房地產(chǎn)營銷方案15篇
為了確保事情或工作扎實開展，通常需要提前準備好一份方案，方案是在案前得出的方法計劃。方案應該怎么制定才好呢？以下是小編整理的房地產(chǎn)營銷方案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)營銷方案1
一、在策劃文本中沒有廣告策劃小組的名單。提供小組名單是向廣告主顯示廣告策劃運行的正規(guī)化程度和對策劃結(jié)果負責的態(tài)度。因此，小組名單對一份策劃書是十分重要的。
二、它沒有前言，沒有概述廣告策劃的目的、進行過程、用的主要方法、策劃書的主要內(nèi)容，以使廣告客戶對廣告策劃書有大致的了解。這使得客戶在看策劃書之前對策書的了解沒有一個輪廓。
三、這份策劃書有些要點在分析時，分析得不夠充分。例如，競爭對手資料分析，一個房地產(chǎn)商的競爭對手不僅僅只有兩個，更何況是在中國經(jīng)濟最發(fā)達的城市—上海，這樣的分析是缺乏說服力的。同時在分析自身的.優(yōu)劣勢時，不夠詳細。一個這么大的項目，優(yōu)劣不可能只有三四個，真是這樣這個項目的未來一定不理想。
四、一份完整的策劃書應有一張封面，才能體現(xiàn)出策劃者的嚴謹性。
房地產(chǎn)營銷方案2
一、項目建設(shè)說明
空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團河池科技園的配套設(shè)施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項目。
二、項目選擇地理位置概況
該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè)，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心20xx多米。
三、項目建設(shè)市場的`需求情況及開發(fā)策略定位
1、市場需求狀況
(1)、百旺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已進入駐許多企業(yè)，如鋼構(gòu)廠，橡膠制品廠等，目前沒有建設(shè)一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。
(2)、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風格、標準一般。
(3)、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房價，目前已達到2400元/㎡。
2、開發(fā)策略定位
(1)、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬平方米以內(nèi)，規(guī)劃建筑面積10萬平方米以內(nèi)。
(2)、建筑類型：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。
(3)、建筑風格、綠化、景觀具有特色。
(4)、較好的施工質(zhì)量。
(5)、科學的物業(yè)管理。
四、項目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風格
1、建設(shè)規(guī)模
規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門市：17683.98平方米，物業(yè)及車庫：9013平方米)，住宅戶型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數(shù)約：400。
2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風格
(1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。
(2)、整個小區(qū)建筑風格要高雅，建筑線條設(shè)計合理，美觀實用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。
(3)、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計有特色，觀賞性強。設(shè)有體育、健身場地及設(shè)施。
五、環(huán)境影響、風險分析及防范措施
1、環(huán)境影響
符合國家環(huán)境保護法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。
2、風險分析
(1)、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過當?shù)氐囊螅斐砷_發(fā)房屋積壓。
(2)、工地建設(shè)風險，工程建設(shè)及工期是本項目的主要工程建設(shè)風險，建設(shè)中招投標的實施成功與否將直接關(guān)系到工程造價和質(zhì)量，工程如果延期將影響項目的資金回收。
(3)、戶型設(shè)計與市場需求不對接，造成房屋積壓。
(4)、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。
3、防范措施
