重慶可研報告

時間：2024-06-08 12:33:09

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　　可研報告

　　1.1科苑項目坐落于重慶虎溪大學城，科技大道主干道上，比鄰重慶科技學1 項目總述院新校區用地東北角，東臨歌樂山國家級森林公園，西靠縉云山國家級森林公園，北有大學城入口3Km2的人工湖及景觀大道，南臨梁灘河、寨山坪。遠離城市鬧市。

　　1.2用地性質為商業住宅用地

　　1.3規劃面積：10公頃（1公頃=1萬平方米=15畝，1畝=667平方米）；

　　1.4場地現狀：地面上建筑物已拆遷，場地正進行平整，場地地形地貌和周圍道路情況見現狀；

　　1.5該項目擬建規模為160000平方米。科苑項目選址位于重慶大學城東南邊緣。

　　2市場分析

　　2.1 宏觀政策及經濟發展狀況分析

　　2.1.1國家政策及經濟發展

　　房地產行業一直是國家十分關注的行業，房地產行業的發展直接影響到人們的日常生活，所以政府對房地產行業的控制也是十分謹慎和重視的

　　從2009年初，銀行信貸流入房地產的資金來看，增長幅度快速下降。更為重要的是，個人住房按揭貸款，在2008年全年的基礎上嚴重萎縮。2009年處的住房按揭貸款僅為532億，與2008年同比仍然是負增長。住房按揭貸款是房地產市場命脈，如果沒有住房按揭貸款，房地產市場要想發展與繁榮是艱難的。在這一艱難的數據下在2009年初，國家為了刺激房地產行業的發展，做了一系列政策的調整，主要為下:

　　1〉調購買普通住房契稅稅率

　　2〉暫免個人買賣印花稅和營業稅

　　3〉免個人轉讓出售的土地增值稅

　　4〉降低購買首付比和個貸利率

　　各地方政府根據中央精神，紛紛出臺細則促進房產市場健康發展。尤其在對第一套住房的解釋上，采用了寬松的標準。

　　進入第二季度以來，北京、上海、廣州、天津等重點城市的樓市迅速回暖，房地產開發企業表現出強烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼2007年之后的新

　　一輪購地高潮。土地價格也屢屢在各城市創出同類地區的新高。政府采取了加大土地供應，平衡土地供求的措施。

　　2009年底，國務院常務會議研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，明確提出：

　　1〉“加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭” 2〉同時強調“地方政府要切實負起責任”。為保持房地產市場的平穩健康

　　發展，會議要求，增加有效供給、加強市場監管、完善相關制度的原則，繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。

　　3〉重點是在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強

　　市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。與以往相比，本次會議明確提出“遏制”房價過快上漲，力度明顯重于“抑制”，更狠于“穩定”。

　　2.1.2 重慶市政策及房地產發展狀況

　　在遭受金融危機的沖擊下，有關部門年初曾預計今年的財政收入將出現負增

　　長。我市為了應對金融危機給出了一系列的優惠措施：1〉普通住宅營業稅按2年征收。2年以上免征收營業稅。2〉非普通住宅滿兩年的征收差額營業稅，但要提供不動產發票或契稅發票或與開發商所簽的第一次購房合同，其中任何一樣都可以。未滿兩年的全額征收。144平方米以上的產權證滿2年的征收差額營業稅須提供不動產發票，沒滿的全額征收營業稅。3〉契稅：套內面積在144平方米以內按1%征收，超出面積按1.5%征收。4〉而在年底的經濟工作會議上，政府也表達了調控房價，控制土地批出的價格。

　　今年1~11月，全市共銷售商品住房3068.78萬平方米，同比增長63.47%。

　　進入10月，房價達到歷史新高——秋季房交會商用住宅建面成交均價為4878 元/平方米，其套內面積均價已突破5000元大關。民眾旺盛的購買熱情已被喚起。房地產市場任然處于火熱期。

　　2.2 重慶大學城規劃及發展狀況

　　2.2.1 大學城整體規劃

　　重慶大學城位于沙坪壩區虎溪鎮和陳家橋鎮，地處中梁山脈與縉云山脈之間，規劃面積33平方公里，人口50萬左右，建設總投資約300億元，是西部新城率先啟動的第一個功能片區，以教育科研為主，是重慶市重要科教文化基礎設施項目和重點工程。按照“五城”（教育城、科技城、人才城、文明城、生態城）、“四化”（現代化、國際化、網絡化、生態化）的理念打造西部領先、全國一流的大學城。

