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房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

時間:2024-08-11 21:38:00 報告 我要投稿

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

  在現(xiàn)實生活中,需要使用報告的情況越來越多,其在寫作上具有一定的竅門。我敢肯定,大部分人都對寫報告很是頭疼的,下面是小編收集整理的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告,歡迎大家分享。

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告1

  福建中興資產(chǎn)評估有限公司接受江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司的委托,根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定,本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則,按照公認的資產(chǎn)評估方法,對福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申報待評估的資產(chǎn)、負債及所有者權(quán)益進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的`資產(chǎn)和負債實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證,對委估資產(chǎn)和負債在二0xx年五月三十一日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下:

  一、委托方及資產(chǎn)占有方簡介

  1、委托方:江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司

  2、資產(chǎn)占有方:福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

  3、福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況:福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1998年在福州市工商行政管理局登記成立,注冊號為3501001003841;公司住所:福州市臺江區(qū)五一中路88號平安大廈21A;

  法定代表人:林中;注冊資本:人民幣壹仟萬元整;企業(yè)類型:有限責(zé)任公司;經(jīng)營范圍:房地產(chǎn)綜合開發(fā)、商品房銷售和出租。

  二、評估目的

  本次資產(chǎn)評估目的是為福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供作價參考。

  三、評估范圍和對象

  本次評估的范圍根據(jù)委托方的委托,評估福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申報的資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益。本次委托評估的資產(chǎn)調(diào)整后賬面值為66,125,412.16元,負債調(diào)整后賬面值45,513,131.58元,凈資產(chǎn)調(diào)整后賬面值20,612,280.58元。

  四、評估基準(zhǔn)日

  本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是二○○五年五月三十一日,評估中所采用的價格均為評估基準(zhǔn)日有效的標(biāo)準(zhǔn)。

  五、評估原則

  本公司在本次評估工作過程中是遵循如下原則進行資產(chǎn)評估的。

  (一)產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則

  產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則即指資產(chǎn)評估是以被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為前提或假設(shè)前提,確定被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日時點上的現(xiàn)行公允價值。

  (二)資產(chǎn)評估的工作原則

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告2

  一、委估項目

  xxxxxx公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價項目

  二、委托方

  名稱:xxxxxx公司

  xxxxxx

  三、估價方

  名稱:xxxxxx房地產(chǎn)評估咨詢有限公司xxxxxx

  證書號:xxxxxx資質(zhì)等級:xxxxxx法定代表人:xxxxxx

  四、估價對象概況

  估價對象位于xxxxxx,其合法產(chǎn)權(quán)人為xxxxxx公司,建筑面積共9687.69平方米。

  其中主樓一幢,1-5層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為7430.12m2,平均層高3.6米,建成于年,于20xx年底重新改造裝修,外觀九五成新,房屋所有權(quán)證號碼為xxxxxx。

  副樓一幢,1-3層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為2257.57m2,平均層高3.2米,建成于年,外觀九成新,房屋所有權(quán)證號碼為xxxxxx。

  五、估價目的

  為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。

  六、估價時點

  20xx年8月15日

  七、價值定義

  采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

  八、估價原則

  本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下,還應(yīng)依據(jù)如下原則:

  1.合法原則,以估價對象的合法使用、合法處分為前提。 2.最高最佳使用原則,以估價對象最高最佳使用為前提。

  3.替代原則,要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

  4.估價時點原則,要求估價結(jié)果應(yīng)是估價時點的客觀合理價格。

  九、估價依據(jù)

  1.委托方提供的資料

  (1)委托書;

  (2)委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件; (3)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。

  2.國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。 3.國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。 4.估價機構(gòu)和估價人員掌握和收集的有關(guān)資料。十、估價方法

  估價對象為商業(yè)房產(chǎn),同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少,無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性,因此適宜選用收益法進行評估。

  十一、估價結(jié)果

  估價人員根據(jù)估價目的.,遵循估價原則,按照估價程序,采用科學(xué)的方法,在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過周密、細致的測算,確定該估價對象在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(¥2265.34萬元)。十二、變現(xiàn)能力分析

  變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時,在沒有過多損失的條件下,將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

  估價對象的通用性一般,具有可分割使用性,整體價值大,變現(xiàn)所需時間長,在估價時點拍賣或者變賣時,最可能實現(xiàn)的價格范圍為:估價結(jié)果10%,變現(xiàn)時涉及以下稅費:①中介服務(wù)費:5%--6%

