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中國房地產的總結與展望

時間:2024-07-21 00:37:44

中國房地產的總結與展望

中國房地產的總結與展望

中國房地產的總結與展望

  20**年,房地產行業“刺激與抑制”兩條主線貫穿始終,全國去庫存的刺激性政策與部分熱點城市控房價緊縮政策相并行。基調上,上半年以刺激為主,下半年開始轉向抑制“資產泡沫”,整體呈現先揚后抑、寬嚴相濟的特征。

  展望20**年,中央經濟工作會議提出房地產政策新基調,我們認為不會全面轉向調控,落實“一城一策”,限購、限貸城市或將進一步擴容,熱點城市調控加碼仍會繼續。信貸政策支持自住、打擊投資,房地產業信貸資金收緊狀況將愈加嚴苛。

  20**年總結

  一、中央寬信貸、調首付、降稅負,近30省市跟進去庫存新政。

  前3季度,全國房地產政策以“去庫存”為主基調,中央層面接連落地一系列刺激政策,包括調首付、降稅負、寬信貸等。與此同時,地方紛紛出臺去庫存刺激性措施。

  1一季度中央調首付、降稅負、寬信貸,隨后進入“寂靜期”。

  1月,國土部再次強調去庫存,緊隨其后中央出臺多項刺激性政策,包括下調不限購城市首付比例,首套房首付最低至20%,多部委聯合發文調整契稅、營業稅,以及5月全面實行“營改增”,交易稅負較之前再降4.8%。同時,央行維持穩健偏寬松貨幣政策,前三季度全國人民幣貸款增加10.16萬億元,其中大部分流向房地產市場,居民購房貸款占新增貸款比重從1月份的17%上升到7月份的97%,就可見一斑。政策面和資金面的寬松,直接推動了剛性、改善購房需求釋放,房價上漲帶來的財富效應又帶動了大量投資、投機需求進入,樓市成交量迅速回升。

  2近30省市出臺全面刺激方案,將去庫存目標具體量化。

  緊隨中央,30多個省市先后出臺刺激方案:其一,鼓勵農民進城買房,如對退還宅基地的農民給予貨幣獎勵。其二,調減乃至暫停土地供應,以湖南省為例,去化周期在3年及3年以上的城市停止房地產用地供應。其三,多數城市給予購房貨幣補貼。譬如沈陽對契稅稅率超過1%的部分給予補貼,并對在校生購房有獎勵政策。

  二、四季度收緊調控全面鋪開,穩房價、控地價意圖彰顯。

  因城施策可謂是本輪房地產調控的主旋律,前3季度,熱點一、二線城市相繼落地樓市調控,3月上海、深圳率先調整限購、限貸,蘇州、南京等出臺限價,政策力度相較溫和。國慶期間,22城密集出臺調控政策,短期內限購、限貸城市大幅擴容,城市政策廣度和力度不斷加碼,熱點城市穩房價、控地價的決心逐漸顯現。

  13月開始熱點城市相繼收緊調控,但力度都較為溫和。

  3月份,上海、深圳接連升級限購、限貸。隨后蘇州、南京依次落地“限房價、限地價”新政,意在給樓市、地市降溫。8月份,蘇州首開先河重啟限購,隨后南京、杭州、廈門、武漢、鄭州等熱點二線城市紛紛效仿。

  整體而言,這類限制性政策力度較為溫和,譬如南京二套房首付比例僅上升5%,對于購房者心理層面影響著實有限,更難以打破熱點城市地價、房價輪動上漲的市場預期。9月份,全國土地市場密集成交64宗單價、總價地王,創造年內制高點,政策收效甚微。

  2去杠桿、抑制資產泡沫,控一線、穩二線、搞活三四線。

  7月,中央政治局會議首次提出要“抑制資產泡沫”,重申“去產能、去杠桿、去庫存、補短板、降成本”五大任務。中央對熱點城市房價過快上漲帶來的泡沫風險表示擔憂,短期內目標明確,“去杠桿”、“抑制資產泡沫”,遏制房價過快上漲,引導房價回歸合理區間。

  明確房地產市場調控的主基調仍為去庫存問題,但要區別對待,一城一策,一、二線城市要防泡沫,三四線城市要同城鎮化相結合,著力去庫存。

  3930開啟22城密集調控,城市政策廣度和力度不斷加碼。

  本輪房地產市場調控政策是“以限為綱”,主要涉及限購、限貸、限價、限錢。其中,限購、限貸出現頻率最高,部分城市更是升級原先的限購、限貸政策。限購政策注重有的放矢,其一,非本地戶籍家庭限購1套住房,本地戶籍家庭限購2套住房;其二,多數城市限購范圍主要集中在中心城區,遠郊區域并不限購;其三,個別城市分面積段限購,大戶型產品并不限購。多數城市首套房首付比例升至30%,二套房首付比例升至40%-50%,并且暫停發放第三套及以上住房貸款。個別城市限貸政策愈加嚴苛,尤以熱點一、二線城市為甚,南京、蘇州二套房二套房首付首付比例可達80%。除此之外,成都、惠州等城市通過直接干預預售證審批環節限定房價,上海、深圳等城市則嚴控房企拿地資金來源。

