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關于房產管理工作的調研報告
編者按：為探索有效提升房產管理工作成效的新途徑，切實解決好當前房產管理工作中存在的主要問題，創新管理思路和舉措，促進我縣房地產業的長期、健康和穩定發展。
今年4月5日-8日，湘潭縣房產管理局通過檢查二級機構和股室工作情況、走訪房產企業、召開相關部門及人員座談會等形式，圍繞我縣房產管理工作展開調研。現將調研情況報告如下：
一、主要工作成效
目前，參與我縣房地產開發的企業共有30家，物業管理企業33家，有房地產從業人員三萬余人。2011年共完成商品房開發64.35萬㎡，為年計劃的107%;新建商品房買賣2828宗，銷售面積32.39萬㎡，銷售額10.04億元;協征營業稅4082萬元，契稅1673萬元;實現行政事業性收入1292萬元，為年計劃的 129%;累計歸集物業維修資金3950萬元，為年計劃的113%;辦理房屋所有權登記5295宗，登記面積144.87萬㎡;檔案整理成冊4888本;出具購房證明8741次。創建和提升示范性小區4個，有上水西郡、山水金庭兩個小區被評為物業管理示范小區。總體來看，我縣房產管理工作呈現以下四個方面的特點：
1.開發市場管理更加規范。為規范全縣房地產市場秩序，促進市場的健康有序發展，我縣先后出臺了《湘潭縣城市房地產開發經營管理實施辦法》、《湘潭縣商品房預(銷)售合同網上備案登記管理暫行辦法》、《湘潭縣商品房預售款監管實施辦法》等規范性文件。2011年又出臺了《商品房預售款監管制度》，結合我縣商品房預(銷)售合同網上備案登記系統，進一步強化了對經批準預售的商品房預售款的收取、支付、使用等情況的監管。去年共有35個房地產開發項目納入預售款監管范圍，累計歸集監管商品房預售款5.1億元，審批使用4.52億元，有效防范了房地產開發項目“爛尾樓”情況的出現。通過加強對房地產市場開發、銷售以及資金等關鍵環節的監管，維護了我縣房地產市場的健康秩序。近年來培育壯大了旺和置業、唯盛置業、祖洪房產等一批房地產開發骨干企業，引進了大同世界、碧桂園、城郊房產等一批優秀外埠開發企業，建成了“山水金庭”、“銀杏家園”、“錦繡湘江”、“ 碧桂園”、“城郊·湘江國際”等一批高檔住宅小區。同時，我們嚴格落實國家有關房地產宏觀調控政策，使商品房價格上漲幅度控制在合理范圍，與我縣經濟發展水平基本相符。
2.數字化建設成效顯著。一是完成了房產圖文網絡信息管理系統(GIS系統)建設。通過三年努力，完成全縣城鎮40余平方公里的基礎測繪和導線測量、掃描建庫、系統開發等工作，該項技術在全國縣級城市中尚居領先地位。二是新建了維修資金繳存系統。購置了維修資金自繳系統軟件，與GIS系統對接，實行維修資金“陽光化”管理，實現專項維修資金繳存、使用及監管的標準化、網絡化和規范化，為業主帶來更安全、便捷的物業專項維修資金服務。三是建立并完善了商品房預(銷)售合同網上簽約和備案登記系統及商品房預售款監管系統，有效防范了的“一房多售”和“爛尾樓”現象發生。同時，打造了湘潭縣房產信息網，構筑了我縣城鎮數字房產電子商務平臺，為公眾及建設、國土、規劃、財政、稅務、房地產開發商、中介機構、牧業公司、建材銷售商、裝潢服務商等眾多單位提供ASP增值服務。如城市建設、稅收征管、在線交易、備案受理、廣告促銷、會員服務等，實現真正意義上的房地產管理信息化及房地產管理服務信息化。
