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買賣不破租賃的適用瑕疵

時間:2024-08-29 09:06:23 好文 我要投稿
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買賣不破租賃的適用瑕疵

  1、是否僅僅適用于買賣。

  “買賣不破租賃”這一法律制度,不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動,還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權變動。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認同。據(jù)此,“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權變動不得對抗租賃物債權”更為準確些。但目前尚沒有明確法律條文給予明確。

  2、是否適用于“動產(chǎn)”。

  “租賃”,依合同法第212條規(guī)定,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對租賃物進一步設定限制,就是可包括不動產(chǎn)也可以是動產(chǎn),從字面看無論是不動產(chǎn)還是動產(chǎn)都可以適用“租賃物所有權讓與不得對抗租賃物債權”原則。但是當我們將這個概念運用到 229條的時候,不禁會發(fā)現(xiàn),如果所有權轉(zhuǎn)移以交付為要件的動產(chǎn)也適用第 229條,將不利于財產(chǎn)的流通,有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞,應限定于不動產(chǎn),如房屋等更妥。但目前司法習慣是這樣做,但也沒有法律條文明確。

  3、買賣不破租賃與抵押權競合。

  最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規(guī)定,抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。因此,以抵押財產(chǎn)出租的,不適用“買賣不破租賃”原則,在這種情況下,抵押權優(yōu)于租賃權,租賃關系因抵押權的實現(xiàn)而解除。

  4、財產(chǎn)保全與租賃競合。

  財產(chǎn)保全與租賃競合,指在同一標的上同時存在財產(chǎn)保全和租賃,二者在效力上發(fā)生沖突的情形。二者效力發(fā)生沖突時如何處理解決,盡管法律沒有明文規(guī)定應怎么處置,并且從“買賣不破租賃”的適用條件來看,買賣的行為也是發(fā)生于后,按理說應該也可以適用“買賣不破租賃”。但如果這樣執(zhí)行,法院查封的威嚴則毫無是處,因此關鍵要看二者哪個成立在先。若租賃先于查封存在,則在債權人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權后,原租賃契約當然地適用于債權人,對債權人具有法律拘束力,因為承租人在承租時并不能預見到將來租賃物會被查封。若租賃后于查封存在,則在債權人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權后,原租賃契約并不適用于債權人,除非債權人同意。因為查封的目的是實現(xiàn)債權,承租人明知承租的房子有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃契約,由此帶來的風險只能由他自己承受。若承租人不知道或不應當知道租賃物已被查封的,則損失應當在承租人或出租人之間按照雙方過錯承擔相應責任。

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