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業(yè)主大會(huì)章程

時(shí)間:2024-10-22 19:38:44 章程 我要投稿

2015業(yè)主大會(huì)章程范本

  第一章 總則

2015業(yè)主大會(huì)章程范本

  第一條 為了維護(hù)  小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益,明確業(yè)主與建設(shè)單位、物業(yè)管理公司三方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的組織與行為,根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》制定本章程。

  第二條 業(yè)主大會(huì)由該小區(qū)全體業(yè)主組成,于 年 月 日在  小區(qū)經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)指導(dǎo)下成立。

  第三條 業(yè)主大會(huì)下設(shè)  業(yè)主委員會(huì)于 年 月 日在  小區(qū)由第 屆業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。

  第四條 業(yè)主委員會(huì)全稱:  .

  第五條 業(yè)主委員會(huì)地址:  .

  第六條 業(yè)主委員會(huì)主任為  小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的代表人,對(duì)內(nèi)行使業(yè)主大會(huì)所授予的權(quán)力,對(duì)外代表業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

  第七條 本章程的宗旨是代表和維護(hù)本物業(yè)全體業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,保障物業(yè)的合理與安全使用,維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序,創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的居住環(huán)境。

  第八條 本章程自生效之日起,即成為規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組織與行為,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的,具有法律約束力的文件。業(yè)主委員會(huì)依據(jù)本章程的規(guī)定,行使權(quán)利,履行義務(wù)。

  第二章 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

  第一節(jié) 業(yè)主

  第九條 小區(qū)的房屋所有權(quán)人為  小區(qū)業(yè)主,包括享有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的個(gè)人、公司或其他組織。建設(shè)單位以不予出售的自營(yíng)部分產(chǎn)權(quán)可成為業(yè)主。房屋所有權(quán)人為兩人以上時(shí),房屋所有權(quán)共有人共同作為物業(yè)業(yè)主。經(jīng)房屋所有權(quán)人授權(quán),房屋承租人可以行使業(yè)主依據(jù)本章程所享有的權(quán)利。

  業(yè)主按照其擁有的投票權(quán)享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)。

  第十條 房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是證明房屋所有人為業(yè)主的充分證據(jù),在  小區(qū)開(kāi)發(fā)商未協(xié)助房屋所有人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前,購(gòu)房合同或其他房屋所有權(quán)證明是證明房屋購(gòu)買(mǎi)人為業(yè)主的證據(jù)。

  第十一條 業(yè)主享有下列權(quán)利:

  (一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);

  (二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

  (三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

  (四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);

  (五)選舉和罷免業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);

  (六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

  (七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

  (八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

  (九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

  (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

  第十二條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):

  (一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

  (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

  (三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

  (四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

  (五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

  (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

  第十三條 業(yè)主依照法律和本章程的規(guī)定,有權(quán)獲得下列信息和資料:

  (一)繳付成本費(fèi)用后得到本章程;

  (二)有權(quán)查閱和繳付成本費(fèi)用后復(fù)印:

  1.業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)委托管理合同;

  2.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄;

  3.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況的記錄;

  4.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金部分的賬冊(cè)。

  業(yè)主提出查閱前條所述有關(guān)信息或者索取資料的,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)提供證明其為業(yè)主的書(shū)面文件,業(yè)主委員會(huì)經(jīng)核實(shí)業(yè)主身份后按照業(yè)主的要求予以提供。

  第十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議違反法律、行政法規(guī)的或者與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)委托管理合同權(quán)利義務(wù)明顯不對(duì)等的,侵犯業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主有權(quán)向房地產(chǎn)管理部門(mén)投訴,要求停止或撤銷(xiāo)該違法行為和侵害行為。

  第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)

  第十五條 業(yè)主大會(huì)是  小區(qū)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu),由小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

  第十六條 業(yè)主大會(huì)分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

  定期會(huì)議每年兩次,并應(yīng)于每年 月 日之前召開(kāi)。

  有下列情形之一的,應(yīng)在事實(shí)發(fā)生之日起兩個(gè)月以內(nèi)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì):

  (1)委員人數(shù)少于章程所定人數(shù)的三分之二時(shí);

  (2)距物業(yè)管理合同到期日三個(gè)月時(shí);

  (3)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿兩個(gè)月前;

  (4)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為必要時(shí);

  (5)經(jīng)20%以上的業(yè)主書(shū)面請(qǐng)求時(shí);