  ②契稅:4%

  ③營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加:5.5% ④所得稅:20%

  ⑤過戶手續(xù)費:2%左右

  ⑥印花稅:0.5

  ⑦其它費用

  十三、估價人員

  xxxxxx 中國注冊房地產(chǎn)估價師注冊號:xxxxxx

  xxxxxx 中國注冊房地產(chǎn)估價師注冊號:xxxxxx

  十四、估價作業(yè)時間20xx年8月12日—xxxxxx

  十五、估價報告有效期限

  本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年,即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告3

  一、 委估項目

  ***公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價項目

  二、 委托方

  名稱:***公司

  地址:***

  三、 估價方

  名稱:***房地產(chǎn)評估咨詢有限公司

  地址:***

  證書號:*** 資質(zhì)等級:***

  法定代表人:***

  四、估價對象概況

  估價對象位于***,其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司,建筑面積共9687.69平方米。

  其中主樓一幢,1-5層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為7430.12m2,平均層高3.6米,建成于20xx年,于20xx年底重新改造裝修,外觀九五成新,房屋所有權(quán)證號碼為***。

  副樓一幢,1-3層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為2257.57m2,平均層高3.2米,建成于20xx年,外觀九成新,房屋所有權(quán)證號碼為***。

  五、估價目的

  為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。

  六、估價時點

  20xx年8月15日

  七、價值定義

  采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

  八、估價原則

  本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下,還應(yīng)依據(jù)如下原則:

  1. 合法原則,以估價對象的合法使用、合法處分為前提。

  2. 最高最佳使用原則,以估價對象最高最佳使用為前提。

  3. 替代原則,要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

  4. 估價時點原則,要求估價結(jié)果應(yīng)是估價時點的客觀合理價格。

  九、估價依據(jù)

  1. 委托方提供的資料

  (1)委托書;

  (2)委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

  (3)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。

  2. 國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

  3. 國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。

  4. 估價機構(gòu)和估價人員掌握和收集的有關(guān)資料。

  十、估價方法

  估價對象為商業(yè)房產(chǎn),同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少,無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的'收益性,因此適宜選用收益法進行評估。

  十一、估價結(jié)果

  估價人員根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,采用科學(xué)的方法,在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過周密、細致的測算,確定該估價對象在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(¥2265.34萬元)。

  十二、變現(xiàn)能力分析

  變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時,在沒有過多損失的條件下,將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

  估價對象的通用性一般,具有可分割使用性,整體價值大,變現(xiàn)所需時間長,在估價時點拍賣或者變賣時,最可能實現(xiàn)的價格范圍為:估價結(jié)果±10%,變現(xiàn)時涉及以下稅費:

  ①中介服務(wù)費:5%--6%

  ②契稅:4%

  ③營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加:5.5%

  ④所得稅:20%

  ⑤過戶手續(xù)費:2%左右

  ⑥印花稅:0.5‰

  ⑦其它費用

  十三、估價人員

  *** 中國注冊房地產(chǎn)估價師

  注冊號:***

  *** 中國注冊房地產(chǎn)估價師

  注冊號:***

  十四、估價作業(yè)時間

  20xxx年8月12日—***

  十五、估價報告有效期限

  本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年,即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告4

  一、工程概況:

  工程名稱:山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車間

  工程地址:榆次工業(yè)園區(qū)

  建設(shè)單位:山西琚豐高嶺土有限公司

  設(shè)計單位:太原中晉建筑設(shè)計事務(wù)所有限公司

  監(jiān)理單位:晉中萊德發(fā)建設(shè)監(jiān)理有限公司

  施工單位:晉中市九江通建設(shè)有限公司

  分包單位:河南省建安防腐絕熱有限公司

  本工程為山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車間項目,單層門式鋼架鋼結(jié)構(gòu),檐高為10.71m,室內(nèi)外高差0.15m。±0.000以下采用M10水漿砌筑機紅磚;±0.000以上采用M5混漿砌筑。,鋼筋級別為HPB235級綱、HPB335級綱,焊條為E43與E50型,鋼架、支撐、檁條、拉條、地腳螺栓等采用Q235B。鋼構(gòu)件底漆為紅丹防銹漆,再噴醇酸防銹漆,然后是醇酸調(diào)和漆總厚度室內(nèi)不小于125um,室外不小于150um。

  二、監(jiān)理工作過程和成效的匯報:

  1、我監(jiān)理公司依法承攬山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車間以后,項目部建立以總監(jiān)為核心的質(zhì)量保證體系,各專業(yè)監(jiān)理人員配備齊全,制定了崗位責(zé)任制并編制了工程監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理細則、見證取樣計劃、旁站監(jiān)理方案等,為項目監(jiān)理工作的順利開展打下了良好的基礎(chǔ)。

  2、項目監(jiān)理部嚴格按工程監(jiān)理規(guī)范操作,認真審批施工單位的施工組織設(shè)計及各專項方案,質(zhì)保保證體系,并提出監(jiān)理意見;在具備開工條件的前提下,審批了開工報告,保證工程在合法、有序中開工。

  3、項目監(jiān)理機構(gòu)在施工過程中,嚴格按國家的有關(guān)法律、法規(guī)、強制性標(biāo)準(zhǔn)、強制性條文和設(shè)計文件監(jiān)理,嚴格執(zhí)行承包合同、工程報驗制度、建筑材料進場檢驗制度、見證取樣制度等;保證了工程所用材料合格,施工在驗收合格的前提下有序進行。

  三、工程質(zhì)量評估依據(jù)、范圍、監(jiān)理對象:

  1、國家及省市現(xiàn)行關(guān)于工程建設(shè)方面的條例、政策、文件、施工規(guī)范及驗收標(biāo)準(zhǔn)。

  2、設(shè)計圖紙與變更聯(lián)系單、業(yè)主聯(lián)系單、圖紙會審紀(jì)要、標(biāo)準(zhǔn)施工圖集等。

  3、委托監(jiān)理合同及施工承包合同。

  4、現(xiàn)行預(yù)算定額、費率標(biāo)準(zhǔn)及省市物價信息及業(yè)主書面確認單價聯(lián)系單。

  四、工程質(zhì)量評估方法:

  1、施工企業(yè)項目專業(yè)質(zhì)量檢查員填寫檢驗批的質(zhì)量驗收記錄,專業(yè)監(jiān)理工程師組織項目專業(yè)質(zhì)量檢查員等進行驗收,符合要求后予以簽認。

  2、施工企業(yè)對分項工程質(zhì)量進行自檢、填報分項工程質(zhì)量驗評資料;

  3、專業(yè)監(jiān)理工程師組織施工單位專業(yè)技術(shù)負責(zé)人對分項工程質(zhì)量進行驗收,對其報送的分項工程質(zhì)量驗評資料進行審核,符合要求后予以簽認。

  4、總監(jiān)理工程師組織施工單位項目經(jīng)理和有關(guān)設(shè)計單位、建設(shè)單位負責(zé)人對分部工程質(zhì)量進行驗收并填寫驗收結(jié)論。

  5、在分部工程質(zhì)量等級評定的基礎(chǔ)上,由總監(jiān)理工程師組織建設(shè)單位、施工單位和其他有關(guān)單位對單位工程鋼結(jié)構(gòu)分部進行預(yù)驗收,根據(jù)各項評定資料匯總,最終提出工程質(zhì)量評定意見,報工程參建各方組成的專家組確認。

  五、工程質(zhì)量評估內(nèi)容:

  本工程在設(shè)計、施工單位配合下,為順利完成工程任務(wù),在確保工程質(zhì)量方面,我方采用“加強預(yù)控,三把關(guān)”的手段進行監(jiān)理:

  1、“加強預(yù)控”:即事先認真審核施工單位提交的施工組織設(shè)計(方案)和專項施工方案,力爭將施工中的質(zhì)量隱患消除在事前控制中。

  2、工程質(zhì)量監(jiān)督是整個監(jiān)理工作的重點,工程項目監(jiān)理部從確保質(zhì)量著手,把好“人、物、過程”三關(guān):

  ⑴、首先對施工企業(yè)的現(xiàn)場項目部的組織結(jié)構(gòu)進行必要的了解,要求其建立必要的質(zhì)量保證體系、制定完善的施工管理制度、落實相應(yīng)的實施措施。

  ⑵、編制原材料取樣送檢計劃。嚴格把好原材料和半成品的進場檢驗關(guān)及材料復(fù)試關(guān),以確保工程所用的材料能符合要求,為質(zhì)量的'保證打下必要的基礎(chǔ)。為此要求施工單位在材料進場后必須向監(jiān)理部審報,專業(yè)監(jiān)理工程師到現(xiàn)場見證取樣、封簽送檢、復(fù)試合格后方能應(yīng)用本工程。