(1)、充分進行市場調(diào)查(戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價格需求等)。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。
(2)、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計，使設(shè)計先進、符合市場需求。
(3)、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。
(4)、加強對園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。
六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤估算
1、建設(shè)成本估算：
(1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元。
(2)、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元。
(3)、車庫、物業(yè)等1100元/㎡：車庫7922.88㎡，物業(yè)450㎡(其它640㎡)，計：9013×1100元/㎡=9914300元。
(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡。
(5)、前期費：規(guī)劃設(shè)計費：3元/㎡(含外網(wǎng)豎向)，
審圖費：2元/㎡，防雷檢測費：1元/㎡，
測繪費：2.72元/㎡，質(zhì)量監(jiān)督費：1元/㎡，
環(huán)保相關(guān)費、環(huán)保評估費、項目立項報告費：0.6元/㎡，
公司費用(工資、招待費等，計180萬元)21.29元/㎡，
廣告費：100萬元，即11.82元/㎡;
其它費(暫設(shè)、圍擋、臨時道路、水、電等)：65元/㎡。
土地契稅(5%)：56萬元，即6.62元/㎡，
消防管理費：2元/㎡，設(shè)計費：8元/㎡，
勘察費：1元/㎡，監(jiān)理費：6元/㎡
質(zhì)檢費：2元/㎡，
總計：134.5元/㎡。
(6)、小區(qū)配套費：
①小區(qū)道路(含照明)，30元/㎡。
②小區(qū)綠化景觀，15元/㎡。
③小區(qū)外網(wǎng)：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。
④小區(qū)供熱一次費：40元/㎡。小區(qū)供電：90元/㎡。(含有線電視、電話、網(wǎng)線、監(jiān)控)。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。
上述計300元/㎡(建筑面積)。
(7)、住宅成本計：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，
總費：1467×58485=85797495元。
商業(yè)成本計：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，
總費：1767×17683.98=31247592元。
車庫成本計：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，
總費：1667×9013=15024671元。
總計：132069758元，計6.65%貸款利息，
總計：140852397元。
2、銷售估算：
(1)、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;
(2)、商業(yè)：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;
(3)、車庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;
(4)、總計：226049724元。
3、利潤估算：
(1)、銷售利潤：226049724-139201524=86848200元。
(2)、稅金：暫按下三項計：
①營業(yè)稅：5%
5%×226049724=11302486元。
②所得稅：25%
25%×86848200=21712050元。
③城建、教育附加稅8%：
8%×11302486=904198元。
(3)、稅后利潤：
86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。
七、項目資金運作
1、項目初期投資
(1)、土地費：270元/㎡×415068=1122.3萬元
(2)、前期立項、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、審圖、消防審查、公司費用、廣告費等計：420萬。合計：1542.3萬元。
2、項目的融資
(1)、對工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。
(2)、對工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進行租賃、出售。
(3)、尋找共同開發(fā)的合作伙伴，對方出資，我方出地，負責立項、規(guī)劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務，達到利益雙贏。
(4)、房屋銷售過程融資。
(5)、銀行抵押貸款。
