生態(tài)園項目建設(shè)可行性分析報告
生態(tài)園項目建設(shè)可行性分析報告
一、總論
1、項目背景
位于北部，河下游。307省道、新河橫貫境內(nèi)，河、205國道、正在建設(shè)中的新（沂）長（興）鐵路穿越南北，縣城居其中央，扼南北之樞紐，控東西之咽喉。全縣土地平衍，屬黃淮平原，成陸較早。地形稍西高東低，略成傾斜，地面高程5米左右。全境氣候溫和，四季分明，日照充足，雨量豐沛。
夏商時屬徐州，周時屬青州，春秋末期為魯國南境，戰(zhàn)國時屬楚國，秦初屬薛郡，后屬郯。西漢置厚丘縣，隸屬東海郡，立陰平、建陵兩侯國。三國時立東海國，領(lǐng)厚丘、陰平、建陵等11縣。南朝宋文帝元嘉四年，并入襄賁，另置僮縣。梁武帝天監(jiān)五年，廢僮縣，置僮陽郡。東魏孝靜帝武定七年（549）改僮陽郡為郡。北周建德七年（578）始定縣名。民國29年秋，中共淮海地委對境內(nèi)區(qū)劃作了較大調(diào)整，分設(shè)泗沭縣 抗 日 民主政府、潼陽縣 抗 日民主政府、東海縣 抗 日民主政府、灌云縣 抗 日民主政府，隸屬淮海區(qū)專員公署；1949年5月，撤銷東海、潼陽、泗沭縣，原轄區(qū)劃歸縣，宿遷部分轄區(qū)劃給，隸屬淮陰行政專員公署。1983年實行市管縣，屬淮陰市。1996年8月蘇北區(qū)劃調(diào)整，屬新設(shè)地級宿遷市。
縣具有悠久的歷史，且是古城封邑所在，自是留有較多的歷史古跡和文化遺產(chǎn)。如新石器時代的臧墩和六朝墓葬，西周時的孟墩、殷墩，前漢時的厚邱、陰平方城遺址，宋朝大科學(xué)家沈括留下的治水功業(yè)與誕生地有關(guān)的溝、廟、九龍口、霸王橋等；明代抗倭將領(lǐng)劉綎筑的營壘，清代性靈派詩人袁枚留下的袁公藤和古典雅秀的逍遙廳。其中有的經(jīng)過裝飾點綴，益發(fā)異采，有的被列入國家保護文物。這些歷史文化遺存，常使人引為自豪。古為紛爭之地，近為革命老區(qū)之一。北宋時宋江義軍活動于海、沭一帶，南宋時韓世忠在此抗金。清順治年間，以榆園山為首的農(nóng)民義軍，奮起反抗清庭統(tǒng)治。民主革命時期，老一輩革命家陳毅、黃克誠、張愛萍、李一氓等同志，皆在這里領(lǐng)導(dǎo)過革命斗爭。在大地上涌現(xiàn)了許多英雄人物和文化名人（如著名作家白夜、攝影大師吳印咸、“活紅娘”宋長榮等）。
但是由于歷史原因和自然條件的影響，享譽中外故里、歷史名勝沒有得到有效開發(fā)，境內(nèi)既無可供停車、餐飲、休閑、娛樂的大型場所，又無任何大型標(biāo)志性建筑，嚴(yán)重影響了旅游觀光和歷史文化的發(fā)揮，給乃至宿遷的旅游造成了一定的負(fù)面影響。
基于上述，本項目擬依托的一些歷史名勝，按照“保護歷史文化遺產(chǎn)，開發(fā)歷史名勝資源，創(chuàng)建人文生態(tài)環(huán)境”的原則，建設(shè)與歷史配套的高品位服務(wù)設(shè)施，實施生態(tài)園項目旅游開發(fā)，提升旅游品質(zhì)和城市形象，打造的新興旅游品牌。
2、項目建設(shè)有利條件
①縣區(qū)位獨特。位于蘇、魯、皖三省和徐州、淮安、連云港三市大小三角中心，處在徐連經(jīng)濟帶、沿海經(jīng)濟帶和沿運河經(jīng)濟帶的中心地段，是徐、連、淮、宿四市結(jié)合部。縣城距南京只有260公里，距宿遷只有55公里，距臨沂只有140公里，交通發(fā)達，新長鐵路、京滬高速公路、205國道和324、326、245省道穿境而過。京滬高速公路向北6小時可直達全國政治文化中心北京，向南4小時可直達全國經(jīng)濟中心、國際大都市上海。
②縣資源豐富。花木生產(chǎn)名揚天下，到底，全縣花木總面積達31萬畝，花卉苗木及盆景3000余種，產(chǎn)品遠銷包括臺灣省在內(nèi)的全國各地，項羽隨征夫人的故里--顏集鎮(zhèn)被中國花卉協(xié)會評為全國首批“中國花木之鄉(xiāng)”。
③縣環(huán)境宜人。連接周邊縣、市，縣、鄉(xiāng)、村路網(wǎng)配套完善。到底，全縣新建樓房面積419.6萬平方米，城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套面積擴大到51平方公里，城區(qū)樓房林立，河清柳綠，碧草依依，環(huán)境優(yōu)美，景色怡人。