  ⑶、編制施工階段旁站監(jiān)理方案。工程實施過程中,采取巡視、平行檢查,對隱蔽工程、重點結(jié)構(gòu)部位的施工,采取“全過程監(jiān)理”,嚴格各工序的自檢、專職檢查和隱蔽工程驗收制度。對未經(jīng)監(jiān)理人員驗收或驗收不合格的工序,不得進入下一道工序施工。

  六、工程質(zhì)量保證資料:

  1、施工組織設(shè)計1份,技術(shù)交底1份。

  2、鋼結(jié)構(gòu)分部包含鋼構(gòu)件組裝、鋼構(gòu)件安裝、鋼構(gòu)件零部件加工、鋼結(jié)構(gòu)普通緊固件連接、高強度螺栓鏈接、鋼結(jié)構(gòu)防火涂料涂裝、鋼結(jié)構(gòu)防腐涂料涂裝、壓型金屬板屋面、屋面細部構(gòu)造共9個分項工程,10個檢驗批。檢驗批、分項、分部工程質(zhì)量驗收均為合格。

  3、進場材料檢驗情況

  1)20xx年9月15日進場構(gòu)配件GZ-1、GZ-2、KFZ、GL-1、GL-2、GL-3、GL-4、GL-5、DCL,均有產(chǎn)品出廠合格證及原材料質(zhì)量證明書。原材料包括熱軋鋼帶、碳結(jié)鋼帶、熱軋H型鋼、熱軋圓鋼、角鋼、焊接鋼管、焊劑、焊條、焊絲、鋼結(jié)構(gòu)用高強度大六角頭螺栓連接副、防火涂料、防銹漆,均勻合格證或產(chǎn)品質(zhì)量證明書。

  2)共有4組檢驗報告,高強度大六角頭螺栓連接副檢驗報告、高強度螺栓連接摩擦面抗滑移系數(shù)檢驗報告、超聲波無損檢測報告、地腳螺栓拉拔檢測報告,試驗結(jié)果合格。

  4、施工記錄

  1)工程放線記錄1份,符合要求。

  2)拼裝施工記錄2份,鋼梁柱、屋頂各一份,均符合施工規(guī)范要求。

  3)螺栓連接施工記錄2份,均符合設(shè)計要求與規(guī)范規(guī)定。

  4)焊接施工記錄3份,均符合設(shè)計要求與規(guī)范規(guī)定。

  5)焊縫外觀質(zhì)量檢查記錄1份,屋面防水效果檢查記錄1份,地腳錨栓隱蔽驗收記錄1份,均符合規(guī)要求。

  6)材料進場自檢記錄5份,均符合要求。

  七、對本工程質(zhì)量的評估結(jié)論:

  根據(jù)我項目部現(xiàn)場監(jiān)理人員對鋼結(jié)構(gòu)分部的檢驗批、分項施工過程進行監(jiān)理及跟蹤檢測,經(jīng)預(yù)檢、整改,基本達到設(shè)計圖紙及規(guī)范要求的目標(biāo):

  1、工程質(zhì)量控制資料完整并符合要求。

  2、安全和功能檢驗資料完整并符合要求。

  3、工程觀感質(zhì)量符合要求。

  根據(jù)《鋼結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50204-20xx,經(jīng)過綜合審評,認為山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車間鋼結(jié)構(gòu)分部達到合格標(biāo)準(zhǔn),質(zhì)量等級評定為合格。

  八、結(jié)論:

  綜合以上情況,山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車間質(zhì)量符合設(shè)計施工規(guī)范要求,評為合格。

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告5

  一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位):×××

  二、估價目的:

  拆遷補償價格評估

  三、估價日期:

  20xx年四月八日到20xx年四月十五日

  四、估價時間:

  20xx年四月十五日(趨于拆遷日)

  五、估價依據(jù)

  1、中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》

  2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;

  3、評估委托書:

  4估價評估人員勘察了解的情況;

  5、房屋所有權(quán)證(新北全字00311100號);

  6、國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。

  六、估價原則:

  本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下,結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況,具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。

  七、估價方法:

  根據(jù)估價的特點和實際情況,本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進行整體性評估,至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi),未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補償指導(dǎo)價,這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價中予以考慮完全。本報告主要根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的精神進行評估。

  八、估價結(jié)果

  本評估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù),根據(jù)估價的目的,遵循評估程序,采用科學(xué)的估價方法,在認真分析資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過周密的測算,并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗,經(jīng)計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為:

