房地產資產評估報告

時間：2024-06-20 01:05:29 資產評估報告我要投稿

房地產資產評估報告

　　房地產估價報告是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的總結性文本。下面是由應屆畢業生網整理的房地產資產評估報告。

房地產資產評估報告

　　房地產評估報告范例

　　一、房屋產權人(單位)：×××

　　二、估價目的：拆遷補償價格評估

　　三、估價日期：20xx年四月八日到20xx年四月十五日

　　四、估價時間：20xx年四月十五日(趨于拆遷日)

　　五、估價依據

　　1.中華人民共和國《城市房地產管理法》

　　2.中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》;

　　3.評估委托書：

　　4估價評估人員勘察了解的情況;

　　5.房屋所有權證(新北全字00311100號);

　　6.國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉市城市拆遷賠償標準》。

　　六、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結合評估目的和評估物業具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。

　　七、估價方法：根據估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產進行整體性評估，至于部分無證構筑物、墻體及其占用的土地已包含在內，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉市人民政府有關拆遷條例的補償指導價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價中予以考慮完全。本報告主要根據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》的精神進行評估。

　　八、估價結果

　　本評估以掌握的有關標的物的信息資料為依據，根據估價的目的，遵循評估程序，采用科學的估價方法，在認真分析資料的基礎上，經過周密的測算，并結合評估目的和評估經驗，經計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為：

　　人民幣小寫：206247元

　　大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元

　　九、評估價格有效期

　　本報告評估時效為半年，自20xx年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產市場狀況和評估對象自身情況發生變化，評估對象的市場價值將發生相應的變化，評估結果也需做相應調整。

　　十、評估價格應用范圍

　　該評估報告結果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。

　　十一、估價的假設和限制條件

　　1.估價假設條件

　　我們評估的價值是現時價，及在估價時點對拆遷評估對象進行補償的參考價格，假設：

　　(1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主;

　　(2)該物業可以在公開市場上自由轉讓;

　　(3)有一個適當的期間完成交易，可以通盤考慮物業性質和市場情形進行議價;

　　(4)不考慮特殊買家的額外出價。

　　2.限制條件

　　(1)對于房產的建筑面積等有關收據，均以委托方提供的房產證為法律依據，對于土地面積委托方未提供有關土地資料。

　　(2)本報告中的拆遷補償價，是指估價結果專供拆遷人與補拆遷人協商被拆遷房屋補償價格的房地產估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償價格。

　　(3)未經評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關資料均不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權歸評估單位所有。

　　十二、特別聲明

　　1.本評估報告中的分析、意見和結論是人們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

　　2.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

　　3.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》和國務院《城市房屋拆遷條例》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

　　4.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對標的物現場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限于標的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協議，評估人員不承擔對評估標的物建筑結構質量進行調查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。

　　5.沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。

　　估價分析說明部分

　　一、估價物概況

　　本報告評估的標的物為一座位于新鄉市勝利路XX號的房地產，房屋所有權屬于XXX，該人持有新鄉市人民政府頒發的房屋所有權證(新房權證字XXXXX號)，評估的具體范圍為房屋所有權證所載的建筑物及部分與之配套的構筑物及占用范圍內的土地。

　　2.位置座落及環境狀況

　　評估標的物座落于新鄉市勝利路XX號(XX號與XX交叉口)，該房屋南臨XXX、北臨XX商業鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉市二級區段(按原劃分區域標準)該建筑后面(即東側)為住宅房，監衛河河道。評估房地產屬于正在出租的營業性用房，地處新鄉市市級商業服務，房屋利用率極高，是理想的房地產投資、經商場所。

　　3.建筑物基本狀況描述

　　評估標的物為一幢二層磚混結構建筑物。建筑時間為1981年，目前底層為出租商業經營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經營方便設方格木棚，門框已經裝飾修飾，并有磨砂單開門。二層目前為商業經營人的住所、屬于出租，地面鋪設普通地板磚，內墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經磨砂玻璃隔開，予制過梁，現澆頂，二層設室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經營和使用方便，樓梯靠南及二層東墻已經全封閉(含頂層臨時)經評估人的現場勘測及調查了解，評估房產北墻長為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積(產權證)為78.90平方米于該幢建筑物經過二次裝修使用及維護情況較好，根據新鄉市人民政府《房屋拆遷補償標準》之規定，房屋成新率為九成新。