  (6)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

  (7)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

  臨時(shí)業(yè)主大會(huì)只對(duì)通知中列明的事項(xiàng)做出決議。

  第十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)依法召集,由委員會(huì)主任主持。業(yè)主委員會(huì)主任因故不能履行職務(wù)時(shí),由業(yè)主委員會(huì)主任指定的副主任或其他委員主持;主任和副主任均不能出席會(huì)議,主任也未指定會(huì)議主持人的,由出席會(huì)議的業(yè)主共同推舉一名業(yè)主主持會(huì)議。

  第十八條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主,通知可以采用書(shū)面或公告形式。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定也可以采用包括書(shū)面或公告形式在內(nèi)的多種形式。

  第十九條 業(yè)主可以親自參加,也可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)。住宅類(lèi)房屋業(yè)主為房屋所有權(quán)共有人的,任何一共有人均可行使依照本章程享有的投票表決權(quán),其他共有人在該共有人行使投票表決權(quán)后,不再享有表決權(quán)。商業(yè)性房屋業(yè)主為房屋所有權(quán)共有人的,需全體共有人共同書(shū)面指定或委托一人行使依照本章程享有的投票表決權(quán)。

  第二十條 業(yè)主(包括業(yè)主代理人)以其所代表的房屋套數(shù)行使表決權(quán),每一房屋擁有一票投票表決權(quán)。

  如業(yè)主房屋超過(guò)  平方米的,(此數(shù)額為所有業(yè)主房屋建筑面積的平均數(shù))每超過(guò)前述1倍的業(yè)主多擁有一票投票表決權(quán),擁有表決權(quán)的票數(shù)依此類(lèi)推。同一業(yè)主(包括同一房屋的多個(gè)房屋共有人作為業(yè)主的)擁有多票投票表決權(quán)的,不得分開(kāi)行使。

  第二十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。但應(yīng)當(dāng)有本小區(qū)內(nèi)持有1/2以上投票表決權(quán)的業(yè)主參加。

  第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

  推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前,就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn),凡需投票表決的,業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

  業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

  第二十三條 業(yè)主大會(huì)決議分為普通決議和特別決議。

  業(yè)主大會(huì)做出普通決議,應(yīng)當(dāng)經(jīng)代表1/2以上投票表決權(quán)的業(yè)主通過(guò)。業(yè)主大會(huì)做出特別決議,應(yīng)當(dāng)經(jīng)代表2/3以上投票表決權(quán)的業(yè)主通過(guò)。(鑒于業(yè)主大會(huì)章程初始制定時(shí),小區(qū)入住率低,可經(jīng)達(dá)代表1/2投票表決權(quán)的業(yè)主通過(guò)即可)

  第二十四條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)以普通決議通過(guò):

  (1)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員;

  (2)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作;

  (3)監(jiān)督物業(yè)公司的工作;

  (4)監(jiān)督實(shí)施專項(xiàng)維修資金的使用及續(xù)籌方案;

  (5)需要聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師或律師時(shí);

  (6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

  第二十五條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)以特別決議通過(guò):

  (1)修改本章程;

  (2)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

  (3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

  (4)決定專項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌方案;

  (5)決定業(yè)主交納業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)的具體數(shù)額時(shí);

  (6)需要確定業(yè)主委員會(huì)每位成員的津貼數(shù)額時(shí);

  (7)需要提起審批業(yè)主委員會(huì)制訂的年度經(jīng)費(fèi)計(jì)劃時(shí);

  (8)法律法規(guī)規(guī)定的其他重要事宜。

  第二十六條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)依法做出約定。

  第二十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。

  第二十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書(shū)面記錄并存檔。

  第二十九條 業(yè)主大會(huì)做出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

  第三章 業(yè)主委員會(huì)

  第一節(jié) 委員

  第三十條 委員必須是本小區(qū)業(yè)主或與本小區(qū)業(yè)主同一家庭人員。

  第三十一條 委員由業(yè)主大會(huì)選舉或更換,任期兩年。委員任期屆滿可連選連任。委員任期從業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)之日起計(jì)算,至本屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿時(shí)為止。

  業(yè)主 人以上聯(lián)名,可向業(yè)主大會(huì)推薦委員候選人。推薦者應(yīng)向大會(huì)介紹委員候選人的情況。

  首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉時(shí),業(yè)主大會(huì)籌備組成員中符合委員條件并且愿意競(jìng)選委員的,可直接向大會(huì)提交自薦書(shū),無(wú)須經(jīng)過(guò)業(yè)主聯(lián)名推選。