  人民幣小寫:206247元

  大寫:貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元

  九、評估價格有效期

  本報告評估時效為半年,自20xx年四月十五日起生效。隨著時間的推移,房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化,評估對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)的變化,評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。

  十、評估價格應(yīng)用范圍

  該評估報告結(jié)果僅供拆遷部門補償時參考,不做其它用途。

  十一、估價的`假設(shè)和限制條件

  1、估價假設(shè)條件

  我們評估的價值是現(xiàn)時價,及在估價時點對拆遷評估對象進行補償?shù)膮⒖純r格,假設(shè):

  (1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主;

  (2)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓;

  (3)有一個適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易,可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進行議價;

  (4)不考慮特殊買家的額外出價。

  2、限制條件

  (1)對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù),均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù),對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。

  (2)本報告中的拆遷補償價,是指估價結(jié)果專供拆遷人與補拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補償價格的房地產(chǎn)估價,不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償價格。

  (3)未經(jīng)評估單位書面同意,本報告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用,本報告的解釋權(quán)歸評估單位所有。

  十二、特別聲明

  1、本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

  2、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

  3、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價報告。

  4、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘,并對標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議,評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任,和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責(zé)任。

  5、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。

  估價分析說明部分

  一、估價物概況

  本報告評估的標(biāo)的物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路XX號的房地產(chǎn),房屋所有權(quán)屬于XXX,該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證(新房權(quán)證字XXXXX號),評估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。

  2、位置座落及環(huán)境狀況

  評估標(biāo)的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路XX號(XX號與XX交叉口),該房屋南臨XXX、北臨XX商業(yè)鋪面,門前為我市主干道勝利路,屬新鄉(xiāng)市二級區(qū)段(按原劃分區(qū)域標(biāo)準(zhǔn))該建筑后面(即東側(cè))為住宅房,監(jiān)衛(wèi)河河道。評估房地產(chǎn)屬于正在出租的營業(yè)性用房,地處新鄉(xiāng)市市級商業(yè)服務(wù),房屋利用率極高,是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場所。

  3、建筑物基本狀況描述

  評估標(biāo)的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。建筑時間為1981年,目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營場所,前墻粘貼古式仿磚瓷片,二層是前墻掛招牌,雙開玻璃彈簧門,一層地面鋪設(shè)花崗巖地板,墻壁貼紋布,頂層為輕鋼龍骨吊頂,后為了經(jīng)營方便設(shè)方格木棚,門框已經(jīng)裝飾修飾,并有磨砂單開門。二層目前為商業(yè)經(jīng)營人的住所、屬于出租,地面鋪設(shè)普通地板磚,內(nèi)墻888涂料抹平,部分粘貼壁紙,空間經(jīng)磨砂玻璃隔開,予制過梁,現(xiàn)澆頂,二層設(shè)室外樓梯,由于該建筑物曾改造過,為經(jīng)營和使用方便,樓梯靠南及二層?xùn)|墻已經(jīng)全封閉(含頂層臨時)經(jīng)評估人的現(xiàn)場勘測及調(diào)查了解,評估房產(chǎn)北墻長為8、35米,臨街前墻為6、45米,建筑總面積(產(chǎn)權(quán)證)為78、90平方米于該幢建筑物經(jīng)過二次裝修使用及維護情況較好,根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)》之規(guī)定,房屋成新率為九成新。

  二、估價程序

  1、專業(yè)人員組織評估小組,擬定評估工作方案。

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告6

  一、委估項目

  xxx公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價項目

  二、委托方

  名稱:xxx公司

  地址:xxx

  三、估價方

  名稱:xxx房地產(chǎn)評估咨詢有限公司

  地址:xxx

  證書號:xxx資質(zhì)等級:xxx

  法定代表人:xxx

  四、估價對象概況

  估價對象位于xxx,其合法產(chǎn)權(quán)人為xxx公司,建筑面積共9687.69平方米。

  其中主樓一幢,1—5層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為7430.12m2,平均層高3.6米,建成于20xx年,于20xx年底重新改造裝修,外觀九五成新,房屋所有權(quán)證號碼為xxx。

  副樓一幢,1—3層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為2257.57m2,平均層高3.2米,建成于20xx年,外觀九成新,房屋所有權(quán)證號碼為xxx。

  五、估價目的

  為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。

  六、估價時點

  20xx年8月15日

  七、價值定義

  采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

  八、估價原則

  本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下,還應(yīng)依據(jù)如下原則:

  1、合法原則,以估價對象的合法使用、合法處分為前提。

  2、最高最佳使用原則,以估價對象最高最佳使用為前提。

  3、替代原則,要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

  4、估價時點原則,要求估價結(jié)果應(yīng)是估價時點的客觀合理價格。

  九、估價依據(jù)

  1、委托方提供的資料

  (1)委托書;

  (2)委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

  (3)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。

  2、國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

  3、國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。

  4、估價機構(gòu)和估價人員掌握和收集的有關(guān)資料。

  十、估價方法

  估價對象為商業(yè)房產(chǎn),同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少,無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性,因此適宜選用收益法進行評估。

  十一、估價結(jié)果

  估價人員根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,采用科學(xué)的方法,在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過周密、細致的測算,確定該估價對象在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(¥2265.34萬元)。

  十二、變現(xiàn)能力分析

  變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時,在沒有過多損失的`條件下,將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

  估價對象的通用性一般,具有可分割使用性,整體價值大,變現(xiàn)所需時間長,在估價時點拍賣或者變賣時,最可能實現(xiàn)的價格范圍為:估價結(jié)果±10%,變現(xiàn)時涉及以下稅費:

  ①中介服務(wù)費:5%——6%

  ②契稅:4%

  ③營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加:5.5%

  ④所得稅:20%

  ⑤過戶手續(xù)費:2%左右

  ⑥印花稅:0.5‰

  ⑦其它費用

  十三、估價人員

  xxx中國注冊房地產(chǎn)估價師

  注冊號:xxx

  xxx中國注冊房地產(chǎn)估價師

  注冊號:xxx

  十四、估價作業(yè)時間

  20xx年8月12日—xxx

  十五、估價報告有效期限

  本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年,即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告7

  一、委托評估方

  二、受托評估方

  投行三班評估小組

  三、評估對象

  概況(包括實例房產(chǎn))

  1、房產(chǎn)位置

  2、房產(chǎn)現(xiàn)狀

  根據(jù)委托方介紹及評估人員實地勘查,估價對象建筑物為鋼筋混凝土樓房,

  建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下:

  建筑物詳細列表

  房產(chǎn)名稱

  光華陽光水城

  華宇西城麗景

  俊峰龍鳳云洲

  性質(zhì)

  商品房

  商品房

  商品房

  戶型

  一室一衛(wèi)

  兩室一廳一衛(wèi)

  兩室兩廳兩衛(wèi)

  租金

  850元/月

  1100元/月

  1200元/月

  交通條件

  209楊家坪——井口(中級車)、210菜園壩——白公館(中級車)、215朝天門——雙碑、265朝天門——雙碑(中級車)、227沙坪壩——井口半邊街、221土灣——雙碑嘉陵廠、237西南醫(yī)院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮(zhèn)電子校、805重慶大學(xué)——嘉陵廠堆金村(中級車)、808磁器口——南坪融僑半島(中級車)、801烈士墓——渝北區(qū)一碗水(中級車),與沙區(qū)最繁華的商業(yè)中心——三峽廣場相距不過3分鐘車程

  公交車228267881821808209途經(jīng)

  210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交車途經(jīng),距離三峽廣場只有三分鐘的車程

  周邊環(huán)境

  陽光水城位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū),重大科技園之內(nèi),臨近嘉陵江,西北部是著名的歌樂山風(fēng)景區(qū),地理位置得天獨厚,總建筑面積40萬平方米,是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。

  鄰近沙坪壩公園和歌樂山

  小區(qū)的景觀規(guī)劃即體現(xiàn)了人與自然的完美融合,綠化率高達43、89%,水系占到20%。主體為一個20000平方米的超寬中庭景觀,安排一軸、二池、三林、四廣場,中央水系分為兩部分,一個近千平的游泳池,可暢游、可嬉戲,更是一道稀有的水景,延坡地向下,水系被分隔,水流變小成溪,形成疊水延伸至低處,生活于此愜意舒適。增一分則太肥、減一分則太瘦,經(jīng)過對市場的細心研究和對人們生活習(xí)慣的調(diào)查,俊峰龍鳳云洲的戶型設(shè)計本著實用、舒適、健康的原則進行設(shè)計,從50平到120平,戶戶經(jīng)典,從簡潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求,房型格局方正實用,戶型幾乎沒有浪費,每一平方米都有它的空間定位。戶戶觀景,無視線死角,享受20000方豪景中庭,從此視野無界限。盡可能將功能做細、做足,在細節(jié)處出彩。

