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小產(chǎn)權房合同糾紛：同案不同判
同是小產(chǎn)權房買賣糾紛法院判定結果各不相同
案例一
2010年1月，北京陰女士將一套小產(chǎn)權房出售給朱先生，雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議》。今年10月，陰女士請求法院判令雙方當時簽訂的合同無效。
賣房者
小產(chǎn)權房不能買賣，與朱先生簽訂的協(xié)議違反了國家關于“小產(chǎn)權房禁售”的規(guī)定，因此，協(xié)議屬于無效合同。
買房者
對方之所以起訴，是因為現(xiàn)在房價飆升，覺得虧了，才萌生毀約的想法。買房者擁有房屋使用權。
法院判定
北京市門頭溝區(qū)人民法院：本案中，《房屋買賣協(xié)議》是買賣雙方真實的意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效合同。
判定依據(jù)
我國針對小產(chǎn)權房的相關法律規(guī)定尚未出臺，雙方就訴爭房屋正式產(chǎn)權手續(xù)的辦理也無明確約定，對陰女士“合同無效”的訴訟請求，法院不予支持。
案例二
2004年5月，房先生在鄭州北環(huán)南王寨新村附近買了一套小產(chǎn)權房。7年后，這套房子被當年的賣主占據(jù)。
占據(jù)房屋，并在對方起訴時提出反訴，要求房先生支付其10萬元“房屋占用費”。
將賣房者告上法庭，要求返還其15萬元購房款。
鄭州市惠濟區(qū)人民法院：此案涉及小產(chǎn)權房，賣主并不是該村村民，雙方簽訂的合同無效，判處賣主返還房先生15萬元購房款。
法律規(guī)定，集體土地上的小產(chǎn)權房，不能辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，其買賣行為并不受法律保護。
案例三
2002年7月，畫家李玉蘭與農(nóng)民馬海濤簽訂協(xié)議，約定以4.5萬元價格購買其位于北京通州區(qū)一處小產(chǎn)權房。
馬海濤向法院起訴要求確認雙方房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭返還房屋。
雙方協(xié)議合法有效，且對方是居民戶口，無權要求退還房屋。
北京市通州區(qū)人民法院：違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的合同無效。李玉蘭應騰退房屋，馬海濤給付其補償款93808元。
李玉蘭是居民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員住房，故判決雙方合同無效。
觀點1
不應縱容不誠信行為 買房者有使用權、收益權
同樣是小產(chǎn)權房，為什么會出現(xiàn)不同的判決結果?小產(chǎn)權房買賣合同是否有效?
鄭州市高新技術開發(fā)區(qū)法院民一庭副庭長趙宜勇認為，案件一，法院認定合同有效的判決很合適。
“雖然房子暫無產(chǎn)權，買房者仍具有使用權和收益權，可以用來自住或者出租。”他認為，房屋的產(chǎn)權或性質(zhì)并沒有改變。
他表示，鄭州現(xiàn)在不會出現(xiàn)這樣的問題，“鄭州一般的做法是認定合同有效，買房人有使用權、收益權，不涉及房屋產(chǎn)權。”
“小產(chǎn)權房出現(xiàn)合同糾紛，都是房價上漲鬧的。”他說，如果房價不漲，原房主也不會找事，“不能助長這種不誠信行為。”
觀點2
合同牽涉物品不合法 合同不應認定為有效
鄭州大學法學副教授、北大法學博士許桂敏則表示，她不認同門頭溝區(qū)人民法院認定合同有效的判定。
她分析，這次法院的判決，是依據(jù)民法認定合同有效。但合同要建立在小產(chǎn)權房合法的基礎上，否則無效。
“小產(chǎn)權房不合法，合同肯定無效。就好像買賣毒，即使合同是真實意思的表述也不合法，因為訂立合同的事物本身是不合法的。”她說。
“這種案件處理不好，容易激發(fā)社會矛盾。”她認為，法院的判決可能考慮了社會穩(wěn)定的因素，保護了弱勢方。
聲音
應定性小產(chǎn)權房 避免同案不同判
許桂敏認為，小產(chǎn)權房買賣案件“同案不同判”，原因是沒有可以普遍使用的法律依據(jù)。
“司法機關應對小產(chǎn)權房進行定性，或予以明確的司法解釋，建立準則，才能解決難題。不然，判案只能依靠法官個人的認知理解，風險很大。”她說。
如果法律明確小產(chǎn)權房買賣合同無效，會不會出現(xiàn)大批原房主“否認合同”的現(xiàn)象?
“只要小產(chǎn)權房沒有確權，即使把房子要回來，也沒有人敢接手，反而杜絕了小產(chǎn)權房買賣。”她認為，大多數(shù)房主不會這樣做。
她提醒，現(xiàn)階段，小產(chǎn)權房明顯不會轉正，法律風險頗大，市民最好不要去買。
小產(chǎn)權房的解釋
國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權。如開發(fā)商辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權房屋。而國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權，也就是說在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權，即小產(chǎn)權房屋。
“小產(chǎn)權”樓盤大多由村、鎮(zhèn)自己開發(fā)，不存在土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅等成本，且沒有繳納房地產(chǎn)開發(fā)相關的各項稅費。
建設部表示，非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
“小產(chǎn)權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權”“集體產(chǎn)權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產(chǎn)權。說的再直白一些，“小產(chǎn)權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
今年國土資源部將重點清理“小產(chǎn)權房”和高爾夫球場。
國土資源部部長徐紹史在北京舉行的全國國土資源工作會議閉幕時講話指出，要及時發(fā)現(xiàn)、有效遏制苗頭性和傾向性問題。今年國土資源部將要重點打好六場硬仗。其中，要重點清理“小產(chǎn)權房”和高爾夫球場。
“今年如果不清理，城鎮(zhèn)化進程加快之后，問題會進一步蔓延，范圍會進一步擴大。”徐紹史補充說。
國家和各地相關監(jiān)管部門屢屢提示建設和購買“小產(chǎn)權房”的風險，但仍難以遏制“小產(chǎn)權房”這一現(xiàn)象的蔓延。非官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國目前小產(chǎn)權房建設面積達六十多億平米，相當于中國房地產(chǎn)業(yè)近十年來的開發(fā)總量。小產(chǎn)權房數(shù)量非常之大，而且已成事實，是多年來累積起來的問題。
小產(chǎn)權和大產(chǎn)權1、全部產(chǎn)權(大產(chǎn)權)
國務院《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場價購買的公房，購房者能夠擁有全部產(chǎn)權。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權、使用權、收益權和處分權。在這里，房屋的全部產(chǎn)權與房屋的所有權是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對于“部分產(chǎn)權”而言，“全部產(chǎn)權”才有存在的意義。
2、部分產(chǎn)權。(小產(chǎn)權)
根據(jù)國務院《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標準價出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進行，原售房的產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除相關稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權比例進行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權和全部產(chǎn)權的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權與全部產(chǎn)權的不同之處在于，部分產(chǎn)權是強調(diào)永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。
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