　　大學城建設采取市區兩級共同推進的方式。由沙坪壩區和市地產集團組建城區建設委員會，負責征地拆遷和基礎設施建設。目前，大學城路網體系基本形成，與主城東部連接的渝遂高速公路大學城段已通車，輕軌一號線、雙碑遂道建設即將實施。水電氣訊、垃圾處理、污水處理等項目相繼建成投入使用。

　　大學城共入駐高校15所，門類齊全，辦學層次多樣。校園按照基礎設施一體化、教學設施及科研設施一體化、文化娛樂設施一體化、后勤服務設施一體化、師生資源一體化的要求實施建設。

　　自2005年大學城開城以來，已有11所高校先后投入使用，目前入駐學生達到10萬人，到2015年，14所高校全部建成，師生規模25萬人。

　　為加強大學城功能配套，由沙坪壩區財政在2005年投資3億元修建了七所配套中小學，重慶一中、重慶八中、重慶市人民小學、美國QSI國際學校等名中名小已經入駐。重慶大學城的建設為全市高校拓展了辦學空間，為重慶市主城向西發展戰略搭建了重要平臺，為形成以“西部教育高地、高新技術高地、現代物流高地”為基礎特色的重慶市第六個城市副中心——西永城市副中心奠定了堅實基礎。

　　2.2.2 經濟發展狀況及基礎設施配套

　　“如果倒退5年，在虎溪街上，一個30多平米的門面一月的租金也就300元左右，現在每個月可以租到3000元以上。目前，大學城商鋪的租金普遍為80~100元每平方米，最高達420元每平方米，已與市內成熟商圈的租價持平，而大學城內有價無鋪的情形還較嚴重，經過大學城幾年的發展，大學城從一個不起眼的小鎮，發展成了一個集合教育、商業休閑為一體的經濟區域，大學城熙街商業街，滿足大學城入住師生和游客休閑娛樂、餐飲消費需求，使熙街商業街13.5萬平方米商業設施，成為大學城商業人氣聚集區。豐富了在校師生的業余購物生活，促進了大學城的經濟的發展。

　　沙坪壩區人民政府已與重慶市地產集團簽訂協議，投資60億元，用于大學城基礎設施建設、拆遷安置、百米科技景觀大道建設、井口至土主的隧道工程等項目。

　　從大學城開建以來啟動以道路為先導的三條道路建設，開工建設從西永收費站至虎溪的科技景觀大道一期工程，緊后開工建設從虎溪至曾家的大學城內環主干道，再建成從白市驛到西永的城市二環快速干道。作為重慶市大學城內的景觀式交通骨架，科技景觀大道規劃為城市一級主干道，從西永鎮至虎溪鎮，全長公里左右，寬達幾十米，是目前我市最寬的大道。道路由綠化帶、人行道、非機動車道和中央綠化分隔帶組成。該工程早就通車。

　　主干道的形成為加快大學城的發展奠定了相應的基礎，到現目前，大學城的各種配套設施正在逐步的完善，水、電、氣等搭接工作也在緊張有序的進行，干道兩旁的配套綠化、標語也逐步完善。

　　經過幾年時間的建設發展，現重慶大學城基礎建設基本完備，新建的卓越熙街商貿中心，豐富了在校師生的業余購物生活，促進了大學城的商業發展及旅游發展。

　　2.2.3 大學城房地產發展狀況

　　雖然叫大學城，但這里其實不只有大學，大學城的建立吸引了不少開放商的眼球，也為了促進大學城在短時間內成熟，在短短的幾年時間，像龍湖、富力等地產巨頭紛紛躋身大學城，龍湖集團在短短幾年內在大學城修了龍湖睿城和龍湖東橋郡兩個項目，龍湖睿城就在重大正對面，去年曾獲得西區房屋銷售冠軍，可見大學城的房地產勢頭一片大好，另外富力城是最早進駐大學城的開發商，在花巨資開發富力城瀚湖后如今又開出新樓盤富力城維多利亞莊園，可見在富力城瀚湖在進入大學城市場后嘗到了甜頭，根據調查大學城幾個比較好的樓盤看一看才，目前大學城的樓盤的銷售狀況都相當的好，價格也在不斷攀升攀升，發展趨勢任然被看好。大學城必將會宣起另一股購房浪潮。大學城的發展也是一片良好。