  地理位置

  沙坪壩區(qū)楊公橋附近

  楊梨路20號(原重慶燈泡廠原址)

  該房位于楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)

  商業(yè)區(qū)繁華程度

  餐飲:家福火鍋(楊公橋店),重慶家福火鍋楊公橋店,農(nóng)老灶火鍋,和喜火鍋(梨楊路),千美香辣蝦,購物金樂連鎖超市(梨楊路),好又多量販重慶市欣陽店,家樂福超市三峽廣場步行街店,美家樂超市,大川花園農(nóng)貿(mào)超市

  鄰近三峽廣場步行街(只有幾分鐘的'車程)

  購物:國美電器立洋百貨王府井百貨

  餐飲:兩江雙椒雞兩江風(fēng)情火鍋君之薇和喜火鍋

  基礎(chǔ)設(shè)施

  教育:沙坪壩區(qū)白鶴嶺幼兒園、重慶市沙坪壩小學(xué),市政設(shè)施:童家橋郵政支局、三角碑郵政所,中國工商銀行楊公橋分理處、中國信合楊公橋分社、中國工商銀行楊公橋分理處等

  教育:68中南開中學(xué)楊公橋小學(xué)重慶大學(xué)西南政法大學(xué),小區(qū)內(nèi)配套有游泳池、幼兒園、網(wǎng)球場、羽毛球場、乒乓球臺、基本健身器材等

  教育條件:重慶大學(xué)西南政法大學(xué)重師,醫(yī)院:西南醫(yī)院愛德華醫(yī)院重大A區(qū)校醫(yī)院

  銀行:招商銀行農(nóng)業(yè)銀行工商銀行

  評估對象土地開發(fā)程度宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣),宗地內(nèi)“五通”(即:通路、通電、通上水、通下水、通信)。

  四、評估目的

  為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)

  五、估價時點

  2015年1月1日

  六、價值定義

  本次評估采用的是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn),評估結(jié)果中的房產(chǎn)租賃價值是指評估對象于評估時點2015年1月1日的宗地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣),宗地內(nèi)“五通”(即:通路、通電、通上水、通下水、通信)條件下的租賃市場價值。

  七、評估依據(jù)

  1、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程

  (1)《中華人民共和國土地管理法》;

  (2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

  (3)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;

  (4)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。

  2、受托評估方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘察、調(diào)查獲得的資料。

  八、評估原則

  1、合法原則

  房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提。本報告遵守這一原則。

  2、替代原則

  具有相同使用價值、有替代可能的房產(chǎn)之間,會相互影響和競爭,使其價格相互牽制而趨于一致,因此,在房產(chǎn)評估中,可以通過對房產(chǎn)各個條件的比較來評估租賃價格。

  3、最高最佳使用原則

  房產(chǎn)評估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。本報告是為委托評估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價格參考依據(jù),因此以保持現(xiàn)狀為前提。

  4、評估時點原則

  房地產(chǎn)市場是不斷變化的,房地產(chǎn)價格具有很強的時間性和時效性,它是某一時點的價格,在不同的時點上,同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。本報告的估價時點為2022年5月2日。

  九、評估方法

  房產(chǎn)評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準(zhǔn)地價法等,根據(jù)估價對象的特點及掌握的市場資料,在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,經(jīng)過評估人員的實地查勘和認真分析,本次估價采用市場比較法對估價對象進行評估,最后經(jīng)過綜合測算確定估價對象的現(xiàn)時市場價值。

  運用市場比較法法求取估價對象房產(chǎn)租賃價值,是依據(jù)替代原理將待估房產(chǎn)與類似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價格進行對照比較,通過對比租賃交易情況、區(qū)域因素和個別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的租賃價值。

  十、區(qū)域因素修正

  區(qū)域因素比較表

  區(qū)域因素

  實例一

  實例二

  評估對象

  性質(zhì)

  相同(100/100)

  相同(100/100)

  相同(100/100)

  交易情況

  相同(100/100)

  相同(100/100)

  相同(100/100)

  交通條件

  較好(100/101)

  較好(100/101)

  較好(100/101)

  周邊環(huán)境

  相同(100/100)

  較差(100/99)

  較好(100/101)

  基礎(chǔ)設(shè)施

  相同(100/100)

  相同(100/100)

  相同(100/100)

