對投資性房地產(chǎn)評估的認識論文
【文章摘要】
目前，對投資性房地產(chǎn)進行評估，確定投資性房地產(chǎn)的公允價值已經(jīng)成為我國資產(chǎn)評估界的一項新興業(yè)務(wù)。本文就投資性房地產(chǎn)評估的背景、投資性房地產(chǎn)評估過程中的關(guān)鍵事項、不同會計準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)的評估談?wù)効捶ā?/p>
【關(guān)鍵詞】
投資性房地產(chǎn)；評估；背景；關(guān)鍵事項
1 投資性房地產(chǎn)的評估背景
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國的一些企業(yè)與很多發(fā)達國家企業(yè)一樣，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經(jīng)濟增長點。
為了順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的潮流，我國財政部借鑒《國際會計準(zhǔn)則第40號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國際會計準(zhǔn)則），發(fā)布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國內(nèi)會計準(zhǔn)則），使我國投資性房地產(chǎn)的會計核算有章可循、有法可依。
國內(nèi)會計準(zhǔn)則借鑒了國際會計準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定并在公允價值應(yīng)用方面有限度地進行了創(chuàng)新。它的要點是：一將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)中分離出來單獨核算并在報表中單獨列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可以公允價值計量，在會計期末以公允價值在會計報告中反映。
投資性房地產(chǎn)在國際會計準(zhǔn)則和國內(nèi)會計準(zhǔn)則中內(nèi)容有所區(qū)別。國際會計準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經(jīng)營中持有短期出售的土地不包括在內(nèi)）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的建筑物；準(zhǔn)備出租的空閑建筑物。在國內(nèi)會計準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權(quán)，持有的準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。而用于出租的土地使用權(quán)可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉(zhuǎn)讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的。
“公允價值”這個概念，在國際會計準(zhǔn)則和國內(nèi)會計準(zhǔn)則中有不同的表述。在國際會計準(zhǔn)則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進行資產(chǎn)交換的金額。在國內(nèi)會計準(zhǔn)則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在一項公平交易中自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別，但兩者在本質(zhì)上是一致的。
投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式，成本計量模式和公允價值計量模式。對于采用公允價值模式計量的企業(yè)，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。國際上流行的做法是借助于獨立第三方――資產(chǎn)評估師的評估結(jié)果，這是大部分企業(yè)和注冊會計師的首選。
為了對投資性房地產(chǎn)的.評估行為進行規(guī)范，中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2007年、2009年先后制定并發(fā)布了《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》和《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》。這兩部規(guī)章的實施，對于規(guī)范評估人員的評估行為，維護資產(chǎn)評估當(dāng)事人的合法權(quán)益。
2 投資性房地產(chǎn)評估過程中的關(guān)鍵事項
下面是評估人員為滿足某上市公司財務(wù)報告披露需要而進行的投資性房地產(chǎn)公允價值評估業(yè)務(wù)，我們以此為例，就評估范圍的確定、評估基準(zhǔn)、評估方法和評估假設(shè)及評估初稿的提交等問題進行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè)，擁有多達近二千多項的物業(yè)，其中投資性房地產(chǎn)就有約50項，分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。
2.1確定評估范圍
在這項評估業(yè)務(wù)中，重要的環(huán)節(jié)之一就是確定投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)本應(yīng)由企業(yè)自行確定，但因為投資性房地產(chǎn)是新興事物，企業(yè)對其認識不到位，所以投資性房地產(chǎn)范圍往往由注冊會計師協(xié)助確定。注冊會計師會根據(jù)自己對投資性房地產(chǎn)的理解確定投資性房地產(chǎn)范圍，但這個范圍往往因為過大過多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認為持有房地產(chǎn)的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個短期的行為。注冊會計師則認為，他們的識別過程嚴格地遵循了會計準(zhǔn)則的規(guī)定。雙方博弈的結(jié)果是注冊會計師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經(jīng)出租的寫字樓作為投資性房地產(chǎn)。
在確定投資性房地產(chǎn)范圍的過程中，企業(yè)和注冊會計師各有各的判斷，評估人員本身沒有太多的發(fā)言權(quán)，是被動的，但評估人員必須參與其中，并且了解雙方對投資性房地產(chǎn)范圍確定不一致并各自堅持的理由。客戶認為自己是基建行業(yè)的上市公司，若持有大量的投資性房地產(chǎn)會被認為不務(wù)正業(yè)，而且投資性房地產(chǎn)在每年都需要評估太麻煩，但是注冊會計師則認為自己有責(zé)任判斷企業(yè)的分類是否合理，這是職責(zé)所在。所以要求評估人員要對會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定必須熟悉。
2.2明確評估基準(zhǔn)、評估方法和評估假設(shè)
投資性房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)是市場價值，雖然會計準(zhǔn)則要求的是公允價值，對于本例中的投資性物業(yè)，市場價值與公允價值是一致的，市場價值就是公允價值，公允價值就是市場價值。
投資性房地產(chǎn)的評估方法可以是市場比較法，也可以是收益法。以市場比較法為主，兼顧收益法。
評估假設(shè)方面，主要問題是用收益法進行評估時租期內(nèi)外租金如何確定問題，特別是如果租期內(nèi)的租金與市場租金明顯不同時如何處理的問題，這方面需要評估人員與注冊會計師進行有效地溝通。
2.3提交投資性房地產(chǎn)評估初稿
