房屋出租稅收管理工作的經驗總結
近年來，隨著我市房屋租賃業的迅猛發展，房屋出租稅收規模日益擴大，地方財力的增長也有了新的來源。實際征管工作中，由于受房屋租賃業點多面廣、情況復雜、應稅行為隱蔽、計稅依據難以掌握、主動申報者較少等特性制約，房屋租賃稅收一直成為我們地稅征管工作的難點和薄弱環節。對此，我局通過幾年的深入調查與研究，大膽探索，于2005年提出了“健全制度，夯實基礎、規范管理”的房屋租賃稅收征管工作新思路，并全面貫以實施。兩年來的實踐證明，這是一條行之有效的征管途徑，2005年度全市實際征收入庫房產稅2372萬元，較2004年增收349萬元，增長17.3%。其中房屋租賃房產稅收入664萬元，比2004年增收216萬元，增長48.2 %，占全部房產稅收入的28%；2006年征收入庫房產稅2654萬元，在2005年的高基點上又實現282萬元的凈增額，增長11.9%。其中房屋租賃房產稅收入849萬元，比2005年增收185萬元，增長27.9 %，占全部房產稅收入的32%，比重比2005年又提高4個百分點，納入正常征管的房屋出租戶已達4100余戶。
一、 主要做法
（一）正本清源 制度先行
為規范我市房屋租賃稅收的征管，各縣（市、區）局根據省局《房屋出租房產稅征收管理暫行辦法》，以及市局《關于加強房屋租賃稅收征管通知》的精神，結合自身征管實際以及稅源分布特點，制定了各自的征收管理辦法。如：珠山區地稅局根據《江西省地方稅務局房屋出租房產稅征收管理暫行辦法》提出了“以店管稅”的工作核心，制定了《景德鎮市珠山區地方稅務局自用、出租房屋稅收管理實施辦法》、《景德鎮市珠山區地方稅務局私人自用、出租經營性房屋稅收征管工作流程》、《景德鎮市珠山區地方稅務局私人自用、出租經營性房屋稅收清理實施方案》以及《景德鎮市珠山區地方稅務局私人自用、出租經營性房屋稅收委托代征管理暫行辦法》等四項工作辦法，并按珠山區房屋租賃市場價格的特點，分地段制定了《珠山區單位或個人經營用房租賃參考價格》，將最低計稅依據確定為10元/平方米――120元/平方米，為房屋出租房產稅征收管理工作提供了制度保障；浮梁縣地稅局也制定了《浮梁縣地方稅務局自用、出租房屋稅收管理實施辦法》。
正本必須清源，搞好稅源管理是提高稅收征管水平的核心和基礎，為此我局圍繞管住、管好源頭，進行稅源監控。根據本市實際狀況，積極部署各征管單位開展房產稅征收管理情況的調研。按照房產稅兩種計稅依據，分行業、分經濟性質就房產稅的收入結構及稅源分布狀況進行統計調查，并建立相應稅源數據庫，從而摸清了家底，保證了對該稅種征管實施的有效監控。
（二）積極動員 廣泛宣傳
宣傳工作是做好各項工作的'前提，做好宣傳工作，往往能達到事半功倍的效果。為此，我局系統內部積極動員，周密部署，成立專項工作領導小組，召開干部動員大會，在全市范圍內部署開展房屋出租稅收清查活動。各縣（市、區）局亦充分依靠當地政府廣泛發動街道、鄉鎮、居委會力量參與清查活動，全市上下形成了空前濃厚的房屋租賃稅收清查工作氛圍，為做好房屋租賃稅收征管工作奠定了扎實的基礎。
做好內部動員的同時，我局不斷加大對外宣傳力度。通過電臺、電視臺、報紙等新聞媒體對房屋出租稅收政策進行了廣泛宣傳。各縣（市、區）局結合自身的實際情況，采取在人口較為集中的小區、街道、集貿市場進行張貼宣傳材料、發布公告、宣傳車巡回廣播、組織干部上門發放宣傳材料等多種形式進行宣傳，使政策深入千家萬戶，深入廣大納稅人心中。使出租者和承租者清楚納稅程序、涉稅事宜、法律責任等相關稅法知識，促使納稅人主動申報納稅，為規范房屋出租稅收征管營造了良好的社會氛圍。
（三）政府支持 強化協護稅網絡
要改變房屋租賃稅收管理的現狀，必須取得當地黨委、政府的重視與支持，建立一個社會協稅護稅網絡，充分發揮政府各部門的信息優勢，走綜合治稅之路。為此,我市各縣（市、區）局密切聯系、依靠當地黨、政，爭取最大支持，搞好房屋租賃稅收的征管。如珠山區地稅局在區政府的領導下，先后成立了以稅務部門為工作指導，區各級協、護稅組織共同參與的“珠山區地方稅務局房產稅管理組”及“珠山區地方稅務局行業稅收管理辦公室”，在組織機構方面確保了房屋租賃業稅收的順利開展。樂平市地稅局在當地政府的大力支持下，抽調工作責任心、能力強，管理經驗豐富的干部協助樂平市地稅局房產組的同志一起工作，增加了征管的力量，遇到突發事件，當地政府及時派出公安人員協助，從而保證了清理工作的正常開展。
（四）劃分類別 分類管理