  商業(yè)區(qū)繁華程度

  相同(100/100)

  較差(100/99)

  較好(100/101)

  合計

  100/101

  100/99

  100/103

  十一、個別因素修正

  個別因素比較表

  個別因素

  實例一

  實例二

  評估對象

  新舊程度

  相同(100/100)

  相同(100/100)

  相同(100/100)

  裝修程度

  普通(100/99)

  精裝(100/102)

  精裝(100/102)

  樓層

  10(100/98)

  16(100/102)

  18(100/102)

  配套設(shè)施(家電)

  簡單(100/99)

  標(biāo)準(zhǔn)(100/101)

  齊全(100/102)

  其他個別因素

  只能一人入住,室內(nèi)條件較簡陋(100/98)

  可合租,室內(nèi)條件較好(100/101)

  可合租,室內(nèi)條件豪華(100/102)

  合計

  100/94

  100/106

  100/108

  十二、評估結(jié)果

  評估人員根據(jù)評估目的,遵循評估原則,按照評估工作程序,利用科學(xué)的評估方法,在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算,并考慮了影響房產(chǎn)租賃價值的各項因素,確定評估對象在評估時點2015年1月1日的價值結(jié)果為:

  房產(chǎn)租賃價格:人民幣1081元整

  大寫:人民幣壹仟零捌拾壹圓整

  評估結(jié)果匯總表

  評估對象

  租賃價值

  俊峰龍鳳云洲

  1081元/月

  十三、評估人員

  姓名簽字

  十四、評估作業(yè)日期

  2011年4月28日

  始2015年1月1日止。

  十五、評估報告應(yīng)用的有效期

  本報告的有效期,自出具報告之日起壹年。即自2015年1月1日至2016年1月1日。

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告8

  一、問題

  《資產(chǎn)評估法》施行以后,有關(guān)評估行政管理部門對評估機構(gòu)實行機構(gòu)備案管理,不再實行機構(gòu)資質(zhì)許可管理。那么,未進行房地產(chǎn)估價機構(gòu)備案的資產(chǎn)評估機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的,其出具房地產(chǎn)估價報告是否有效?應(yīng)由哪個部門認定其效力問題?

  二、典型訴訟案例

  在(20xx)執(zhí)申字第246號裁定中,最高人民法院認為,雖然《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》(國務(wù)院令第412號)已明確規(guī)定房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)許可由住房建設(shè)部門負責(zé),但是,財政部確實也已發(fā)布文件規(guī)定資產(chǎn)評估機構(gòu)可以對房地產(chǎn)進行評估。資產(chǎn)評估機構(gòu)究竟能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù),目前確系模糊問題或存在部門沖突,有待于政府部門再行發(fā)文予以解決,人民法院不宜對資產(chǎn)評估機構(gòu)能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進行審查認定。換言之,人民法院在對執(zhí)行財產(chǎn)進行評估時,應(yīng)當(dāng)委托專門的房地產(chǎn)評估機構(gòu),但是,對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機構(gòu)作出的'房地產(chǎn)評估報告,人民法院不宜認定為無效。

  三、效力認定問題

  最高院認為,對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機構(gòu)作出的房地產(chǎn)評估報告,法院不宜認定為無效。那么在實踐中應(yīng)當(dāng)由哪個評估行政管理部門對此進行效力認定呢?

  《資產(chǎn)評估法》第七條規(guī)定,“國務(wù)院有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責(zé)分工,對評估行業(yè)進行監(jiān)督管理。設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責(zé)分工,對本行政區(qū)域內(nèi)的評估行業(yè)進行監(jiān)督管理。”目前,我國資產(chǎn)評估行業(yè)劃分了資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)評估、估價,礦業(yè)權(quán)評估、保險公估和舊機動車評估等6種專業(yè)類別,其中資產(chǎn)評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別由財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部監(jiān)督管理。

  根據(jù)《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令第86號)第二條第二款的規(guī)定,資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),涉及法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定由其他評估行政管理部門管理的,按照其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。據(jù)此,資產(chǎn)評估機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的,則涉及由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管理的問題。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第四十七條的規(guī)定,未取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價活動或者超越資質(zhì)等級承攬估價業(yè)務(wù)的,出具的估價報告無效,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告,責(zé)令限期改正。

  綜上所述,未進行房地產(chǎn)估價機構(gòu)備案的資產(chǎn)評估機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的,其出具房地產(chǎn)估價報告無效,應(yīng)由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正。

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