  第三十二條 采取差額選舉方式選舉委員,在本章程規(guī)定數(shù)額內(nèi),獲得票數(shù)多的委員候選人的當(dāng)選為正式委員,差額部分為候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員為正式委員候補(bǔ)人選,當(dāng)正式委員因故不能履行職責(zé)而辭職或被解任時(shí),候補(bǔ)委員按順序自動(dòng)補(bǔ)任為正式委員。

  候補(bǔ)委員可自愿參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,但不享有投票表決權(quán)。

  第三十三條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

  (一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

  (二)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī);

  (三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務(wù);

  (四)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,具有社會(huì)公信力;

  (五)具有一定組織能力;

  (六)具備必要的工作時(shí)間。

  第三十四條 委員應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行職責(zé),維護(hù)業(yè)主利益。當(dāng)其自身的利益與業(yè)主的整體利益相沖突時(shí),應(yīng)當(dāng)以業(yè)主的整體利益為行為準(zhǔn)則。

  第三十五條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò),其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止:

  (一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

  (二)因身體上或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)的能力;

  (三)無(wú)故缺席會(huì)議連續(xù)三次以上,或累計(jì)缺席會(huì)議五次以上的;

  (四)有犯罪行為的;

  (五)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;

  (六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

  (七)有其他不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。

  第三十六條 任何委員停任時(shí),必須在停任后三日內(nèi)將由其管理、保存的業(yè)主委員會(huì)文件、資料、賬簿、檔案、印章以及屬于業(yè)主委員會(huì)所有的其他財(cái)物交還給業(yè)主委員會(huì)。

  第三十七條 委員非經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意不得直接或間接從建設(shè)單位、物業(yè)管理公司取得個(gè)人利益。如委員違反本條從上述單位取得的個(gè)人利益,應(yīng)歸全體業(yè)主所有,委員為取得個(gè)人利益而損害業(yè)主權(quán)利的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

  第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

  第三十八條 業(yè)主委員會(huì)為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。

  第三十九條 業(yè)主委員會(huì)由5至9名委員組成,設(shè)主任1人,副主任1-2人,業(yè)主委員會(huì)秘書(shū)(委員兼任或外聘專職秘書(shū))1人。

  第四十條 業(yè)主委員會(huì)行使下列職權(quán):

  (一)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì),并向大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

  (二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議;

  (三)考察、選擇并組織實(shí)施對(duì)物業(yè)公司的招標(biāo)或協(xié)商工作,代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

  (四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同,審議批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)社區(qū)的年度管理計(jì)劃;

  (五)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的履約情況,以及服務(wù)質(zhì)量。在物業(yè)管理合同到期日兩個(gè)月前,征集業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的滿意度。在物業(yè)管理合同到期日一個(gè)月前,根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的履約情況、服務(wù)質(zhì)量以及業(yè)主滿意度向業(yè)主大會(huì)提出報(bào)告,該報(bào)告向全體業(yè)主公布;

  (六)審議社區(qū)年度費(fèi)用預(yù)算及決算報(bào)告,并向業(yè)主大會(huì)提出建議;

  (七)制定或?qū)徸h批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)制訂的物業(yè)管理規(guī)章制度;

  (八)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;

  (九)對(duì)損害業(yè)主整體利益的行為,可代表全體業(yè)主提起訴訟;

  (十)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主,限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

  (十一)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

  第四十一條 業(yè)主委員會(huì)制定業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則,以確保業(yè)主委員會(huì)的工作效率和科學(xué)決策。

  第四十二條 業(yè)主委員會(huì)主任行使下列職權(quán):

  (一)主持業(yè)主大會(huì)和召集、主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;

  (二)督促、檢查業(yè)主委員會(huì)決議的執(zhí)行;

  (三)簽署業(yè)主委員會(huì)重要文件和其他應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)代表人簽署的文件;

  (四)行使業(yè)主委員會(huì)代表人職權(quán);

  (五)業(yè)主委員會(huì)授予的其他職權(quán)。

  第四十三條 業(yè)主委員會(huì)秘書(shū)的主要職責(zé)是:

  (一)籌備業(yè)主委員會(huì)會(huì)議和業(yè)主大會(huì),并負(fù)責(zé)會(huì)議的記錄和會(huì)議文件、記錄的保管;

  (二)保管與本小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)的各種文件;