④縣市場繁榮。縣市場潛力巨大，是蘇魯交界地區(qū)重要的商品集散地，是京滬高速公路經(jīng)濟帶江蘇省的北大門，全縣176萬人口本身就是一個較大的消費市場，全縣已基本形成了以縣城為中心，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為依托，以批發(fā)市場為骨干，以中心集貿(mào)市場為基礎(chǔ)的多門類、多層次、多種經(jīng)濟形式和運行方式的完善的市場體系。由國際汽摩配城、浙江商城、花木大世界等組成的、計劃總投資40多億元、總建筑面積400多萬平方米的“一心多點”大商貿(mào)、大物流格局初步形成。
二、項目區(qū)現(xiàn)狀
本項目位于臺州路與迎賓大道交匯處，南有即將竣工的政府行政中心，北依縣長途汽車站。生態(tài)園景區(qū)內(nèi)均無可供停車、餐飲、休閑、娛樂的場所，嚴(yán)重影響了旅游觀光和進出東大門的通暢。
三、市場分析
現(xiàn)有城市人口30萬余人，由于城市建設(shè)的發(fā)展，已顯園林城市的雛形，順利通過國家級生態(tài)區(qū)評選，城市的吸納能力日益增強，周邊縣市的成功人士都在置業(yè)興業(yè)。物產(chǎn)豐富，物價低，人民安居樂業(yè)，市民旅游休閑的支出在消費中占有一定比例。加之交通區(qū)位優(yōu)勢，外地游客云集，年過境人數(shù)達150萬人次以上。
本項目位于臺州路與迎賓大道交匯處，南有即將竣工的政府行政中心，北依縣長途汽車站。乘出租車由城區(qū)至景區(qū)僅5元人民幣。是城市園林綠地的重要組成部分。項目的建成十分便利廣大群眾及國內(nèi)外游客的休閑旅游。同時，本項目將提升生態(tài)園的旅游價值，將生態(tài)園與公園和花鄉(xiāng)旅游有機結(jié)合起來，形成一條黃金旅游線路。除外地游客趨增外，本地群眾休閑主要在城區(qū)公園和街頭廣場。但公園由于面積小，功能不配套，接待能力有限；而街頭廣場由于距城近而周邊環(huán)境太嘈雜，無法吸引更多的游客。故本項目的建成，將吸引眾多的游客。
在本項目市場前景，按目前實際，可保證年接待游客30萬人次。隨著景區(qū)休閑度假設(shè)施的完善，年接待游客可達50萬人次。除此之外，項目將建賓館及產(chǎn)權(quán)式度假村，通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，增加投資回報。并可以接待會議、展覽、休閑關(guān)系等固定客戶。因此，本項目將有十分廣闊的發(fā)展空間。
四、項目設(shè)計方案
項目占地21萬平方米(312畝)，位于迎賓大道南側(cè)，與政府行政中心連成一個整體。項目建設(shè)內(nèi)容著重先解決生態(tài)園交通通暢和景區(qū)游客的停車、餐飲、娛樂、休閑、商貿(mào)服務(wù)于一體的配套服務(wù)功能和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。主要分為旅游服務(wù)區(qū)、假山風(fēng)景區(qū)、大型廣場功能區(qū)、休閑度假區(qū)。具體開發(fā)設(shè)想為：公園的設(shè)計是為的建造一個體現(xiàn)“故里、花鄉(xiāng)”城市內(nèi)涵的綜合性公園。
在設(shè)計上突出“以綠為骨，以水為媒，以人為本”的理念，景點布置上要求“源于自然，高于自然”。設(shè)計模擬自然界中的州、嶼、堤、河、山、谷等現(xiàn)象，并形成了以植物造景為主的生態(tài)、園林景觀。在植物配置上，注重植物多樣性的應(yīng)用，使苗木品種繁多，既有鄉(xiāng)土樹種，如杏樹、椿樹、榆樹、槐樹、茶樹等；又有可以生長的南方樹種，如香樟、櫸樹、深山含笑、山茶等品種；同時水生植物的運用也開辟了的水面無花的先河，設(shè)計了荷花、蓮藕、昌蒲、水蔥等水生花卉。
相關(guān)配套設(shè)施：
①道路。
景區(qū)內(nèi)公路及土建30000平方米。
②園林小品及綠化。
按中國園林建設(shè)的構(gòu)思，追求的是一種建筑結(jié)合山水，充滿詩情畫意的意境。