八、項目實施原則及建設(shè)周期
1、項目實施原則
(1)、嚴格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項工作。
(2)、重點抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計，做到設(shè)計合理，技術(shù)先進。
(3)、嚴把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時完工，交付使用。
2、建設(shè)周期
(1)、20xx年3月20日-3月25日，地質(zhì)勘察。
(2)、20xx年2月1日-4月1日規(guī)劃、設(shè)計及施工圖設(shè)計階段。
(3)、20xx年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。
(4)、20xx年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。
九、銷售策劃
1、銷售宣傳的重點區(qū)域：金城江區(qū)
2、及時開展銷售宣傳，準備工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日開始正式銷售宣傳。
3、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀、園林)沙盤，各種戶型沙盤展示(20xx年2月20日做完)。
4、多方位廣告宣傳
(1)、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格及相關(guān)說明。
(2)、通過媒體(報紙、廣播、電視)，銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。
5、與百旺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車，在小區(qū)門前設(shè)站。
十、項目立項結(jié)論
通過以上論述，該小區(qū)建成后，能夠達到對工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便生活。能夠起到促進中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū)，拉動百旺經(jīng)濟開發(fā)及金城江區(qū)經(jīng)濟作用。
本項目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量，且有相應配套設(shè)施，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建筑風格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強的景觀園林，優(yōu)良的施工質(zhì)量，科學的物業(yè)管理，把握好銷售市場，其項目是可行的。
房地產(chǎn)營銷方案3
網(wǎng)絡(luò)營銷已隨著網(wǎng)絡(luò)的普及而逐漸被越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注，但是在網(wǎng)絡(luò)營銷策劃中成功的房地產(chǎn)企業(yè)不是很多，網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷是相似的“事無預不立”成功與失敗的關(guān)鍵因素在于營銷策劃。下面與大家分享一下房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃的關(guān)鍵因素。
一、網(wǎng)絡(luò)營銷的正確認識
網(wǎng)絡(luò)營銷的成功案例非常多，在做網(wǎng)絡(luò)營銷策劃的時候不要只是看到網(wǎng)絡(luò)營銷的成功的案例要將眼睛盯著企業(yè)自身的情況，不是有一個好的想法就可以成功，要將整個營銷策劃考慮到細節(jié)，在這點上網(wǎng)絡(luò)營銷和傳統(tǒng)營銷是相同的。但是網(wǎng)絡(luò)營銷有有區(qū)別于傳統(tǒng)營銷，只有正確的認識了網(wǎng)絡(luò)營銷才會將網(wǎng)絡(luò)營銷運營到極致。
二、專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷團隊
“工欲善其事必先利其器”找對正確的人是成功的一半。通常在網(wǎng)絡(luò)營銷團隊建設(shè)上普遍有著兩種極端：一是抱試試看心態(tài)的企業(yè)，臨時找來兩三個人，甚至某一個人就開始了網(wǎng)絡(luò)營銷，并且這些人還不一定是專職做這個事，可能是從原來銷售部門找了幾個經(jīng)常會上網(wǎng)的，兼著做網(wǎng)絡(luò)營銷。在分工上也沒有什么區(qū)分，放任員工想怎么干就怎么干，也沒有相應的權(quán)責。在團隊的管理上，還必須要做到分工合理，相應的職責要明確到每一個人，檢查起來才有據(jù)可查，責任才能落實到每個人頭上，相應的計劃才能執(zhí)行下去。
三、有效的營銷方案制定
根據(jù)企業(yè)營銷戰(zhàn)略制定出來的網(wǎng)絡(luò)營銷方案是企業(yè)開展網(wǎng)絡(luò)營銷的靈魂，如果缺少切實可行的網(wǎng)絡(luò)營銷方案，不管再怎么努力，終將會是徒勞無益。