  4不同以往高舉輕放,強力整頓市場秩序。

  整頓市場秩序是本次房地產市場調控的一大亮點:其一,通過及時澄清不實新聞報道,打擊房地產虛假廣告,正確引導社會輿論導向;其二,嚴查違法違規房地產開發企業和房地產中介企業,促使房地產市場健康發展;其三,嚴禁首付貸,規范互聯網眾籌買房行為;其四,加強土地拍賣資金監管,防范違規資金流入土地市場。

  三、政策未能扭轉房價一致看漲預期,催生四方面行業新問題。

  盡管因城施策、分類調控已是當前房地產市場調控的主旋律,但是政策效果明顯不及市場預期,更是出現了一系列新的問題,集中表現在以下四個方面:

  1房地產仍為經濟增長引擎,市場各方料定政策“投鼠忌器”。

  因宏觀經濟面臨較大下行壓力,房地產行業依舊是穩增長的重要抓手,即使熱點城市出現了房價泡沫問題,決策層斷然不會全面收緊調控政策,低迷的經濟走勢與房地產政策形成了微妙的“緊平衡”關系。值得一提的是,土地出讓金事關地方財政收入,部分中小城市土地出讓金更是地方政府唯一財政收入來源,地方政府對于土地財政依賴度有增無減。

  2貨幣寬松疊加資產荒,樓市“財富效應”強化房價上漲預期。

  為了刺激經濟增長,年內貨幣政策顯著寬松,同時疊加“資產荒”愈演愈烈,一方面是大量資本面臨實體經濟“無項目可投”、“沒有賺錢項目可投”的窘境,另一方面卻是熱點城市房價在天量信貸杠桿撬動下的節節攀升,似乎熱點一、二線城市房地產市場已是唯一能賺錢的行業,這些城市的房產逐漸成為大類資產配置的重要方向,這樣的“財富效應”又在吸引著一批批資金前仆后繼地進入,不斷自我強化房價看漲預期。最終使得所有的調控政策都顯得蒼白無力。

  3居民房貸占新增貸款比重連續超70%,高杠桿風險愈加凸顯。

  二季度以來,樓市成交明顯轉暖,各線城市成交量同比增長顯著,這與商業銀行積極放貸、大力開展房貸業務密不可分。央行數據顯示,銀行信貸資金很大一部分流入房地產市場,住戶中長期消費貸款(房地產、汽車為消費貸款大頭)占當月新增貸款的比重直線提升,個別月份占比超70%,引發居民高杠桿風險。

  4房價預期一致看漲,投資需求從核心城市外溢周邊城市。

  受制于熱點一、二線城市限購、限貸政策從緊執行,部分置業需求被迫向周邊中小城市外溢,尤以佛山、東莞、昆山等三、四線城市為代表。投資、投機性需求大量進場,顯著抬升外圍中小城市房地產市場熱度,房價上漲動力強勁,市場預期更是一致看漲。

  20**年展望

  一、貨幣政策轉向穩健偏中性,房地產信貸資金監管更嚴苛。

  鑒于宏觀經濟依舊面臨較大下行壓力,央行現有貨幣政策較難發生根本性逆轉,我們認為20**年貨幣政策仍將維持相對穩健基調,全面收緊的可能性較小,但是像20**年這樣寬松的貨幣政策肯定不復存在。中央經濟工作會議明確指出20**年貨幣政策保持穩健中性……著力防控資產泡沫,確保不發生系統性金融風險。

  不過,對房地產而言,信貸定向調控仍將延續,中央經濟工作會議明確指出“要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落“。

  預計主要將堅持以下兩點措施:其一,加強土地競買資金監管,預計更多的熱點城市將效仿上海、廣州,加大企業拿地資金監管力度,要求土地競買資金必須使用自有資金;其二,進一步加強居民購房資金監管,嚴厲打擊首付貸、互聯網眾籌買房等違規交易行為。

  二、中央政策延續“空窗期”,建立長效機制“任重而道遠”。

  囿于各線城市房地產市場持續分化,熱點城市房價過快上漲,泡沫風險積聚,三、四線城市人口持續凈流出,購房需求難見爆發式增長,高庫存風險懸而未決。20**年中央層面政策“空窗期”仍將延續,地方政府將因城施策、分類調控,或繼續加碼緊縮政策,或繼續保持刺激政策。

  對于中央經濟工作會提提出的房地產業長效機制而言,房產稅短期內出臺的可能性微乎其微。“長效機制”的具體措施可能會出現在以下幾方面:其一,熱點城市通過調整規劃或者盤活存量低效建設用地,增加住宅土地供應;其二,庫存過高的三、四線城市“有供有限”政策仍需從緊執行,逐步調降乃至暫停土地供應;其三,深入推進新型城鎮化建設,加快中小城鎮交通、醫療、教育等市政工程建設,吸引更多轉移人口向三、四線城市遷移,實現樓市庫存去化與新型城鎮化建設現結合。

  三、限購、限貸城市數量進一步擴容,熱點城市調控力度加碼。

  鑒于熱點一、二線城市房價上漲壓力猶存,我們認為本輪調控政策將跨越較長的時間周期,短期內“四限”政策(限購、限貸、限價和限錢)不會快速退出,預計限購、限貸城市將繼續擴容,長沙、寧波等尚未出臺調控政策的城市,不排除將跟進落地限購、限貸政策的可能性;天津、濟南、成都等調控政策相較溫和的城市,或將效仿鄭州、武漢,進一步加碼調控。

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