③水系建設(shè)。“聽泉清心、撫松益壽”，觸景生情而構(gòu)成無限優(yōu)美和諧、舒適恬靜的生態(tài)園林環(huán)境。造園要素中，水是不可缺少的一面，古代詩人常將園中水系，比作經(jīng)絡(luò)，所謂“山得水則活，水得山則媚”，因此在主區(qū)構(gòu)圖中，必須利用人工解決塑造水源，以滿足綠化及人居環(huán)境的需求和空氣環(huán)境的調(diào)節(jié)作用。按照園林藝術(shù)手法，以動、靜態(tài)的方式處理水景，在休閑度假區(qū)，文化長廊區(qū)，建池、設(shè)潭、筑溪，疊山理水，融以噴泉、瀑布點綴。
五、項目組織管理
1、項目成立項目籌備辦公室，負(fù)責(zé)規(guī)劃、設(shè)計的落實，以及工程建設(shè)、工程發(fā)包、監(jiān)測評價、竣工驗收等工作的銜接和落實。項目建成后，成立辦公室、經(jīng)營部、餐飲部、開發(fā)部、保安部、物管部等部門，按照職能及現(xiàn)代企業(yè)管理制度定編定員。
2、勞動定員
本項目設(shè)管理人員15人，服務(wù)人員10名，共計24人。
3、勞動力素質(zhì)
除主要負(fù)責(zé)人由公司董事會委任外，其他人員全部面向社會，根據(jù)崗位和工作職能從人才市場招聘。所有人員均需具備相當(dāng)?shù)奈幕潭群图夹g(shù)等級。
4、項目實施的管理、督促、檢查、驗收，由董事會及公司根據(jù)情況明確各級職責(zé)。
六、項目進度安排
本項目開工時間4月1日，9月25日完成。
七、投資估算和資金籌集
1、投資估算項目需征地208000平方米（312畝），總投資1800萬元。
2、資金籌措計劃自籌1700萬元，申請項目資金100萬元。總投資為1800萬元。
八、項目評價
第一，提升了生態(tài)園的旅游價值。故里旅游資源的價值未得到開發(fā)，通過該項目實施開發(fā)，游客的接待量可提高10倍，同時還可帶動相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。
第二，將旅游產(chǎn)業(yè)形成了有機結(jié)合。游客來到地區(qū)旅游，將生態(tài)園、新河花卉盆景園、顏集花木基地連成一條旅游線路，能有效促進整體的旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
第三，有利于文化的挖掘。該項目開發(fā)后，可以深層次開發(fā)系列文化。
第四，有利于安置農(nóng)村貧困人員，解決勞動就業(yè)。
一則通過項目的建設(shè)，對256戶貧困農(nóng)民進行搬遷，可以就近安置務(wù)工。二則帶動的就業(yè)，既可以促進經(jīng)濟發(fā)展，又可以保護自然環(huán)境，提高了城市品味和旅游品牌。
九、風(fēng)險性分析
本項目因?qū)俾糜螛I(yè)項目，不確定因素較多，所以經(jīng)濟分析不能十分精確。據(jù)中國區(qū)城經(jīng)濟發(fā)展研討會眾多專家、學(xué)者論證，一致認(rèn)為“風(fēng)景園林投資大、回收期長、但無風(fēng)險”，因此，項目在投資回報上若僅以旅游服務(wù)為主，就不可能在短時期內(nèi)回收投資。故本項目在進行項目設(shè)計時，充分考慮了項目的區(qū)位優(yōu)勢，擬在生態(tài)園附近進行房地產(chǎn)開發(fā)，作為賓館和產(chǎn)權(quán)式度假區(qū)，可以向成功人士租售。由于目前國家對別墅和城市建設(shè)作了若干限制，因此在城區(qū)不可能出現(xiàn)別墅樓盤。因此，本項目利用山水、園林及自然風(fēng)光的配套和成本優(yōu)勢，可以將別墅進行市場化運作，吸引成功人士前來居家。僅以此業(yè)務(wù)就可以在短時間內(nèi)回收投資。此外，通過與生態(tài)園管理所協(xié)商，將本項目引來的游客門票提成，也可以增加營業(yè)收入，降低項目成本和風(fēng)險。
十、結(jié)論與建議
本項目雖投資大，回收期長，但無風(fēng)險，同時有非常廣闊的利潤空間。是一個長效項目。對經(jīng)濟社會和文化挖掘有著重要促進作用。項目可行。建議項目實施單位要加強宣傳，提高項目知名度，科學(xué)管理，多方取利，盡最大可能收回投資。同時加強招商引資工作，解決項目資金瓶頸問題，一次性打造出品牌，盡早取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。
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