對于網(wǎng)絡(luò)營銷目標的制定，很多企業(yè)都滿不在意，要么覺得能做多少算多少，要么覺得越大越好。要知道這種想法直接導致的是網(wǎng)絡(luò)營銷的工作無法檢查，因為沒有一個標準，誰也不需要為此負任何責任，在這種情況下，要想成功劉禹含相信是不太可能的。
四、營銷方案的有效執(zhí)行
在網(wǎng)絡(luò)營銷策劃方案制定好之后就是對方案的執(zhí)行，在完美的方案不執(zhí)行也之后是一個方案，做網(wǎng)絡(luò)營銷策劃同樣需要成本，需要考慮投資回報率，及時高效的方案執(zhí)行才會降低成本，要明白免費的營銷方式不只有你想的到，付費的就要精于預算，在將免費的營銷方式完成之后要有效的控制付費的推廣，不是所有的訪問都會創(chuàng)造價值。執(zhí)行力在一定程度上營銷著網(wǎng)絡(luò)營銷的.成本。
在成都這個城市，越來越多的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷企業(yè)開始借助網(wǎng)絡(luò)來傳播自己的企業(yè)形象，建立企業(yè)品牌。做網(wǎng)絡(luò)策劃的企業(yè)也很多，但是比較出名的就是同恒互動了，也有好多項目案例，至少目前同恒互動文化傳播有限公司作為一家專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)策劃服務公司，其不光擅長微博營銷、危機監(jiān)測及處理、媒體關(guān)系管理，同時也十分擅長網(wǎng)絡(luò)熱點策劃、新聞推廣等各種網(wǎng)絡(luò)互動營銷手段。同恒互動文化傳播有限公司擁有來自全國各地的專業(yè)人才，組成了業(yè)內(nèi)口碑良好的專業(yè)團隊。
所以說不是說完成以上幾點網(wǎng)絡(luò)營銷策劃就會成功，但是不考慮以上因素網(wǎng)絡(luò)營銷是不會成功的，一個好的策劃要考慮的因素會很多，有了好的方案并將營銷做到細節(jié)才是重要的。
房地產(chǎn)營銷方案4
一、房產(chǎn)活動營銷概念
“房產(chǎn)活動營銷”，即是在樓盤推廣過程中，通過精心策劃、具有鮮明主題能夠引起轟動效應的，具有強烈新聞價值的—一個單一的、或是系列性組合的營銷活動，達至更有效的品牌傳播和銷售促進；它不但是集廣告、促銷、公關(guān)、推廣等一體的營銷手段，也是建立在品牌營銷、關(guān)系營銷、數(shù)據(jù)營銷的基礎(chǔ)之上的全新營銷模式。
二、房產(chǎn)活動營銷產(chǎn)生背景
縱覽房地產(chǎn)發(fā)展歷程，房產(chǎn)活動營銷觀念形成非一蹴而就，依其發(fā)展階段的不同，大致可分為以下三個層次：1994年以前，房地產(chǎn)市場尚未成熟，活動營銷似乎是一個生僻的詞語；1994年-1998年，當幾十億平方米的空置房懸掛在每個發(fā)展商的腦海里時，房地產(chǎn)活動營銷便成了一個最時髦的觀念；98年以后到現(xiàn)在，由于樓盤競爭的日益加劇，房產(chǎn)活動營銷深入人心，開始由“產(chǎn)品營銷”向“服務營銷”和“定制營銷”轉(zhuǎn)型，但對其的詮釋理解也仍然存在魚龍混雜、良莠不齊的現(xiàn)象。
三、房產(chǎn)活動營銷發(fā)展階段
1、促銷活動——簡單的產(chǎn)品推廣活動，充其量不過是一種技巧手法，是局部的修飾舉措，其成功帶有偶然性，效益也僅限于產(chǎn)品本身。瀏覽1995－1998年房地產(chǎn)市場，大多數(shù)點子和絕招都是變相的讓利行為，它的耀眼也大多曇花一現(xiàn)。
2、行銷企劃——相對有組織、有系統(tǒng)的營銷行為，是根據(jù)市場在原有的基礎(chǔ)上對產(chǎn)品進行修改和包裝，制定縝密的廣告計劃并予以強力貫穿執(zhí)行。相對于促銷活動而言，是一個質(zhì)的飛躍，是房地產(chǎn)市場成熟的前進標志，其成功建立在因市場的各項資源最優(yōu)化配置的基礎(chǔ)之上。
3、 營銷戰(zhàn)略——是房地產(chǎn)企業(yè)全方位、立體化的更高層次營銷行為，不單單是指企業(yè)的營銷決策，更著重于活動營銷觀念是否貫穿于企業(yè)經(jīng)營行為的每一個環(huán)節(jié)和每一個細節(jié)，包括經(jīng)營理念、組織架構(gòu)、社區(qū)生態(tài)環(huán)境與鄰里溝通，是通過滿足對購房者需求和欲望，將購房者利益、企業(yè)利益和社會效益綜合考慮所擬定出最佳營銷計劃。
小結(jié)：
縱觀房產(chǎn)活動營銷發(fā)展過程，顯然能納入到整體營銷戰(zhàn)略高度上的活動無疑更符合時代發(fā)展的趨勢。但目前現(xiàn)狀是，房地產(chǎn)活動營銷的三個層次依然相互并存、共同發(fā)展的，它們在不同的程度上服務于不同的房地產(chǎn)企業(yè)。
四、房產(chǎn)活動營銷策略分析
房地產(chǎn)營銷中的“活動營銷”策略，是基于其產(chǎn)品銷售的獨特性、艱巨性、創(chuàng)造更加強烈高效的“信息傳遞”手段，盡可能實現(xiàn)樓盤銷售的`短時間、高效率。
第一，“活動營銷”策略，要努力傳遞樓盤信息中的獨特內(nèi)容——即樓盤所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一塊生地上，活動營銷顯示出它獨特的功效。