　　2.3 項目情況分析

　　2.3.1項目周邊環境

　　項目選址位于重慶大學城東南邊緣。用地東臨歌樂山國家級森林公園，西靠縉云山國家級森林公園，北有大學城入口3Km2的人工湖及景觀大道，南臨梁灘河、寨山坪。項目周圍規劃形成五大功能分區：重慶市大學城、第三產業服務中心和中央商務區、西永科技產業園、土主現代物流園、旅游觀光區，在不遠的將來，大學城周圍將建設成環境優美、功能完善、特色鮮明的現代化科教新城，成為我市主城拓展區的重要組成部分。

　　規劃區周邊自然環境優美，視線開闊，空氣條件好，現狀用地多為水田和農宅，地形微有起伏，地質條件良好，。場地地勢北高南低，中間高、四周低，地形高差起伏相對較大，適宜城市建設用地條件復雜的地形。為小區的建設增加了難度，同時也使小區呈現多樣化空間布局和豐富的視線特征成為可能，有利于住宅區山地特色的營造，提高小區的品位和層次。同時，這種山水相伴的格局也為小區的生態建設及景觀環境的營造提供了有利的現實基礎。為贏得市場提供了良好的自然條件。

　　2.3.3 項目SWOT分析

　　1〉優勢

　　2009年上半年重慶房地產市場頻現回暖信號，市場開始復蘇。年初的優惠政策有效刺激市場需求得以快速釋放，銷售市場率先回暖，2009年1-10月，重慶市商品房銷售面積2831.68萬平方米，增長38.7%，呈現價量齊升的發展態勢。銷售市場的持續回暖使房地產開發企業資金逐步寬裕，投資信心增強。2009年三季度，重慶市房地產開發投資330.71億元，月均完成投資110.24億元，較上半年月均投入水平高52.3%，投資步伐明顯加快。人們的購買欲望明顯增強。

　　目前大學城正處于高速發展階段，政府對大學城的建設十分重視，有利于促進大學城的經濟快速、健康、持續的發展，國家對大學城的投入比重大，大學城的各種配套設施也逐漸的完善，例如中小學的設立、卓越熙街商貿中心的逐漸成熟，大學城公園的擬建，把大學城建設為教育、商業、娛樂休閑、旅游為一體的中心城市。也為本項目創造了良好的銷售條件。

　　本項目占地面積10公頃，規模宏大，項目臨近重慶科技學院的兩個大型湖泊，環境優美，文化氛圍濃厚。

　　本地塊上無需進行拆遷工作，極大地降低了開發商的工作難度。

　　2〉劣勢

　　雖然本項目地區市場逐漸成熟，但是本項目距離商業休閑中心和醫院還是較遠，驅車可短時間到達，外出需要走很大一段路，而且公交路線較少，不利于業主出行。 3〉機會

　　大學城目前土地資源的缺乏，能夠在大學城征到一塊如此規模的建設用地實屬不易，土地資源的稀缺性為本項目提供了難得的市場機遇。

　　人們消費觀念的進步，城市化進程的不斷推進，為重慶市中心做好緩解和輔助作用。現有城鎮居民要求改善住房條件；或者城市家庭子女長大后成家對于住宅的需求。大量農民涌進城市，我國城市化水平將會保持長期的高速發展。城鎮舊住宅拆遷帶來對新房的需求。，

　　4〉威脅

　　項目周邊的商業氛圍還不夠成熟，房地產開發屬于資金密集型行業，而且建設期和銷售期時間過長，不利于企業內部資金的周轉和運營，政府的調控和規劃，有可能會對本項目產生較大的影響，再加上其他的一些不確定因素，對項目會構成一定程度的威脅。

　　2.3.4項目價格預測

　　1〉本項目處于大學城科技大道主干道旁，交通方便。周邊配套設施逐步完善。 2〉項目周邊自然環境優美，視線開闊，小區呈現多樣化空間布局和豐富的視線特

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