　　二、估價程序

　　1.專業人員組織評估小組，擬定評估工作方案。

　　2.核定與估價對象有關的圖紙、資料等有關文件。

　　3.對評估標的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結構等進行勘察。

　　4.評估測算，撰寫提交評估報告。

　　三、評估方法的選擇

　　因目前市場上同類型房地產交易安全較多，選用市場比較法進行評估較好。又因為該營業房目前為出租收益房屋，所以又可以采用還原法進行評估，最后將上述兩種方法的估價結果加以權重并計算，便得出拆遷標的物的價格。

　　四、評估測算過程

　　(一)市場比較法

　　1.市場比較法公式：市場比較法是指在求取估價對象，房地產的價格時，將估價對象房地產與在較近時期內已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發現交易的類似房地產的既知價格，修正得以估價對象房地產最可能實現的合理價格的一種估價方法，其基本公式為：

　　待估房地產價格=交易實例價格×交易情況修正×交易日期修正×區域因素修正×個別因素修正

　　2.選擇可比案例

　　經篩選，確定以A、B、C、D四個交易為可比案例。

　　案例

　　項目位置及所處區域類別用途建筑結構所在層次交易時間售價

　　(元/平方米)

　　A平原路及勞動路交叉口營業磚混六層1-2/62000.43250

　　B勝利路與姜莊街交叉口營業磚混六層1/61999.83100

　　C人民路東段營業磚混六層1/62000.42900

　　D新鄉市舊城區東關大街營業磚混六層1/62000.82600

　　3. 估價計算

　　(1)交易情況修正

　　可比實例A、C、D的交易價格均屬產開發公司售價，價格較正常，可比實例B為非正常交易，應作適當修正，設估價對象的交易價格指數為100，得出可比實例A、C、D的交易價格指數為100，B的交易價格指數為95。

　　(2)交易日期修正

　　實例A、C、D的交易日期均為2000年，實例B的交易日期為1999年，由于近一年來2000-2001年房地產營業房銷售市場基本無變化，無需進行交易日期修正，設估價對象交易日期修正指導為100，則A、C、D交易日期修正指數為100，由于實例B發生交易時間較早，其交易日期修正指數為98。

　　(3)區域因素修正

　　因可比實例相對于估價對象在外部環境方面有所差別，如：地段、交通通達程度、繁華程度、居民區，周圍環境等因素各不相同，應將其修正。經比較分析，可比實例A位于勞動路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評估對象稍強，周圍環境較適合經營，道路通達程度較好。可比實例B位于勝利路與姜莊交叉口，地段和繁華程度比評估對象較優，但交通通達程度不如評估對象，周圍環境和評估對象相似。可比實例C位于人民路東段，地段和繁華程度不如評估對象，但交通通達，可比實例D位于原新鄉市舊城區東關街，地段、繁華程度和交通通達程度不如評估對象，所處居民區這一因素比估價對象較優，設估價對象所在地段區域因素修正指數為100，通過列下表分析，得出可比實例A為105、B為106、C為97、D為89.5。

　　區域因素修正表

　　區域因素權數估價對象實例A實例B實例C實例D

　　地段0.1100110110110110

　　交通通達程度0.21001109510085

　　繁華程度0.41001051109085

　　居民區0.1100100110110115

　　周圍環境0.21001051059580

　　小計11021051069789.50

　　<4>個別因素

　　因構成房地產本身的使用功能，質量好壞等因素方面的差異所產生的價格差別，如臨街狀態、建筑結構、裝飾裝修，使用性質、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價格。經比較分析，A、B、C、D都為未經裝修的新建房屋，其結構都比估價對象優，使用性質都是營業出租，面積及形狀都比估價對象好。設估價對象的個別因素修正指數為100，通過列下表可得出A、B、C、D的個別修正因素指數分別為118、115、110、109。