評估人員在完成了評估過程之后，要將評估初步結(jié)果告知企業(yè)。因為評估結(jié)果對企業(yè)的利潤有直接的影響，企業(yè)不愿意看到過高或過低的評估結(jié)果，所以需要評估人員與企業(yè)進行有效溝通。
評估人員應(yīng)當(dāng)明白，企業(yè)對其物業(yè)的了解有時比評估人員深刻。當(dāng)然評估人員不能因為企業(yè)的特殊要求而影響評估結(jié)果的公允，要進行充分的市場調(diào)查，對于確實存在的客觀事實必須保持評估的獨立性。
3 投資性房地產(chǎn)在不同的會計準(zhǔn)則下的評估
3.1國際會計準(zhǔn)則下，評估范圍、關(guān)鍵問題及解決方法 國際會計準(zhǔn)則下，企業(yè)進行投資性房地產(chǎn)評估通常是出于以下五個方面的需要：一是企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的情況下，注冊會計師要確定投資性房地產(chǎn)的公允價值并在審計報告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產(chǎn)要按照最小租金支出現(xiàn)值與公允價值孰低的原則來確定其初始成本時；三是以非貨幣性交易方式取得的投資性房地產(chǎn)需要以公允價值作為其入賬成本；四是企業(yè)在采用公允價值模式進行后續(xù)計量的情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時應(yīng)按轉(zhuǎn)換之日的公允價值確定入賬成本；五是企業(yè)采用成本模式對其投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的情況下，注冊會計師的審計報告需要披露投資性房地產(chǎn)的公允價值或該公允價值無法可靠計量的原因。
在評估實務(wù)中，以第一項和第五項投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)居多。為了順利地進行評估工作，評估人員事前要與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的；要熟悉會計準(zhǔn)則的規(guī)定，具備相關(guān)的會計知識；要熟悉財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的反映方式；要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u估方法及假設(shè)；要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況；要了解投資性房地產(chǎn)實際出租情況及相關(guān)的租約條款。
3.1.1事前與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的
評估人員在接受了業(yè)務(wù)委托之后，應(yīng)提議召開注冊評估師、委托人和注冊會計師三方參加的溝通協(xié)調(diào)會，以了解評估報告需要滿足的相關(guān)會計準(zhǔn)則的規(guī)定。
隨著新的會計準(zhǔn)則的逐步實施，以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)會成為資產(chǎn)評估行來的一項新興業(yè)務(wù)。所以評估人員應(yīng)盡可能對相關(guān)會計準(zhǔn)則進行深入研究，以便與注冊會計師有“共同語言”。
3.1.3熟悉財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的反映方式
注冊會計師運用評估數(shù)據(jù)是為恰當(dāng)?shù)赜嬃炕蚺叮栽u估人員應(yīng)該熟悉在財務(wù)報告中評估對象的原始數(shù)據(jù)內(nèi)涵。比如，投資性房地產(chǎn)賬面記錄的數(shù)據(jù)是“房地合一”的價值還是僅僅是房屋或土地使用權(quán)的價值？只有弄清楚這一點，才不會簡單地給出房地一體的評估結(jié)論，不會對報告使用者產(chǎn)生誤導(dǎo)。
3.1.4要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u估方法和評估假設(shè)
國際會計準(zhǔn)則規(guī)定，財務(wù)報告中應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價值的評估方法和重要的評估假設(shè)，需要說明所確定投資性房地產(chǎn)的公允價值是有充足的市場證據(jù)還是依賴了其他因素，即在財務(wù)報告中要將評估人員所采用的評估方法和所依據(jù)的評估假設(shè)都進行披露。所以，評估人員必須將評估方法和評估假設(shè)等內(nèi)容與注冊會計師溝通并在評估報告中披露，以便于注冊會計師引用。
3.1.5要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況
與企業(yè)的其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)是需要產(chǎn)權(quán)登記來確定權(quán)屬的資產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否完整、是否有瑕疵對其公允價值會產(chǎn)生重大影響，所以評估人員必須弄清楚待估的投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況，以確定其在現(xiàn)況下的公允價值。
3.1.6了解投資性房地產(chǎn)實際出租情況及相關(guān)租約條款
一般情況下，投資性房地產(chǎn)均是有租約的，評估人員應(yīng)了解現(xiàn)有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場租金相差懸殊的情況下，要分別租期內(nèi)和租期外進行考慮，在租期內(nèi)按照租約內(nèi)的租金進行計算，在租期外則按市場租金計算。
3.2投資性房地產(chǎn)在國內(nèi)會計準(zhǔn)則下的評估
3.2.1國內(nèi)會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則的區(qū)別
與國際會計準(zhǔn)則相比，國內(nèi)會計準(zhǔn)則增加了采用公允價值計量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
從投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式需要滿足的條件看，國內(nèi)會計準(zhǔn)則的規(guī)定在某種程度上限制了市場法以外的其他評估方法的使用。因為其他的評估方法通常有較多的假設(shè)，主觀性較大，容易產(chǎn)生爭議。所以，公允價值計量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量的可靠性。
3.2.2對評估的影響
國內(nèi)會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則的區(qū)別，在后續(xù)計量、評估方法和周期性評估等方面都會對投資性房地產(chǎn)的評估產(chǎn)生影響。
后續(xù)計量方面。對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，國際會計準(zhǔn)則更傾向于公允價值模式，而國內(nèi)會計準(zhǔn)則以成本模式為基準(zhǔn)模式，公允價值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價值下不計提折舊或攤銷，變動直接進損益，容易帶來利潤操縱，進而影響所得稅。
評估方法方面。在國內(nèi)會計準(zhǔn)則下，首選的市場比較法。而國際會計準(zhǔn)則下，收益法也是常用的評估方法之一。
周期性評估方面。國內(nèi)會計準(zhǔn)則下，并不需要在每個會計期末都確認公允價值。但在國際會計準(zhǔn)則下，投資性房地產(chǎn)需要每年評估一次，以滿足會計報告計量或披露的需要。
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