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城市危舊小區(qū)改造工作的調(diào)研報告

時間:2024-08-25 15:38:03

關于城市危舊小區(qū)改造工作的調(diào)研報告范文

關于城市危舊小區(qū)改造工作的調(diào)研報告范文

關于城市危舊小區(qū)改造工作的調(diào)研報告范文

  危舊小區(qū)改造是關系廣大群眾切身利益的“民心工程”,是建設現(xiàn)代化濱湖大城市的重要組成部分。近年來,在市委、市政府的重視下,我市危舊小區(qū)改造的呼聲依然很強烈。為此市政協(xié)主席會議決定由余成培、李曉梅副主席牽頭,市政協(xié)聯(lián)合瑤海區(qū)政協(xié)組織部分委員,在去年調(diào)研的基礎上,繼續(xù)圍繞我市危舊小區(qū)改造開展調(diào)研。市和區(qū)政協(xié)調(diào)研組聽取了市建委、瑤海區(qū)政府的情況通報,召開了四個城區(qū)危舊房改造辦公室負責人座談會、危舊房改造工程在建項目單位負責人座談會,實地考察了瑤海區(qū)危舊房改造工程,調(diào)研組經(jīng)過研討,形成以下調(diào)研報告。

  一、我市危舊小區(qū)改造工作的基本情況

  近年來,在市委、市政府的重視下,各區(qū)和有關部門的共同努力,全市已實施改造危舊房屋建筑面積約70萬平方米,近8000戶居民住房條件得到了改善。從近幾年危舊小區(qū)改造的實施情況來看,取得了一定成效,但總體狀況仍不容樂觀。據(jù)20xx年四個城區(qū)調(diào)研摸底,全市待改造危舊小區(qū)共214處,需拆除房屋建筑面積376.7萬平方米,拆遷戶5.75萬戶,涉及人口18.9萬人。扣除中央駐肥單位和省屬單位項目,市屬待改造危舊小區(qū)仍有155處,需拆除房屋建筑面積301萬平方米,拆遷戶4.7萬戶,涉及人口15.83萬人。我市的危舊小區(qū),主要分布在老城區(qū)、工廠區(qū)和城郊結(jié)合部,房屋破舊且不成套,戶均居住面積狹小且各類設施陳舊不全,居住環(huán)境差且安全隱患重,與現(xiàn)代化濱湖城市建設的要求不相符合,與全市跨越式發(fā)展的形勢不相適應。

  造成我市存在較多危舊小區(qū)和眾多危舊房屋的原因:我市國有集體老企業(yè)于50年代、60年代建造的職工生活區(qū),由于使用年限長、建造標準低、長期失修,基本上已成為危舊房;相當一部分直管公房,使用年限較長且多年失修,也成為危舊房;城市經(jīng)多年擴張以及進行區(qū)劃調(diào)整,市區(qū)面積不斷擴大,一部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃入市區(qū),危舊房較多的“城中村”與城市老舊生活小區(qū)混雜一起;有一些危舊房是歷年積累的棚戶區(qū)。

  我市危舊小區(qū)改造工作主要經(jīng)歷了兩個階段:一是20xx年以前,出臺了相關政策,通過項目合作、集資、招標、招商等多種方式,推動了無為路生活小區(qū)、自行車二廠生活區(qū)、鋼鐵新村、巢三付、航運南村、東區(qū)“八百戶”等危舊小區(qū)的改造,實施改造危舊房屋建筑面積約70萬平方米。二是20xx年以來,市政府出臺了合政[20xx]50號文件、[20xx]32號文件,進一步推進危舊小區(qū)改造工作,全市共有27個項目通過向社會招標(公示)的運作方式落實了開發(fā)建設單位,占地1106畝,房屋建筑面積約69萬平方米,涉及居民住戶約9215戶。目前有9個項目已開工建設,有12個項目已動遷或辦結(jié)拆遷手續(xù),還有6個項目正在辦理規(guī)劃方案的調(diào)整及用地和拆遷手續(xù)。

  二、影響我市危舊房改造工作的主要問題

  雖然我市危改工作取得了一定成績,但仍有一些問題影響著危改工作的推進。

 。ㄒ唬┱J識問題

  一是參與指導和推動危改工作的眾多政府部門,對危改工作的重要性、迫切性和艱巨性的認識參差不齊。二是改造范圍內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人認識差異大,多數(shù)產(chǎn)權(quán)人在滿足其合理補償要求的前提下,能夠理解和支持危改工作,但也有少數(shù)產(chǎn)權(quán)人認為“開發(fā)商賺錢,不要白不要”,以不愿改造為由或提出過高附加條件,致使危改項目遲遲不能動遷。