  (三)負(fù)責(zé)向業(yè)主公告有關(guān)物業(yè)管理的各項(xiàng)信息,負(fù)責(zé)接待查閱上述信息的業(yè)主。

  第四十四條 業(yè)主委員會(huì)主任不能履行職權(quán)時(shí),業(yè)主委員會(huì)主任應(yīng)當(dāng)指定業(yè)主委員會(huì)委員代行其職權(quán)。

  第四十五條 業(yè)主委員會(huì)以業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決議方式作出決定。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決議應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。

  第四十六條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每3個(gè)月召開(kāi)一次,有1/3委員書(shū)面提議,或主任認(rèn)為有必要時(shí),可召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

  第四十七條 由業(yè)主委員會(huì)秘書(shū)做好每次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄,并由與會(huì)全體委員簽字后存檔保存。

  第四十八條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;逾期未換屆的,業(yè)主或業(yè)主大會(huì)可以請(qǐng)求房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

  原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì),并做好交接手續(xù)。

  第四十九條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的印章依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理。

  違反印章使用規(guī)定,造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的,由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

  第四章 聘用物業(yè)管理公司程序

  第五十條 業(yè)主大會(huì)以招標(biāo)形式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。

  第五十一條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在確定選擇物業(yè)管理公司的因素(包括物業(yè)管理內(nèi)容、范圍、收費(fèi)及服務(wù)要求,對(duì)投標(biāo)單位要求等)及評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)后,授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托律師、物業(yè)顧問(wèn)等專家組成招標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行具體的選聘物業(yè)管理公司的事務(wù)。

  第五十二條 招標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)并按照相關(guān)法律規(guī)定的程序選擇物業(yè)管理公司。

  第五十三條 如招標(biāo)委員會(huì)發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)后,投標(biāo)的物業(yè)管理公司不足三家的,招標(biāo)委員會(huì)可以協(xié)議方式選聘物業(yè)管理公司。但應(yīng)當(dāng)將投標(biāo)的物業(yè)管理公司不足三家這一情況向全體業(yè)主公告說(shuō)明。

  第五十四條 招標(biāo)委員會(huì)以協(xié)議方式選聘物業(yè)管理公司的,應(yīng)至少與三家物業(yè)管理公司發(fā)出要約邀請(qǐng),根據(jù)經(jīng)談判后物業(yè)管理公司發(fā)出的要約并結(jié)合業(yè)主大會(huì)確定的評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)確定其中最合適的物業(yè)管理企業(yè)。

  第五章 維權(quán)程序

  第五十五條 發(fā)生下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與有關(guān)方面協(xié)商。如協(xié)商不成時(shí),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向政府有關(guān)部門(mén)申訴或經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)代表業(yè)主以業(yè)主名義向人民法院起訴,以維護(hù)業(yè)主的共同利益:

  (一)建設(shè)單位擅自處分物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的;

  (二)建設(shè)單位未按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房的;

  (三)建設(shè)單位未按照規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任的;

  (四)物業(yè)管理公司未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)服務(wù)的;

  (五)物業(yè)管理公司擅自改變物業(yè)管理用房的用途的;

  (六)物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)未將物業(yè)管理資料移交業(yè)主委員會(huì);

  (七)個(gè)別業(yè)主、物業(yè)管理公司擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地的;

  (八)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

  (九)其他損害業(yè)主共同利益的行為,需要業(yè)主委員會(huì)依法維權(quán)的。

  第五十六條 業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)律師等專業(yè)人員處理前條糾紛,費(fèi)用在業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)中支出。

  第五十七條 如發(fā)生本章程第五十五條所列情況時(shí),業(yè)主委員會(huì)在合理期限內(nèi)未采取有效措施維護(hù)業(yè)主權(quán)益的,業(yè)主可以向業(yè)主委員會(huì)發(fā)出書(shū)面通知,請(qǐng)求其依法維護(hù)業(yè)主權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)在收到通知時(shí)起應(yīng)采取有效措施維護(hù)業(yè)主權(quán)益。如業(yè)主委員會(huì)在收到業(yè)主維權(quán)通知30日內(nèi)仍未采取有效措施的,業(yè)主有權(quán)自行采取維權(quán)措施。業(yè)主的維權(quán)措施合法且獲得政府有關(guān)部門(mén)或人民法院支持的,業(yè)主為維護(hù)業(yè)主共同利益支付的合理費(fèi)用由業(yè)主委員會(huì)在其經(jīng)費(fèi)中負(fù)擔(dān)。

