物業(yè)管理工作綱要

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物業(yè)管理工作綱要

　　物業(yè)管理直接關聯(lián)社會民生，既是城市形象的“美容劑”，又是建設部門聯(lián)系市民群眾的“潤滑劑”，在城市建設與和諧社會構(gòu)建中的地位和作用舉足輕重。為破解我縣城市建設、村鎮(zhèn)建設中物業(yè)管理“短腿”的突出問題，加快促進物業(yè)管理水平的整體提升，充分顯現(xiàn)物管工作的應有效能，經(jīng)現(xiàn)狀調(diào)研和初步思考，特制定《2009年物業(yè)管理工作綱要》，以備縣物管處全年工作組織運行之需，并呈報領導決策參考。

　　一、指導思想

　　緊緊圍繞我縣關于“建最靚縣城”和“城鄉(xiāng)面貌大變樣”的部署要求，確立“法制物管、和諧人居，精致物管、品質(zhì)人居”的物管工作總目標，堅持完善政策與調(diào)優(yōu)體制、培育市場與扶強企業(yè)、規(guī)范管理與嚴格考評、整體推進與突出個案、過程監(jiān)管與節(jié)點控制并舉，著力破除物業(yè)管理政策瓶頸、體制障礙，破解物業(yè)服務行業(yè)良莠不齊、物業(yè)管理水平普遍不高、物業(yè)環(huán)境面貌不凈不美的突出問題。

　　二、基本思路

　　根據(jù)以上物管工作指導思想，并結(jié)合當前物業(yè)管理現(xiàn)狀，圍繞物業(yè)管理“政策、市場、企業(yè)”三大要素，相應提出2009年物管工作推進的基本思路：

　　1、制訂完善政策。在已出臺的《如東縣物業(yè)管理辦法》基礎上，迅速制訂關于物管體制、招投標管理、物業(yè)服務收費、行業(yè)規(guī)范等方面的政策文件，健全政策體系，使當前及今后的物管工作有據(jù)可依。

　　2、培育規(guī)范市場。在制訂完善政策的基礎上，著力推促形成公平開放、規(guī)范交易的物業(yè)服務市場，逐步做大交易總量，做優(yōu)市場品質(zhì)。

　　3、培優(yōu)扶強企業(yè)。以出臺并貫徹《如東縣物業(yè)服務行業(yè)規(guī)范》為契機，建立物業(yè)服務行業(yè)優(yōu)勝劣汰機制，通過強有力的考核評比和優(yōu)秀物業(yè)管理項目爭創(chuàng)工作，使優(yōu)質(zhì)企業(yè)更優(yōu)、強勢企業(yè)更強。

　　三、推進策略及方法措施

　　重點把握6個方面：

　　1、物管體制方面。引進“社區(qū)物管”的理念，建立“物業(yè)管理主管部門監(jiān)督管理，各區(qū)管委會、各鎮(zhèn)政府屬地負責，街道、社區(qū)具體組織落實，相關部門齊抓共管”的社區(qū)物管體制。建立這一體制，主要是著眼于擺脫目前物管矛盾糾紛多、建設部門窮于應付的惡性循環(huán)，解決“業(yè)主委員會難組建、業(yè)主自治管理難落實”的問題。

　　2、物管工作側(cè)重點方面。針對物業(yè)管理存在的實際問題，當前物管工作應側(cè)重于：抓前期物業(yè)管理的落實，抓手是前期物業(yè)管理基本100%招投標，少量經(jīng)批準的協(xié)議方式物業(yè)管理項目也必須通過竟爭性談判的途徑進行；抓業(yè)主委員會組建，抓手是利用社區(qū)物管工作平臺，下達任務指標，縣督鎮(zhèn)（區(qū)），鎮(zhèn)（區(qū)）促街道（社區(qū)），確保應組建業(yè)主委員會的物業(yè)項目全部組建到位；抓開發(fā)企業(yè)前期物管責任和物業(yè)服務企業(yè)履約責任的落實，抓手是建立并嚴格執(zhí)行“開發(fā)企業(yè)物業(yè)管理開辦費”和“物業(yè)服務企業(yè)履約保證金”制度，開辦費和保證金交付物管部門指定專戶儲存，集中管理，按規(guī)定使用結(jié)報和扣除。

　　3、物管工作推進格局方面。突出縣城區(qū)，兼顧其他鎮(zhèn)（區(qū)）。縣城區(qū)物管工作推進重點抓兩條：一是整體推進，全覆蓋；二是突出兩類個案，基礎好的新建小區(qū)爭創(chuàng)省、市、縣優(yōu)秀物管項目（條件成熟時沖刺國家級優(yōu)秀物管項目），難點、老舊小區(qū)抓基礎性物業(yè)服務管理的落實。對其他鎮(zhèn)（區(qū)），主要抓典型培育、典型引路，突出各鎮(zhèn)（區(qū)）新建規(guī)模小區(qū)的物管工作落實和農(nóng)民集居區(qū)推行物業(yè)管理的試點工作。

　　4、培育物業(yè)服務市場方面。清醒認識“有量才有市場”，始終堅持以住宅物業(yè)為主體，同步拓展商務辦公、工業(yè)集中區(qū)、公共建筑（包括機關辦公樓、醫(yī)院、學校）、公用事業(yè)服務項目（包括公園、綠化廣場）等非住宅物業(yè)，逐步擴張市場交易總量，使物業(yè)服務企業(yè)成為“活水之魚”。

　　5、培優(yōu)扶強企業(yè)方面。強化市場準入機制建設，全面、嚴格推行物業(yè)管理招投標制度。內(nèi)抓規(guī)范，扶持基礎好、有遠見、舍得投入、社會責任感強的本土企業(yè)；外開縣門，引進縣外高資質(zhì)、實力強、誠信度高、物管理念和管理模式先進的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

　　6、物管業(yè)務統(tǒng)籌方面。結(jié)合市場培育和規(guī)范工作，加快有形物業(yè)服務市場建設，擬于近期申報成立“如東縣物業(yè)服務市場交易中心”（與物管處合署），物業(yè)管理招投標工作一律進場實施，做到“一個池子蓄水，一個水龍頭出水”，并隨招投標及時做好物業(yè)管理項目及中標企業(yè)備案管理工作，保證跟蹤實施監(jiān)管的針對性和有效性，避免目前存在的監(jiān)管缺位或事后介入、難以補救的弊端。

　　四、年度物管工作計劃任務及序時進度安排

　　（待縣關于物管工作的決策意見明朗、并召開全縣物業(yè)管理工作會議后，另行細化明確）

　　五、保證本《綱要》實施的建議

　　1、根據(jù)房改辦（物管處）現(xiàn)有在職人員思想動向及定崗定職后的實際情況，建議建設局黨組加強物管處人員力量配備，新調(diào)配素質(zhì)好、想做事、能做事的骨干人員2名。

　　2、有關需縣政府、縣政府辦公室發(fā)文的政策文件已擬草完畢，建議縣建設局內(nèi)部盡快決策，并報請縣政府加快辦文。

　　3、建議縣建設局盡早考慮“全縣物業(yè)管理工作會議”的籌備工作，局黨政辦、物管處共同組建籌備班子，負責領導講話等材料起草和具體會務工作。（注：召開會議必須以政策文件到位為前提）

　　4、關于“加快物業(yè)服務有形市場建設，建立縣物業(yè)服務市場交易中心”一事，是有效推進當前物管工作的關鍵節(jié)點，建議縣、局給予決策上的支持。

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