3.物業管理水平不斷提升。目前，縣城實施物業管理的小區有50多個，管理面積近120萬㎡。近年來，我們加強對小區物業管理工作的指導和監督，嚴格按照國家《物業承接查驗辦法》規定，要求開發商在辦理權屬登記前必須先辦理物業承接查驗備案手續，此舉既保障了業主的合法權益，又有利于小區的后續物業管理。同時，我們加大了維修資金的歸集力度。2011年累計歸集物業維修資金3950萬元，追繳滯留維修資金200萬元，并受理了8個小區維修資金的使用申請，撥付金額53361元。縣人大兩次對我局維修資金管理工作進行督查和審議，均給予了高度評價。近三年，我們創建和提升了上水西郡、山水金庭等示范性小區14個，小區管理正從粗放型管理向精細型管理發展。
4.政務服務工作成績喜人。為更加方便、快捷地服務廣大人民群眾，2010年8月份，我局按照縣委、縣政府“全縣行政、服務項目集中到天易區創業大廈受理辦公”的要求，選派14名業務骨干進駐政務服務中心，并以此為契機，努力提升服務質量，全面落實服務承諾，全方位政務公開。政務服務窗口依托GIS系統信息平臺，實現了房產預登記、房產初始登記、商品房預售網上備案與確權、房產變更登記、他項權登記、查封登記、注銷登記等業務操作流程的一體化管理。2011年，局駐政務中心服務窗口全年共辦理業務15336宗，占縣政務服務中心窗口業務總量的60%。在縣政務中心開展的窗口“服務明星”評選活動中，共有8人被評為窗口“服務明星”。我局駐政務服務中心窗口還獲得了縣“共產黨員示范窗口”、“巾幗文明崗”和全縣唯一市級“三八紅旗集體”等榮譽稱號。
5.其他業務工作齊頭并進。一是公房管理合理有序。2011年，全縣有直管公房承租戶74戶，全年租金收繳到位，并催收往年欠款5000余元;有廉租住房承租戶53戶，全年收取租金29532元。同時，推行了電子政務管理模式，實現廉租住戶信息查詢、登記、審核工作的電子化管理。二是安鑒工作及時到位。配合相關部門做好了房屋安全檢查和直管公房的安全大檢查、危房改造督查及查勘工作。參與了農村危房改造督查、縣玻璃廠“7.10”廠房屋面坍塌事故的現場調查，以及小龍王檳榔食品有限公司和韶氮棚戶區改造項目上訪事項的調查，按上級要求對天易示范區進行了征拆業務指導，并提出了合理的處理建議。2011年共出具房屋安全鑒定報告87份，鑒定面積約8.8萬㎡，無一例安全事故發生。三是白蟻防治成效顯著。對白蟻防治知識進行了多樣化宣傳，承辦了湘潭地區白蟻防治工作經驗交流會。積極推廣IPM技術，在部分白蟻危害嚴重的地區安裝了地上型餌劑系統，取得了良好的效果。2011年共收取白蟻防治費160余萬元，簽訂白蟻防治合同 103份，合同面積69.7萬㎡。
二、存在的困難與問題
1.房地產市場受政策影響波動較大。去年以來，在“調結構、穩物價”大背景下，中央政府繼續加強房地產調控，新“國八條”、房產稅試點改革等新政先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”政策全面升級，加快了全國房地產市場投資、新開工商品房面積增速的回落步伐。受大氣候影響，我縣房地產市場暫時也由前段的火熱期進入調整期。今年1-3月，商品房新開工面積4.7萬㎡，同比增長95.02%;共銷售新建商品房261套，銷售面積3萬㎡，同比下降55.22%，銷售金額9924.65萬元，同比下降43.1%。
2.房地產開發市場管理秩序需進一步規范。無資質、超資質、掛靠資質、以集資建房之名行房地產開發之實等違規開發的現象仍然存在，且調查取證難;個別房地產公司土地長期閑置或將土地轉讓給多個企業或個人零星開發，這些企業或個人分散、無序的開發行為，導致我縣某些樓盤品質不高，小區配套設施不齊全，房屋質量和售后服務得不到保障。