  第六章 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)

  第五十八條 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)由下列幾部分組成:

  (一)小區(qū)頂樓和外墻的廣告收入減去合理支出后的凈收益中歸全體業(yè)主所有的部分;

  (二)小區(qū)全體共用部位作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所得的經(jīng)營(yíng)收入減去合理支出后的凈收益;

  (三)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,取得非法收益中用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)后的剩余部分;

  (四)業(yè)主交納的業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)。

  第五十九條 業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)開(kāi)支包括:

  (一)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議支出;

  (二)有關(guān)人員的津貼;

  (三)必要的日常辦公費(fèi)用;

  (四)維護(hù)業(yè)主共同利益所支出的費(fèi)用;

  (五)聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師、律師、物業(yè)管理顧問(wèn)及專職秘書(shū)支出的費(fèi)用;

  (六)業(yè)主大會(huì)依法決定的其他費(fèi)用。

  第六十條 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)單筆支出在 元以下的,由業(yè)主委員會(huì)主任依據(jù)本章程規(guī)定使用,并由業(yè)主委員會(huì)秘書(shū)簽字備案。單筆支出在  元以上的,或某一單個(gè)項(xiàng)目需累計(jì)支出  元以上的,由業(yè)主委員會(huì)討論決定。

  業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主的質(zhì)詢。

  第六十一條 經(jīng)費(fèi)中由業(yè)主交納的數(shù)額由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)擬訂,經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后向業(yè)主收取。如依本章程第五十八條(一)--(三)項(xiàng)取得的經(jīng)費(fèi)能夠保證業(yè)主委員會(huì)正常工作需要的,不得向業(yè)主另行收取業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)。

  第六十二條 業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)中由業(yè)主交納的部分由業(yè)主在物業(yè)管理費(fèi)用之外另行繳納,經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)也可由物業(yè)管理公司在收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)一并收取,然后向業(yè)主委員會(huì)移交。由物業(yè)管理公司收取的,應(yīng)向業(yè)主明示該項(xiàng)費(fèi)用的用途及性質(zhì)。

  第七章 通知與公告

  第一節(jié) 通知

  第六十三條 本章程所涉及的通知以下列形式發(fā)出:

  (一)以專人送出;

  (二)以投遞方式送出;

  (三)以公告方式進(jìn)行;

  (四)章程規(guī)定的其他形式。

  第六十四條 發(fā)出通知,以公告方式進(jìn)行的,一經(jīng)公告,視為所有相關(guān)人員收到通知。

  第六十五條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的會(huì)議通知,以投遞方式和公告方式進(jìn)行。

  第六十六條 召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議通知,以專人送出的方式進(jìn)行。

  第六十七條 通知以專人送出方式進(jìn)行的,由被送達(dá)人在送達(dá)回執(zhí)上簽名,被送達(dá)人簽收日期為送達(dá)日期。通知以投遞方式送出的,送至被通知人信箱時(shí)視為送達(dá)日期,通知以公告方式送出的,第一次公告刊登日為送達(dá)日期。

  第六十八條 因意外遺漏未向個(gè)別有權(quán)得到通知的人送出會(huì)議通知或者該等人沒(méi)有收到會(huì)議通知,會(huì)議及會(huì)議做出的決議并不因此無(wú)效。

  第二節(jié) 公告

  第六十九條 業(yè)主委員會(huì)秘書(shū)負(fù)責(zé)在小區(qū)公告欄刊登公告和其他需要披露的信息。

  第八章 附則

  第七十條 有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)修改章程:

  (一)有關(guān)法律、行政法規(guī)修改后,章程規(guī)定的事項(xiàng)與修改后的法律、行政法規(guī)相抵觸的;

  (二)業(yè)主大會(huì)決定修改的。

  第七十一條 本章程所稱“以上”、“以內(nèi)”、“以下”都含本數(shù);“不滿”、“以外”不含本數(shù)。

  第七十二條 本章程由業(yè)主大會(huì)籌備組擬訂,并經(jīng)出席  小區(qū)第  次業(yè)主大會(huì)的業(yè)主及業(yè)主授權(quán)的代表達(dá)  的投票表決權(quán)通過(guò)。

  第七十三條 本章程一經(jīng)通過(guò)即對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主發(fā)生效力,任何人不得違反。

  第七十四條 本章程由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

  第七十五條 本章程在業(yè)主委員會(huì)成立后30日內(nèi),由業(yè)主委員會(huì)報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

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