國土資源局農村宅基地管理調研報告

國土資源局農村宅基地管理調研報告

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　　國土資源局農村宅基地管理調研報告 篇1

　　一、存在的主要問題有：

　　（一）農村住房建設缺乏規劃引導，布局零亂。

　　長期以來，對農村規劃投入少，農村規劃進展緩慢。農村村莊建設規劃編制由于缺乏村鎮規劃和控制性詳細規劃，從而在一定程度上阻礙了新農村建設，農民住宅處于低水平重復建設之中，出現“只見新屋，不見新村”的現象。

　　（二）農村“一戶一宅”制度難以貫徹落實，出現“一戶二宅”、“一戶多宅”現象。

　　自治區對農民宅基地雖然有具體規定。但由于歷史遺留問題多、基層政府對農民建房缺乏正確引導和管理，再加上采用的是無償、無期限的使用制度，很長一段時間以來農村建房處于無序狀態，亂占、多占現象嚴重，普遍出現了農民超標準占用宅基地建房和未經土地管理部門批準任意建房，建了新房也不愿意交出閑置下來的老宅基地，出現“一戶二宅”、“一戶多宅”現象。

　　（三）宅基地轉讓受現行法律法規限制，農村出現大量閑置宅基地、閑置住房。

　　農村宅基地的性質屬于農村集體所有，按我國現行法律法規規定，農民對自己依法獲得的宅基地只有使用權，沒有處置權，不能進行轉讓。但從現在請款情況看，除了本行政村內相鄰戶間的調劑和父母與子女間因分家析產以及農戶經批準后因客觀原因由村委重新安排而發生的流轉外，沒有其他形式的流轉。由于宅基地的不可交易性，一方面大量農民進城后，農村的房子都閑置著；另一方面有的農民在城市賺到錢后，在城市里買房的同時，又在農村修建新房，舍棄老宅破屋，進一步擴大了宅基地占用的土地面積，也使農村出現大量的閑置宅基地、閑置住房。

　　（四）農村宅基地違法案件屢屢發生，查處難執行難。

　　一是符合村莊規劃和用地條件的農戶，由于種種原因未經批準就建設了房屋，造成違法占地。

　　二是不符合規劃也不符合宅基地審批條件，個人搶占宅基地的。由于我鄉（鎮）基層國土資源管理人員少，很難實施有效監管，對這些違法案件的查處在現實中很難執行。國土資源管理部門只有查處權又沒有強制執行權，申請法院執行又要履行繁瑣的程序，具體執行起來也很困難。

　　二、加強農村宅基地利用和管理的對策與建議：

　　（一）加大宣傳力度，嚴格依法行政。

　　各級政府和國土資源管理部門要加大土地管理法律、法規和政策的宣傳力度，在農村特別要加強農村宅基地管理的宣傳和普及力度，在全社會形成集約節約用地的輿論氛圍，提高廣大農民群眾依法用地意識。要切實加強鄉（鎮）國土資源管理隊伍建設，充分發揮其在宅基地管理中的作用。要進一步健全土地執法動態巡查制度，發揮村級土地協管員的作用，加強農村宅基地的日常監管，及時發現和制止土地違法行為。對亂占與濫用耕地建房等違法行為，國土、建設、法院等部門要加強協調配合，形成執法合力，堅決依法查處。

　　（二）加快宅基地使用權登記發證工作，確保農民合法使用的宅基地全部如期發證到戶。

　　加快宅基地使用權登記發證工作，是依法保護宅基地使用權人合法權益的重要措施，是加強農村宅基地管理的重要手段，也是集體土地使用制度改革和土地統一登記的重要基礎和保障。通過開展宅基地使用權登記，可以有效規范農村住宅建設，防止亂占濫用耕地，推進社會主義新農村建設，維護社會的和諧與穩定。認真按照國土資發“關于進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知”要求，集中力量，克服困難，在對本轄區現有農村宅基地進行全面調查摸底的基礎上，力爭在20xx年底前，基本完成宅基地使用權登記發證工作，做到權屬糾紛基本解決，農民合法使用的宅基地全部發證到戶。