3.小區規劃執行力度不強，建設品味有待提高。極少數開發商不按土地出讓合同開發建設，并隨意改變小區規劃，致使整個小區因綠化、小區道路、燃氣、排水、消防等配套設施與規劃不符而無法通過綜合驗收，由此引起業主對住宅平面設計、水、電線路設置、門窗洞口預留、墻體及樓地面平整等質量問題的投訴。
4.基礎工作、基礎設施建設跟不上開發建設步伐。少數開發項目的部門協調、房屋拆遷等基礎工作不到位，水電路氣等基礎設施建設明顯滯后，導致后續問題較多。如金霞美墅道路不暢、碧桂園拆遷難等問題。
5.開發企業資金瓶頸難以突破。不少房地產企業資金儲備水平原本不高，隨著國家信貸環境的趨緊和政策壓力的延續，以及目前房地產市場的降溫和商品房銷售量的下降，企業的融資渠道變得更為不暢，房地產開發企業普遍存在融資難、資金鏈壓力大等問題。
6.小城鎮開發建設過程中的遺留問題長期沒有解決。主要是上世紀90年代到2005年間，在小城鎮建設中的私人建房遺留問題亟待有效解決。
三、有關對策和措施
1.加強我縣房地產市場宏觀調控。貫徹落實國家房地產市場宏觀調控政策，嚴格實行“限購令”等有關措施，進一步完善調控配套政策和措施，積極調控市場需求，遏制房價非理性上漲;同時，加快推進保障性住房建設，在資金支持、土地供應、稅費減免、補償安置等方面對保障性安居住房建設給予政策支持，確保我縣房地產市場平穩、健康發展。
2.注重抓好轉型，著力實施“三大戰略”。實施“大企業戰略”、“品牌戰略”及“數字信息化戰略”，促進我縣房地產業轉型創新發展，進一步提升產業整體發展質量和效益。
一是實施大企業戰略。以“有底線的包容性發展”為原則，扶植優勢骨干房產企業做大做強，支持有活力、講誠信的規模企業發展壯大。指導企業樹立長遠戰略眼光，制定中、長期發展規劃及年度發展計劃;鼓勵企業間的兼并與重組，指導和幫助有條件的企業積極開展資質升級工作。同時，嚴把企業資質審查和申報關，提高房地產業準入門檻，提升企業開發質量和檔次，改變過去小打小鬧，不成規模、不上檔次的開發形式。引導企業強化內部管理，由以往粗放式管理向精細化、規范化和信息化管理模式轉變，增強企業綜合競爭力，有效提升產業集中度和資源配置效率。
二是實施品牌戰略。創新管理體制，探索房地產業科學管理模式。加緊建立房地產企業信用評價體系，制定收集和評價企業信用信息的統一標準，建立和完善誠信評價、警示制度，營造誠信經營的良好環境，打造開發企業誠信品牌;鼓勵優勢開發企業與大、中型建筑企業強強聯合，共創優質品牌項目和品牌工程。加快制定和完善房地產企業創優評先的獎勵措施，將創優評先工作與企業年終考核工作掛鉤，提高企業創優評先的積極性，進一步提升企業的社會責任感和品牌形象。繼續加大對商務寫字樓宇、高層樓宇和各類專業市場開發的支持力度，借助樓宇經濟建設的成功經驗，在稅收與報建費優惠政策上對精裝房建設給予傾斜，引導企業加大精裝房建設的力度。