針對房屋出租戶的不同特點，我局根據不同地段出租情況的差異，對房屋出租稅收進行分類管理。如：樂平市局根據營業性房屋產權差異，將納稅對象分A、B1、B2三大類，即：A類為行政事業單位出租房屋；B1類為個人生產經營自用房屋；B2類為個人出租房屋。在分類的基礎上，將市區自用、出租房產分路段、分類別進行稅源摸底，掌握各路段自用和出租店面間數，自用房產原值、出租房屋租金等詳細情況，并將上述情況分管理片區填制稅源調查統計表，形成稅源數據庫，且隨時根據變化情況進行動態管理及時更新；珠山區地稅局根據市區城區出租地段不同租金價位，確定了各地段不同的最低出租計稅價位，對不據實申報的納稅人采取核定征收。
（五）規范執法 嚴格考核
根據《江西省地方稅務局房屋出租房產稅征收管理暫行辦法》，我局規范了房屋出租房產稅的征收管理。以基層分局為單位，實行專人負責管理；充分發揮當地政府的作用，摸清稅源，采取撿遺拾漏的辦法，發現一戶，清理一戶、規范一戶，做到征收有記錄，戶戶有臺賬；充分利用信息化手段，分地段、按房屋順序統一編號，把納稅人信息錄入微機建立“戶籍式”管理；建立“以店控稅、以發票管稅，以納稅人自行申報為主，源頭扣繳為輔”的征收管理模式，充分調動承租方索要發票的積極性、責成出租單位領用發票；每月定期向當地政府、有關部門了解房屋出租情況，實行信息更新；嚴格按照執法程序和期限，在調查摸底的基礎上，經分局領導審批后，對房屋租賃業主逐戶下發稅款核定征收通知書；分戶核定稅款后，稅收管理員必須按照核定的稅款征繳入庫，不得擅自變更征收標準，避免了征稅的隨意性，讓納稅人交明白稅、放心稅。
在對外強化稅收征管的同時，對內加強干部征管質量的考核，嚴格獎懲兌現。市局制定了《景德鎮市地稅局征管質量過錯責任追究辦法》，各縣（市、區）局根據市局《辦法》均制定了具體實施辦法。如：樂平市地稅局為充分調動干部的工作積極性，實行獎勤罰懶、獎優懲劣。即對房產組下達年度組織收入任務，以年度任務為基數，對超額完成稅收計劃部分市局給予超收稅款部分10%的獎勵，對未完成計劃少收稅款部分給予5%的處罰。為使考核工作落到實處，促進考核工作有序開展，還制定了《樂平市地稅局房產組稅收管理質量差錯責任追究辦法》，全面實行責任追究。該辦法從稅源管理、規范執法、征管資料管理及其他工作四個方面作了明確的規定，規定經檢查考核發現問題達不到要求的，一律予以嚴肅處理，同時給予一定的經濟處罰。在今年上半年對房產組進行考核時，有的干部一次性扣發獎金達到200元。通過考核進一步理清了工作思路，調動了干部工作積極性，查找到了工作的漏洞和薄弱環節。
二、初現成效
（一）提高了征管質量。房屋租賃稅收管理一系列辦法的落實，使我局房屋租賃稅收征管不斷向規范化、科學化、精細化方向邁進，管理水平和征管質量不斷提高。通過2005年和2006年上半年拉網式的稅源調查摸底，全市納入正常管理的房屋出租戶達4100余戶，店面間數達6000余間，月核定房產稅70余萬元，管戶面達90%以上。
（二）優化了稅收環境。由于房屋出租稅收涉及面廣，且擁有房產并出租的納稅人多為經濟實力較為雄厚的群體，一般都參與多種經營，涉及不同行業，我們通過廣泛的稅法宣傳，不僅增強了納稅人繳納房屋出租稅收方面的納稅意識，還增強了納稅人對其他方面的納稅意識，達到了優化我市整體稅收環境的效果。
（三）規范了房屋出租稅收管理。我們通過對房屋出租稅收根據不同對象，實行分類管理，在制定的工作目標中明確了兩項指標，即納入系統正常化管理戶面達到90%以上和漏征漏管率不得高于5%的兩個規范性目標，并且日常考核時以這兩個目標考核為重點，本著先規范納入管理、后加強稅款征收的思路，達到了規范我市房屋出租稅收管理的效果。
三、幾點體會
房屋出租稅收征管一直是地稅部門的征管難點和薄弱環節，必須常抓不懈，迎難而上，通過實踐，我們有以下幾點體會：
（一）實事求是是基礎。我們要正視自己在房屋出租稅收征管上的不足，本著實事求是的原則，抓住重點和難點，認真開展調查研究，提出切實可行的辦法和方案，不能急于求成。
（二）制度落實是關鍵。辦法和方案一經確定，就要在抓落實上下功夫，使各項制度辦法不走過場，不流于形式。在制度落實的過程中發現新問題，并及時進行分析總結和整改。
（三）強化考核是手段。要通過科學合理地細化和量化考核指標，使考核落實到人、追究到人。不能盲目追求一時的稅收任務，而要從規范上下功夫，使考核從重結果向重過程進行轉變
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