　　（三）制定宅基地利用和管理的獎懲政策，盤活農村土地存量。

　　對“一戶多宅”和空置住宅，各地要制定激勵措施，鼓勵農民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應退出舊宅基地的，要采取簽訂合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。允許村民將原宅基地和房屋與其他村民自愿協商后有償調劑給有條件申請宅基地建房的本村農民。鼓勵農村村民進城落戶，對已在城鎮購置商品房定居或愿意進入城鎮規劃區定居，并自愿退宅還耕且以后不再申請新宅基地的農民，，其宅基地還耕后歸村集體經濟組織所有。農民放棄宅基地后，不影響其農村集體土地承包權益，不影響其作為農民身份享有的'原有政策待遇。同時積極探索“宅基地置換”模式，將分散居住的農民集中起來，搬入新建多層或規劃合理的住宅中，“騰出來”的農村非農建設用地可以從事其他用途。

　　（四）深入開展調查清理工作，規范和保護農民建房。

　　要以開展宅基地使用權登記發證工作為契機，因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調查清理工作。要嚴格宅基地申請條件，堅決貫徹“一戶一宅”的法律規定。要規范農村宅基地申請報批程序，健全公開辦事制度，提供優質服務。在符合土地利用總體規劃和村莊規劃的前提下，鼓勵農村村民新建、改建、擴建住宅，要充分利用村內空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。凡村內有空閑地、老宅基地未利用的，不得批準占用耕地。要按照城鎮化和集約用地的要求，鼓勵集中建設農民新村。使農村宅基地的利用和管理走上合理化、規范化軌道。

　　國土資源局農村宅基地管理調研報告 篇2

　　一、現狀及存在問題

　　農村宅基地是從村集體所有的土地中采用無償、無使用年限的方法劃撥給村民使用，村民對宅基地中能自用，不能進入土地市場進行公開轉讓，也不能用于抵押或出租。但是，隨著金灣區經濟的高速發展，土地成為一種稀缺資源，尤其是大量工業的涌入，促使農村的宅基地悄然成為高額利潤的商品，進而使現行的農村宅基地管理制度引發許多問題。

　　1、無規范性政策。由于農村宅基地采用的是無償、無期限的使用制度，對宅基地的規范分配、使用缺乏統一、明確的政策、法規，很多農民建了新房也不愿意交出閑置下來的老宅基地。另外，在報建宅基地時，公安部門的政策是有了宅基地才可分戶，而規劃部門是要求分戶后再劃分宅基地，兩者之間存在矛盾，而且，報建時，不僅手續較為繁瑣，規劃部門的收費較高，實地勘測收費為一戶3000元，需經規劃和國土兩個部門批準。

　　2、村、鎮規劃建設如同虛設。雖然我區有村、鎮建設規劃，但由于涉及農村宅基地置換、轉讓的問題，在劃分宅基地后，不能統一規劃、統一建設，不能形成“鄉風文明，村容整潔，”的社會主義新農村。另外在我區，由于各村貧富不均，每戶的宅基地一般在80M2左右，住宅面積在170M2左右，即在宅基地上的建筑一般保持在三層即可。但是，受經濟利益的驅使，很多村民在經濟允許的條件下均將房屋蓋至6—8層，經濟條件較差的村民則只蓋兩層，或是只打好地基后加蓋一層，待以后經濟允許了再建。出現了新蓋的樓房參差不齊的狀況，同時，也使得村、鎮建設規劃難以落實。

