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房地產開發項目管理的質量控制研究論文

時間:2021-06-23 16:17:14 論文 我要投稿

關于房地產開發項目管理的質量控制研究論文

  1、開發項目準備階段質量控制

關于房地產開發項目管理的質量控制研究論文

  在房地產開發的研究中,許多工作人員忽略了前期研究、策劃與設計的質量管理階段,都把焦點放在施工階段。作為建設方,這種思維方式一旦定型,很難改變,特別是以項目成立的團隊。但是,如果沒有好的設計圖紙與方案,建設工程很難保證項目的成功實施與最大效益化。所以,房地產開發項目前期準備工作非常重要。房地產開發項目的前期工作主要包含了可行研究報告、項目產品策劃、建議書等。首先,健全項目質量管理責任制。項目負責人負責全權管理,親自抓起項目質量工作。與此同時,項目質量經理要定期檢查項目質量,一旦發現重大項目問題,立即向負責人匯報。另外,項目經理還要編制項目報告,確定市場定位,按質量規定計劃。總之,項目中的各個經理、人員都要完成自己的質量責任,確保開發項目質量的有效實施。其次,建立合理的評審制度。評審制度是提高開發項目前期質量的重要保證。一般的房地產會采取德爾菲法,不進可以及時發現自身問題,做出不斷調整,還吸取更多的`專家與咨詢公司的建議,使開發商最大優化。最后,要制定質量計劃。質量計劃是根據項目的特點,明確項目目標與成果,并充分了解與掌握的實施標準。質量計劃要把權限、資源、職責合理分配,按步驟逐漸實施,形成一定的可操作性。

  2、開發項目施工階段質量控制

  開發項目形成實體的過程就是施工,它不僅保證了項目的進程與落實,還確定了產品質量的合理化與科學化。房地產要提高開發項目的工程質量,就必須加強質量預防措施,確保施工階段的質量控制的合理運行,并且可以適當增加施工成本,減少返工成本。舉個例子,如果出現工業產品的配件更換,需要大量人力與財力重新檢查。所以,工程項目施工質量控制必須狠抓狠打,確保穩定實施。筆者根據多年實踐經驗,主要從以下兩個方面說明:

  2.1明確質量目標與計劃

  投資人身為總負責人,不僅要制定項目開發戰略和確定項目定位,還需要對項目的成本和進程都有一定的控制,確保處于相同優先級。另外,項目開發質量目標要保證一個正確的度,如果目標過高,可能會導致綜合績效較低,投資成本過大;如果目標過低,會失去市場競爭,對項目造成傷害。所以,負責人要進行質量費用與投入分析,確保項目成本一致性,降低事故成本費用,并且樹立正確的項目壽命周期觀念。明確質量目標后,要制定合理的質量管理計劃。工作人員要制定出實現質量管理計劃的方案,確保計劃的實施與落實。另外,項目經理要負責團隊的質量責任,具體到對項目質量責任、團隊中的工作人員負責。一旦出現問題,項目經理還要對項目結果負責。所以,質量計劃非常重要,確保項目可以實施與運行。另外,開發項目的質量與目標的成功,就是增加了項目用戶、投資人等的信心。

  2.2質量控制要求

  項目開發的建設施工過程就是對質量的控制,質量控制就是對施工中的程序和過程中的偏差控制。一般來說,過程控制往往是對階段性過程與計劃成果進行比較,看是否一致,并且對比施工過程。這個時候,如果出現不一致的情況,施工人員需要找出執行中存在的偏差。還有一種是利用合同說明中的成品與半成品進行比較,找出一定范圍內的偏差。在施工前,現場負責人要正確分配權限,使每個工作人員各司其職,不可出現占用他人崗位情況。與此同時,設定合理的獎罰制度,杜絕不合格產品的出現。另外,負責人需要把工程施工組織設計送到監管部門手中,進行報備審核。在項目開發中,遇到重點工序前,需要檢查關鍵項目點,避免出現任何問題。并且堅持"三檢"制度。在每一個工序結束后,需要由作業組班、施工員、監管工程師三次審核,才可以保證項目正常運行。項目開發中,一旦遇到質量事故,要找尋問題,堅持"三不放過"原則。做到事故原因不清不放過、防護措施不當不放過、事故者不放過。與此同時,公司要根據圖紙會審對施工人員做出技術培訓,并且不斷推廣新技術和新應用。另一方面,施工人員對一些關鍵部位形成專門負責團隊,建立一個封閉信息網,形成靈敏的高效質量信息反饋系統。同時,現場質檢員要對產品質量進行提取與處理,搜集可靠信息,做出相應決策,制定科學、合理的質量統計分析圖表。

  3、監管部門質量控制

  在房地產項目開發中,一般都會選擇項目監管單位對施工單位質量狀況的監管與控制。并且加強承包人自檢體系管理,強調事前把關控制,做好項目檢驗與現場質量驗收等都是工程質量監管的目標。在監管單位的控制下,確保了項目開發合理進行,爭取質量創優,杜絕一些施工質量事故出現。首先,監管部門要劃分質量單元。為了保證施工的有效、穩定進行,監管人員必須明確劃分出各質量單元,包含了工藝流程監管圖、分項工程與工程部位三個部分。與此同時要配以相同的記錄、實驗表格,確保工序完整進行,杜絕一切質量失誤現象。其次,健全質量組織體系。監理工程師要對所有環節進行掌控,建立完整的質量組織系統。承包人不僅需要自檢三級質量保證體系,還要服從監理工程師對項目質量的管理工作,尤其是對各分級部門的質量與工地檢測部分做好相關調整。最后,質量監理程序要有序進行。監理工程師在施工前,要對承包方做出詳細說明與計劃控制程序,所有人員要共同遵守,確保項目質量控制合理化。另外,監理工程師要對施工技術、方案、進程做出審批,并且做詳細表格,列出需要的材料、機械與勞力。監理工程師還需要參與項目開發的全過程監管,對施工的工藝、方法進行有效質量控制,對一些違反施工技術的行為做指導和警告。

  結語:

  綜上所訴,房地產開發項目管理的質量控制不僅是項目施工的理論依據,也融合項目管理的實踐經驗。隨著項目管理質量控制的不斷完善,使房地產項目施工更加具有合理性與科學性,也極大提高了開發項目的效益化。

  參考文獻:

  [1]張百兵.房地產開發項目成本控制與管理[D].大連理工大學,2014.

  [2]朱文軍.戰略視角下房地產開發項目質量成本管理研究[D].東北石油大學,2014.

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