn)成本核算中并未給出詳細的標準，因此制約了房地產(chǎn)成本核算。
3.成本核算中存在明顯的建筑安裝成本虛增現(xiàn)象。
建筑安裝成本在房地產(chǎn)成本核算中同樣占據(jù)重要位置，然而房地產(chǎn)成本核算工作中卻忽視了針對該方面制定健全的制度規(guī)定，致使成本核算中存在明顯的建筑安裝成本虛增現(xiàn)象，無法準確揭露開發(fā)項目的實際成本與利潤。
4.成本核算周期不明確。
房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)具有較長的周期，但企業(yè)成本核算工作必須始終圍繞生產(chǎn)周期進行，以準確計算企業(yè)的實際經(jīng)營利潤，從而分析評價企業(yè)的發(fā)展狀況。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，部分項目竣工后并未完成相應(yīng)的開發(fā)，也無法開展成本核算及結(jié)算工作，加之有的區(qū)域缺乏完善的設(shè)施，阻礙了成本核算的有效運行，進而影響了企業(yè)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算與企業(yè)的經(jīng)濟效益息息相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)對該項工作投入必要的關(guān)注和支持，切實保障企業(yè)的經(jīng)濟效益，加強規(guī)范成本核算，制定一系列完善有效的成本核算方法。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制同樣在企業(yè)經(jīng)濟效益中發(fā)揮不可忽視的作用，然而目前仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作不夠完善，具體有以下幾方面的問題：
1.成本管理意識有待強化。
當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作仍不夠完善，很多企業(yè)均未樹立正確的成本管理意識，將重心放在了對成本核算的事后控制上。并且由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本競爭意識不足，使得成本核算和預(yù)算人員只能根據(jù)合同中的相關(guān)規(guī)定來控制項目的開發(fā)成本，項目開發(fā)過程中的成本控制缺乏高效完善的措施。在房地產(chǎn)企業(yè)特殊性質(zhì)的影響下，造成成本控制無法貫徹落實，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也制約了其經(jīng)濟效益的提升。
2.缺乏完善的成本管理控制體系。
近年來，房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了競爭而競爭，沒有結(jié)合自身實際，制定完善的戰(zhàn)略性發(fā)展目標，特別在成本管理方面更是缺乏健全的目標。由于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的管理十分粗放，直接降低了成本控制工作的動力，也沒有相關(guān)的控制規(guī)劃，使成本控制工作的職能作用無法得到全面發(fā)揮，成本管理的制度化、規(guī)范化目標不強。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理缺乏行之有效的成本控制管理體系，造成成本管理流于形式，是不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的。
3.成本內(nèi)部控制有待完善。
房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本控制工作時，往往會將重心放在事后控制上，很少涉及事前控制與事中控制，并且成本控制中的成本預(yù)測及管理工作不夠規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中忽視了成本控制的重要性，未跟蹤控制開發(fā)項目的'全過程，從而造成大部分的項目實際難以獲得有效的成本控制，不僅給企業(yè)的經(jīng)濟帶來嚴重損失，而且還影響了房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與成本控制的對策
1.完善成本核算項目。
導致房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算中存在各類問題的主要原因是沒有科學的規(guī)范與成本核算方法作為依據(jù)，所以加強完善成本核算方法及其規(guī)范成為了當前的重點。成本核算中要特別注意對設(shè)計階段核算工作的不斷完善，以保證后期施工有相關(guān)的參考依據(jù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目工期及其出現(xiàn)的附加成本，成本核算中應(yīng)給出正確的規(guī)范，同時還應(yīng)規(guī)范開發(fā)項目的成本周期核算工作，構(gòu)建與之匹配的完善規(guī)章制度，從而確保成本核算正常有序運轉(zhuǎn)。
2.構(gòu)建一套規(guī)范完善的監(jiān)督機制。