　　3、以租代讓形式多元。隨著經濟的不斷發展，土地逐漸減少，農村的宅基地也日顯珍貴。尤其是在三灶鎮，由于該鎮工業較為發達，很多村民將房屋建成后，將房屋出租給外來人員或剛開始工作收入不高的上班族，以及附近的小商販，房子一般有6—8層，一層有6間左右，而一樓往往用來出租商鋪。據統計，一年下來，一戶農民僅住宅租金收入在8—12萬以上。這讓很多的人愿意冒著極大的風險，用30萬元左右購買宅基地的使用權，使用年限一般在50—60年左右，另外也有做工業園區的配套生活區，這種情況一般的使用權是20年左右，之后宅基地上的附屬建筑物歸村民個人所有。但是這些買賣行為并不受現行法律法規的保護，屬于私下流轉，雙方一旦發生矛盾，法院只能要求雙方協商解決，使用者的權利難以得到有效保護。例如：在草塘村，有外資買了一處舊房子，將其拆掉重建后，原屋主爭奪產權，最終法院將新房凍結。

　　4、宅基地所有權不明晰。《土地管理法》明確規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”。在九十年代初期，宅基地的管理不規范，可以隨意買賣、劃撥以及轉讓，所以，在我區農村，一家有2—3處宅基地樓房是非常常見的，只要村委會同意，所有的宅基地都可以報建，最多的村民有4—5處宅基地。另外，是因為農村的宅基地實行的是終身繼承制，自己分戶獲得宅基地后，老的宅基地仍可繼承，也可獲得多處宅基地，。

　　二、改善農村宅基地管理的建議

　　針對當前農村宅基地管理中存在的問題，我們提出以下建議，這不僅是建設社會主義新農村、建設和諧社會的要求，也是在以人文關懷三農的背景下，進一步聽取農民心聲、執政為民的要求。

　　（一）要完善宅基地相關立法

　　被調查者反映我國宅基地相關立法不健全、規定不統一。針對這一問題，他們也提出了完善立法、增強地方性規章可操作性的建議。如宅基地具體面積的劃定，應按人口分配，即劃定一個人均宅基地面積值，根據村民申請時家庭人口數劃定面積；明確規定宅基地占用耕地的相關審批手續，嚴格控制宅基地用地規模，保護耕地（問卷中被調查者建議法律應明確禁止宅基地占用耕地）；明確規定宅基地是否允許流轉以及流轉中的限制及審批程序（主張允許宅基地流轉的問卷遠多于主張禁止宅基地流轉的數量）；建立宅基地有償使用制度，以經濟上的壓力限制宅基地的擴張，從而節約土地資源；完善宅基地權益受損的司法救濟途徑，由法院直接受理宅基地糾紛引發的訴訟；完善征地補償標準的規定，切實保障被占地農民的利益。

　　今年通過的《物權法》在五審之前還留有部分調整農村宅基地的條款。然而，種種原因所致，我國目前仍未有調整農村宅基地和農村房屋方面的民事法律。完善宅基地立法，不僅是有效管理宅基地、保護國土資源的需要，更是維護廣大農民切身利益，提高農民物質文化生活水平的保障。

　　（二）編制科學合理的村鎮建設規劃

　　加強農村宅基地建設規劃，節約用地，保護耕地，村鎮建設規劃應區分具體的經濟發展狀況及人口密集程度來制訂，人口密度較大且經濟發展水平較高的地區，應適應城鎮化建設需要，堅持集約化、合理用地原則。如可選擇貧瘠但交通便利的地區集中審批建房，打破鄉村劃分，以鄉鎮為單位，重新整理鄉村宅基地資源。舊宅基地在新宅獲批后視情況處理，若屬新建不久或仍可以居住，則可以適當進行流轉，主要向本村內房屋需新建卻無經濟實力申請在新劃集中居住區建房的村民；若舊宅屬破舊無法居住，則可及時拆除，進行復墾，恢復置換為耕地。以鄉鎮等范圍稍大的單位來管理土地資源，可以最大化的利用土地。更多的村民共用同一套公共設施、公益事業機構。減少建設用地面積，保護耕地的`同時，還可以促進新農村農民物質文化生活水平提高，推動城鎮化的發展。