　　個別因素修正系數表

　　個別因素權重估價對象實例A實例B實例C實例D

　　建筑結構0.3100140140140140

　　裝飾裝修0.210095959595

　　使用性質0.2100100100100100

　　臨街狀態0.21001201109085

　　面積形狀0.1100130120110110

　　小計1100118115110109

　　<5>比準價格計算

　　根據市場比較法計算公式，比準價格計算如下表：

　　項目交易價格交易情況修正交易日期修正區域因素修正個別因素修正比準價格

　　(元/平方)

　　A3250100/100100/100100/105100/1182623

　　B3100100/95100/98100/106100/1152731

　　C2900100/100100/100100/97100/1102718

　　D2600100/100100/100100/89.5100/1092655

　　由于以上四個比準價格較接近，求其算術平均值即為對象價格：

　　2632+2732+3718+2655

　　估價對象單價=———————————=2682元/平方米

　　估價對象價格=2682×78.9=211609

　　<二>收益還原法

　　1.收益還原法(稱收益法)是一種運用恰當的還原利率，將未來的純收益折算為現值的估價方法，其基本公式為：

　　V=a/r[1-1/(1+r)n]

　　式中：V為房地產價格

　　r為還原利率

　　n為未來可取得收益的年限

　　運用此方法評估時，其純收益和還原利率的確定十分關鍵，在確定純收益時，我們既考慮物業的實際，更考慮物業的客觀收益，即排除實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。

　　2.資料的收集及參數的選擇

　　通過調查，分析收集有關資料如下：

　　(1) 按照新鄉市不同區段房屋租賃狀況，測算房屋租金水平，確定房地產總租金2300元。

　　(2) 房地產稅(房產稅、營業稅、城建稅教育費附加)取提總收入的17.5%。

　　(3) 修繕費按房屋現值的3%。

　　(4) 年折舊費按房屋重置價的1.5%計算。

　　(5) 保險費為房屋現值的3‰。

　　(6) 管理費按年租金的3%計算。

　　3.計算總收益=12×2300元/月=27600元

　　4.計算總費用

　　(1) 房地產稅

　　房地產稅=56400×17.5%=4830元

　　(2)管理費：

　　管理費=56400×3%=828元

　　(3)修繕費：

　　房屋折舊費=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米

　　房屋現值=830×78.9-20628=44859元

　　修繕費=44859×2%=897元

　　(4)折舊費:

　　折舊費=830×1.5%×78.5=982元

　　(5) 保險費:

　　保險費=44859×3%=134元

　　(6) 總費用:

　　總費用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元

　　5.年純收益

　　年純收益(a)=年總收益-年總費用=27600-7671=19929元

　　6. 確定房地產的綜合還原利率

　　還原利率的確定我們采用安全利率加風險調整值的辦法確定.根據中國人民銀行近期發布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影響評估對象的各種社會經濟因素確定低風險下的土地風險調整系數為7%，房屋風險調整系數為8%，利用公式：

　　風險調整系數=Xγ1+Yγ2

　　其中X為土地價格在房地產價格中的比重，Y為房產價格在房地產價格中的比重。

　　風險調整系數=7%×0.6+8%×0.4=7.4%

　　γ=安全利率+風險調整系數=1.89%+7.4%=9.29%

　　7. 計算房地產價格

　　選用計算公式

　　 a　　　　　　1

　　V=— × [ 1 —　———— ]

　　 r　　　　　(1+r)n

　　n為房屋使用年限，該拆遷評估房屋為磚混結構，非生產用房按規定經濟耐用年限為50年，該房屋建于1981年，已使用21年，則尚可使用年限n=50-21=29。將上述有關參數代入公式可得：

　　 119　　　　　　　　　1

　　V=——— × [ 1 —　—————— ]=198204

　　 9.29%　　　　　(1+9.29%)29

　　(三)通過以上兩種估價方法的不同運用，用市場比較法評估得出的房地產價值為211609元，用收益還原法評估得出的房地產價值為198204元。根據房地產估價規范的要求，取市場比較法估價結果權重值為0.6，取收益還原法評估結果權重值為0.4，綜合得出評估房地產價值為：

　　211609×0.6+198204×0.4=206247

　　XXX

　　X年X月X日

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