  (二)體制問題

  近年來,我市的危舊小區(qū)改造分別由各區(qū)政府、市工投公司及市房產(chǎn)局三方分頭實施,由于缺少市級強有力的組織領導機構(gòu)和工作協(xié)調(diào)機制,三方實施主體在政策和規(guī)劃的相互統(tǒng)一、資金和安置用地的切實保障等方面,協(xié)調(diào)難度很大,不利于危舊小區(qū)的成片改造、城市總體規(guī)劃的實施以及舊城改造目標的實現(xiàn),負面作用直接影響危改工作的推進。

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  一是合政[20xx]50號文件規(guī)定危改項目享受九項優(yōu)惠政策,在實際運作中或是與其他現(xiàn)行政策有所抵觸、或是有關部門認識不統(tǒng)一,存在難落實或不能落實的情況。據(jù)座談會上開發(fā)建設單位反映,政策兌現(xiàn)手續(xù)繁瑣且時間長,尤其是土地出讓金先征后返政策的落實,由于種種原因遲遲未能兌現(xiàn)。二是按照原地安置要求,多數(shù)危改小區(qū)實施改造,只有在較高的容積率下才能自求平衡,但又面臨日照要求(2小時日照)、車位要求(1:1配置)與容積率之間難以調(diào)和的矛盾。三是現(xiàn)行拆遷貨幣化補償標準較低,給拆遷工作帶來較大難度。近兩年瑤海區(qū)住房拆遷貨幣化補償,均價高于2700元/每平方米,商業(yè)用房拆遷貨幣化補償均價在7000元至8000元之間/每平方米,都高于現(xiàn)行政策規(guī)定的補償標準。

 。ㄋ模┎疬w問題

  一是危改項目采取的是現(xiàn)狀招標、毛地供應方式,拆遷工作由開發(fā)建設單位承擔,拆遷過程中不可預見因素較多,投資風險較大,開發(fā)建設單位參與危改的積極性不高。二是多數(shù)危舊小區(qū)原先建筑密度高、戶均居住面積小、每戶人口多、房屋產(chǎn)權(quán)復雜,住戶、產(chǎn)權(quán)人以及產(chǎn)權(quán)單位對安置補償?shù)囊蟛槐M統(tǒng)一,違章建筑和搭蓋很難按照現(xiàn)行規(guī)定無償拆除,安置補償矛盾非常突出。由于開發(fā)建設單位和被拆遷方的利益難以取得一致,拆遷阻力較大,勢必加大危改成本、延長改造周期。三是拆遷與土地審批手續(xù)在辦理程序上存在相互制肘問題,一些已落實開發(fā)建設單位的項目因拆遷問題處于停滯狀態(tài)。

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  一是有的危舊小區(qū)內(nèi)夾雜已經(jīng)撤隊轉(zhuǎn)戶的零星土地,按照現(xiàn)行政策規(guī)定需要報批征用,使得項目不能及時動工。二是對于原地安置項目,存在著用地范圍內(nèi)出讓與劃撥土地的分割問題。三是對被拆遷戶原房屋性質(zhì)為商品住房的,在安置時按照劃撥用地安置,不盡合理,極易引發(fā)矛盾。

  三、幾點建議

  近期,市委、市政府高度重視危改工作,多次召開會議專題研究危舊小區(qū)改造問題;市第八次黨,代會提出了在“十一五”期間危舊小區(qū)改造基本結(jié)束的總體要求;市委、市政府主要領導多次親臨危舊小區(qū)現(xiàn)場實地考察調(diào)研,有關領導率隊赴沈陽、撫順、長春、成都等地考察危改工作;成立了由市委書記任組長、市長任副組長、四個城市區(qū)和市直相關部門主要領導為成員的市危舊小區(qū)改造領導小組;按照市委、市政府的部署要求,各區(qū)政府對轄區(qū)內(nèi)危舊小區(qū)進行了新一輪調(diào)查摸底,市規(guī)劃部門編制了專項概念性規(guī)劃,市建委完成了對全市危舊小區(qū)改造項目進行整合、打捆、經(jīng)濟分析及異地安置點選擇等工作;市建委代擬的《關于進一步加強危舊小區(qū)改造工作的意見》和《合肥市危舊小區(qū)改造實施方案》,已經(jīng)市危改專題會議原則同意,修改完善后將予以實施。即將實施的《意見》,對危舊小區(qū)進行了界定,提出了“六個統(tǒng)一”的具體做法,對實施主體、責任主體、資金籌措、安置用地保障、政策措施、組織領導和協(xié)調(diào)機制等重要問題予以明確;《實施方案》提出了具體計劃安排,明確了操作程序、安置用房建設標準及資金籌措方式等。較之以往的政策,《意見》和《實施方案》更全面、更有針對性且具有操作性,必將有力地推動我市的危舊小區(qū)改造。為使我市的危改政策更加合理完善,更有力地推動危改工作,調(diào)研組經(jīng)過討論,提出以下幾點建議:

  1、盡快完善城市拆遷安置政策法規(guī)。拆遷安置是危改工作的難點和重點,為了切實維護被拆遷群眾利益、操作中更多地體現(xiàn)以人為本、更好地堅持依法行政、多方面加強拆遷安置監(jiān)管工作,建議盡快出臺《合肥市危舊小區(qū)改造土地轉(zhuǎn)拍賣管理辦法》、《合肥市危舊小區(qū)改造房屋拆遷糾紛仲裁程序》、《合肥市危舊小區(qū)改造拆遷安置方案聽證程序》、《合肥市危舊小區(qū)改造拆遷房屋評估辦法》、《合肥市危舊小區(qū)改造行政強制執(zhí)行程序》等地方性政策法規(guī),以配合《意見》和《實施方案》更好更快地推動全市的危改工作。建議在瑤海區(qū)和廬陽區(qū)先行試點,取得成熟經(jīng)驗再全市推廣。

  2、切實保證危改政策的統(tǒng)一和連續(xù)。已落實在建的27個危改項目作為我市危改工作的一部分,市里應給予足夠的重視和關心,推動項目盡快建成;市里承諾的優(yōu)惠政策,應加大落實力度。凡政府部門直接推動、參與操作的危改項目,應注重與《意見》和《實施方案》規(guī)定政策的銜接和統(tǒng)一,否則不利于危改工作的推進,很難說服被拆遷群眾按照《實施方案》開展動遷。與危改小區(qū)聯(lián)為一體,且有條件實行一并改造的“城中村”,可納入危改工作計劃,按照統(tǒng)一政策實施改造。

  3、危改拆遷安置方式以異地安置和貨幣化補償為主,輔以原地安置。一是實行異地安置可適當加大安置系數(shù)。為鼓勵被拆遷群眾選擇異地安置,可適當加大拆遷異地安置系數(shù)。有關部門在群眾中深入調(diào)研之后,認真加以測算,根據(jù)不同區(qū)域提出相應安置系數(shù),對被拆遷群眾應具有相當?shù)奈Γ尡徊疬w群眾感到選擇異地安置在經(jīng)濟上更合算。二是實行貨幣化補償可按照評估價標準。如拆遷戶不愿意到安置點,則由相關單位委托中介機構(gòu)對拆遷戶的合法房屋進行評估,評估價參照同等地區(qū)的商品房(或二手房價格),按評估價向拆遷戶支付貨幣補償款,拆遷戶自行購房。三是在尊重多數(shù)群眾意愿和征求各方面意見的情況下,也可對有條件的危改小區(qū)實行原地安置。

  4、危改拆遷安置應更注重戶均最小保障面積。目前我市國有土地私房拆遷安置實行“拆一還一”和人均最低保障面積(15㎡)政策。在實際拆遷中,不少拆遷戶掛戶人口過多,存在明顯弊端。實行戶均最低保障面積政策,將有利于解決困擾拆遷的人口難題。如拆遷戶常住人口確實過多,可單獨張榜公示,經(jīng)確認無誤,作為例外參照人均最低保障面積進行安置(或參照人均最低保障面積進行計算,超出戶均最低保障面積部分執(zhí)行廉租房政策)。

  5、異地安置小區(qū)要高標準完善配套設施。要加快編制統(tǒng)一異地安置小區(qū)的詳細規(guī)劃,對小區(qū)建筑布局、建筑容積率、市政配套方案、交通組織、生活配套設施、綠化建設、中小學分布、產(chǎn)業(yè)設施布局等制定詳細規(guī)劃,并及時向社會公布,既廣泛征求意見,又廣為宣傳危改工作。在實際建設中,不僅要提供質(zhì)量優(yōu)于商品房的拆遷安置房,還要高標準完善統(tǒng)一安置小區(qū)的市政基礎設施、生活配套設施以及優(yōu)化配置教育資源、完善周邊產(chǎn)業(yè)設施、解決好交通問題,吸引被拆遷群眾選擇異地安置、安心異地安置,使被拆遷群眾真正享受到異地安置在工作、生活、學習等諸多方面的便利。

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