　　經濟發展水平稍差的地區，城鎮化進程緩慢，可以適當鼓勵村民向上層空間擴展住房，充分利用閑置宅基地，嚴厲查辦一戶多宅，少批多占等違規現象，加強普法宣傳，使村民樹立起節約用地，保護耕地的意識。

　　無論何種規劃，不可置疑的是村鎮建設規劃都應具有相當的前瞻性和實際可操作性，都必須以保護耕地，節約用地為前提，提高土地利用率。嚴格控制宅基地規模，分批分次治理宅基地混亂現狀，有計劃地逐步改善農村村民生活環境和村容村貌。適當時間可以在離城鎮較近的地區推行農宅公寓化，從實際出發，結合村民經濟承受能力，確保有利生產方便生活。此外，在宅基地優化整理的過程中，可適當引入市場機制，使宅基地在一定范圍之內資產化，以解決資金問題。

　　（三）加強宅基地相關知識及法律法規的宣傳

　　不少村民提出建議，加大宅基地相關知識及法律法規的宣傳，足見農民對于法律法規的求知欲。在現有社會條件下，廣大農村地區仍不具備日日讀報，天天上網的條件，盡管社會所提供的資源豐厚便利，但對于廣大農民來說，既沒有充足的時間也沒有多余的金錢，更沒有掌握這些資源的能力。因此，行政機關理應為村民了解相關法律法規及政策提供便利，使其充分知曉從而便于遵守法律法規和保護個人利益。這也是政府職能轉變過程中建設透明政府，人文政府的題中之義。

　　具體到宣傳的方式，問卷顯示個別被調查者提議村村設宣傳欄，定時張貼相關法律法規及政府規章，定期更新，成立法律宣傳隊，流動下鄉宣傳，采取靈活的形式，如發放宣傳資料、播放相關多媒體資料及真實案例。此外，我們認為村委還可利用廣播、標語、簡報等形式開展宣傳；將學生納入，利用學生的影響來間接的向村民宣傳宅基地法律法規；由村委負責組織培訓班，定期開課，利用農閑時期，以立體、形象、豐富多彩的形式來開展普法宣傳。

　　（四）基層國土管理部門要依法履職、加強管理

　　針對宅基地管理中存在的基層行政人員及村干部管理不善、管理不嚴的問題，許多被調查者提出各級尤其基層國土管理部門應明確職權、加強管理、認真履職，監督和管理村民的宅基地使用情況。

　　加強管理，體現在宅基地的審批、監管、工作人員的素質及工作能力方面。首先，審批程序應簡化、完善，增加審批條件的透明度，提高工作效率，方便村民申請；明確收費項目及收費標準，杜絕宅基地審批中的權錢交易及亂收費現象。其次，推進鄉鎮政務公開、村務公開，使國土部門的宅基地管理工作置于村民及社會的監督之下，督促其嚴格依法辦事、公正管理，合理、平等地分配宅基地；及時處理閑置宅基地，嚴格治理私自建房、少批多占的村民，限制宅基地使用權，控制宅基地用地規模。再次，國土部門應提高工作人員素質，講究工作方法，樹立便民意識、服務意識及廉潔性、自律性。公平、公正對待申請宅基地的村民，杜絕以權謀私、貪贓枉法現象；在批準村民宅基地申請后，嚴格按批準面積實地丈量，定期深入農村核查宅基地使用情況、完善登記制度。村委會干部亦應響應建設為民政府的號召，以便民為工作理念，切實行使自己職權，在宅基地問題糾紛中應主動組織調解，避免嚴重沖突；不斷自我完善，掌握宅基地管理的相關知識，依法辦事，引導村民更好地利用宅基地。最后，各級國土部門在加強自我監督的同時，也應加強對基層工作人員的監管，建立相應的獎懲機制，嚴厲處罰知法違法的工作人員，引導其依法辦事、執法為民；同時在管理中吸納一般群眾的參與及監督，定期聽取反饋意見，了解新情況新問題，不斷改進宅基地管理水平。

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