三是實施數字信息化戰略。以數據全面共享為基礎，以空間信息，特別是以樓盤表信息為核心，利用地理信息、管理信息、辦公自動化、工作流等先進技術，有機集成和利用已有的GIS系統、項目測繪計算系統、商品房預(銷)售合同網上登記備案系統、財務系統、辦公自動化系統等信息資源，實現房屋登記管理工作的準確、完整、便捷，提高我局對房產市場的指導和調控能力。重點加快維修資金自繳系統建設，繼續完善商品房預售款監管系統和房產圖文網絡信息管理系統(GIS)，年內實現維修資金自繳系統與 GIS系統的成功對接，完善房產綜合信息服務平臺。鼓勵有條件的房產開發企業加快推進數字化和信息化建設，將數字信息化管理模式廣泛應用于企業的材料采購、房地產營銷，以及房地產中介、物業管理等業務之中，努力實現低成本、高效率的房產開發、房地產市場分析、營銷策略研究、房產中介服務。積極開展數字化小區和信息化物業管理工作試點，積累管理經驗，提升小區的整體形象。
3.提升監管水平，規范市場秩序。一是營造公平、公正、有序的競爭環境。目前，我縣房地產業還處在初級發展階段，為防止開發企業在小區的基礎設施、配套設施、公共設施的建設上打折扣，應堅持把好市場準入關，利用資質動態管理手段以及不良行為公示制度，堅決取締非法開發行為，重點打擊無資質開發的行為。二是強化管理措施。認真落實《湘潭縣房地產開發經營管理實施辦法》，對房地產開發用地實行“統一規劃、統一設計、統一施工、統一管理、綜合驗收”，對未按城市規劃要求和土地出讓合同約定進行開發建設的土地，不允許進入轉讓環節;同時，按“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”原則，堅持成片開發、嚴格控制零星建設，嚴厲打擊隨意變更規劃的行為。完善住宅小區綜合驗收制度，提高住宅小區總體質量，保障業主合法權益;進一步完善商品房預售款監管制度，防范企業抽逃預售資金引發社會矛盾;采取有效措施和辦法，分多個時段解決鄉鎮建設項目辦證歷史遺留問題。三是加大房地產企業誠信體系建設。倡導房地產業“注重品牌、注重質量、注重環境、注重服務”的理念，積極扶持一批誠實守信、行為規范、實力雄厚、品牌過硬的龍頭企業，重點支持一批有規模、有影響、有品位的開發小區和精品樓盤建設，積極引導我縣房地產開發從重數量到重質量的轉變，不斷提升我縣的房地產開發品質。
4.增強服務意識，規范物業管理工作。改變“重建設輕管理”的思想觀念，增強服務意識，提高物業服務層次，結合示范性小區的建設和提升工作，實現以點帶面，全面提升我縣物業管理水平。強化對物業管理單位的監督和業務指導，重點加強物業服務企業的資質管理和從業人員的素質管理，指導小區成立業主委員會，規范物業收費行為，嚴格物業專項維修資金的收繳、使用和管理，確保物業保修期滿后房屋公共部位、公共設施、設備的正常維修和養護，提高物業服務的專業化、規范化、市場化程度。同時，從沿海地區引進有經驗、信譽好、實績好的物業管理企業加盟我縣物業服務隊伍，將其先進的管理理念、方法融入到我縣的小區物業服務中來，帶動我縣物業管理企業步入科學、有序、規范的管理模式。
5.加強工作聯動，充分發揮工作合力。加強建設系統相關單位聯系，加強信息交流，促進信息共享，提高配合協調能力，建議成立房地產開發工作協調領導小組，進一步創新和完善房產開發建設工作協調機制，對房地產開發項目的水、電、路等基礎設施進行統一規劃，確保資金一次性投入，出現問題及時召開協調會議，有效解決建設過程中存在的各類矛盾;成立建設系統聯合執法隊伍，加大執法監管力度，嚴厲打擊擾亂房地產市場正常秩序的行為;進一步加強與各監管銀行的銜接，推進地產優質品牌與金融機構的深度合作，強化對企業商品房預售款的收取、支付、使用情況的審批管理;同時，加強局屬各部門工作聯動，創新工作制度和機制，建立高效、協調的運轉體系，形成全縣較完善的房地產監督與管理網絡。
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