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算工作的監(jiān)督力度不足，使成本核算中存在明顯的建筑費用虛增情況，極大的阻礙了企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此現(xiàn)階段應(yīng)盡快構(gòu)建一套有關(guān)于成本核算方面的監(jiān)督機制，構(gòu)建并落實完善的成本核算責任制度及審計制度，只要發(fā)現(xiàn)存在成本失真問題，必須及時找出相關(guān)責任人，激發(fā)成本核算人員的工作熱情，培養(yǎng)其強烈的責任感，以有效防范成本核算問題的發(fā)生。此外，成本核算過程中還應(yīng)充分反映審計工作的監(jiān)督職能，嚴格審計核算信息，避免核算問題。
3.做好開發(fā)項目信息的動態(tài)監(jiān)控。
有不少房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中往往忽視了成本控制的重要性，使房地產(chǎn)企業(yè)成本不斷增加，經(jīng)濟效益停滯不前。當前，在先進的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的發(fā)展進步及成本管理水平的不斷提升下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置適合自己的成本動態(tài)更新系統(tǒng)，嚴密監(jiān)控成本運行過程，并加強項目開發(fā)過程中的成本動態(tài)監(jiān)督，對整體開發(fā)項目的造價進行認真分析、正確預(yù)測，并嚴格觀察后期的補救措施，只要發(fā)現(xiàn)存在資金不足的問題，應(yīng)立即對當前的工作方案進行調(diào)整，或者加大后續(xù)資金的投入力度，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的正常發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
4.強化成本控制工作。
當前，在房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制中應(yīng)嚴格監(jiān)管招投標階段，防止一些不符合標準的企業(yè)中標，以免給后期施工帶來經(jīng)濟損失。同時企業(yè)還應(yīng)構(gòu)建一系列有效的內(nèi)部控制措施及其規(guī)范，確保項目成本的科學預(yù)算，注重對項目成本的事前控制。成本控制應(yīng)涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目各環(huán)節(jié)階段，只有加強各環(huán)節(jié)階段的成本控制，才能保證過程中的資金合理使用，推動開發(fā)項目的科學發(fā)展。此外，企業(yè)還應(yīng)落實各類有效的內(nèi)部控制措施，以增強自身經(jīng)濟效益。
5.建立健全的成本控制體系。
當前，企業(yè)應(yīng)在財務(wù)管理工作中構(gòu)建專門的審計部門和控制部門，加強控制開發(fā)項目中的成本，將成本控制全面落實到項目開發(fā)全過程中。還要建立健全成本控制制度，明確成本控制人員的職責權(quán)限，落實獎懲措施，凡是工作不認真或經(jīng)常失誤的人員，應(yīng)給予必要的懲罰，敲響警鐘，以免今后工作中再次出現(xiàn)此類情況，發(fā)揮成本控制的作用，從而正常順利的運行。
6.建立成本管理信息平臺。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快建立一個成本管理信息平臺，以全面反映項目成本情況，并輔助我們構(gòu)建完善的資本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、及時了解核心業(yè)務(wù)運行情況，將業(yè)務(wù)、財務(wù)、資金管理密切聯(lián)系起來。該系統(tǒng)主要以合同管理為基礎(chǔ)，負責成本的估算、預(yù)算，合同臺帳、合同變更、合同結(jié)算、資金計劃、預(yù)算責任帳套等任務(wù)。此外，成本管理信息平臺還為企業(yè)正確決策提供了有力依據(jù)，比如在付款時間、歷史賬務(wù)上，多數(shù)基礎(chǔ)工作都能以成本管理為依托進行簡化，它的透明和實時查詢促使有關(guān)人員工作認真，加強項目監(jiān)控。信息平臺通過反映預(yù)算成本和動態(tài)成本之間的差異，不斷增強企業(yè)的成本控制能力，促進決策的及時進行，從而提高企業(yè)市場競爭實力。
四、結(jié)語
綜上所述可知，由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本大、回收期長，所以企業(yè)應(yīng)及時制定各類完善高效的成本核算方法及成本控制手段，以維護企業(yè)的經(jīng)濟效益，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，推動房地產(chǎn)企業(yè)朝著規(guī)范化、科學化、制度化方向邁進。
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