第二，信息傳遞的方式必須是獨到的、精彩的——即盡可能引起轟動效應。為了獲得信息傳遞的高效性，樓盤產(chǎn)品信息的傳遞，必須要制造具有轟動效應的“新聞事件”、具有高度獨創(chuàng)性的特色活動，以獨特的“形式”，高強度的刺激性特點，使消費者對“活動”感興趣，進而向消費者傳遞產(chǎn)品信息、企業(yè)形象信息等，目的在于使特定公眾有意識、主動性地接受到產(chǎn)品的獨特信息。
第三，信息傳遞的對象應該“準確”——必須是針對特定的公眾。
一個產(chǎn)品所針對的“公眾”與普通公眾不是一個概念，那些有可能成為該產(chǎn)品的消費者的人群，才是該產(chǎn)品所對應的公眾。
五、常見房產(chǎn)活動營銷手法列舉
1、按市面上的房產(chǎn)活動營銷呈現(xiàn)狀況---即橫向按市場面展開
⑴ 產(chǎn)品說明會——目的是通過一個互動性很強的說明會，開發(fā)商、建筑師、景觀師、合作商家等輪番上臺，對房產(chǎn)品進行全方位的演講，把樓盤中的細節(jié)、配套、理念傳達給業(yè)主和意向客戶。
⑵ 客戶活動——在房地產(chǎn)樓盤銷售的整個時間序列上，選擇一個或幾個關(guān)鍵性的節(jié)點，安裝“發(fā)動機”，“助推器”，舉辦各種類型的促銷活動，即可以單獨也可以連成一個整體如文化周、地產(chǎn)節(jié)等，以便給一個特定樓盤的品牌建設(shè)或銷售工作合力加速。
房地產(chǎn)營銷方案5
一、項目銷售廣告目標
(一)總目標
根據(jù)本案營銷宣傳策略，通過切實、有效的廣告安排，突出重點，彰顯樓盤特點，提高本案的知名度與美譽度，支持本項目的銷售工作。
(二)廣告目標綜述
1.樹立樓盤整體形象，對市場客戶及目標客戶傳播銷售信息。
2.保證樓盤銷售順利進行，配合xx年全年的項目開發(fā)，并實現(xiàn)預期的銷售目標。
3.樹立本企業(yè)形象及本案項目的樓盤形象，強化本案“×××××”的居住理念及推廣主題。
二、本項目產(chǎn)品特點及目標市場分析
(一)項目SWOT分析
經(jīng)過對本項目的調(diào)查，得出如表8-7所示的SWOT分析結(jié)果。
表8-7 ××項目SWOT分析表
SWOT
分析結(jié)果
優(yōu)勢
1．中高檔景觀房地產(chǎn)定位，緊鄰××學院，區(qū)域升值潛力與發(fā)展?jié)摿^大，加之交通便捷，居者既能享受景觀又能隨時步入都市，享受都市生活的便捷
2．本案周邊區(qū)域?qū)⑹恰痢潦形磥淼拇笮臀慕虆^(qū)，文化氛圍濃厚，人文氣息可作為本案較大的賣點之一，良好的景觀設(shè)置和深厚的文化內(nèi)涵是本案兩大重要優(yōu)勢
劣勢
1．本案所在地離市區(qū)稍遠
2．項目內(nèi)不同品位的建筑類型融合在一起，建筑形態(tài)稍顯繁雜，在一定程度上影響到本案形象推廣的統(tǒng)一性
3．本案是招商引資引進的房地產(chǎn)項目，雖然開發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟實力，但其知名度與信譽度有待提升，品牌的建立還需要一個逐漸被市場認同的過程
機會
1．××市經(jīng)濟的持續(xù)增長促使人們的居住消費觀念日漸形成，房地產(chǎn)市場也已經(jīng)發(fā)展到較為成熟的階段，特別是20xx年××市的房地產(chǎn)價格增勢強勁，全年度房地產(chǎn)價格增幅近40%，預示著××市的房地產(chǎn)市場進入到了一個快速增長的階段
2．××市正在進一步拓寬城市空間，經(jīng)濟發(fā)展和城區(qū)面積的擴大促使××市正在往一個現(xiàn)代化的大城市方向發(fā)展，這也對本案是一個利好
3．××市距著名旅游城市××市僅一小時車程，處于該市“一小時交通圈”內(nèi)，具有可挖掘的周邊市場，可進一步擴大本案推廣外延，廣泛傳播本案形象
4．本案在××市屬于大規(guī)模景觀樓盤，秀美景致與規(guī)模優(yōu)勢相結(jié)合，成就了本案在××市樓盤項目的卓越品質(zhì)，使本案具有了塑造品牌的優(yōu)秀基礎(chǔ)
威脅
1．與本案處于同一區(qū)位的有“××”等三個競爭樓盤，其中“××”項目的建筑形態(tài)統(tǒng)一和諧，與本案眾多建筑形態(tài)融合在一起的特點形成鮮明對比，給本案構(gòu)成了一定的競爭壓力
2．本案周邊的樓盤項目雖可促使該區(qū)域形成一種統(tǒng)一的居住氛圍，但也容易分散一部分目標消費群，弱化本案的影響度和推廣度
3．××市人口有限，多年來房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展已消化了部分消費力，增大了本案的市場推廣及銷售風險
4．作為××市郊區(qū)的樓盤，本案所處區(qū)域要形成一個成熟的住宅區(qū)域還需要一定的時間，消費者對該地塊也需要有一個認同的過程
(二)項目廣告目標市場
根據(jù)本案的特點及上述的SWOT分析結(jié)果，初步確定本案的目標市場可包括：
1.第一目標市場：××市本地(包括城區(qū)和郊縣城鎮(zhèn));
2.第二目標市場：××市周邊地區(qū)(如××市等具有潛在購買力的地區(qū))。
(三)目標消費群定位
在市場定位與項目定位相結(jié)合的基礎(chǔ)上，將目標消費群鎖定為以下人群。
1.按購房動機：(1)居住者;(2)投資者。
2.按地理位置：
(1)××市本地人及在××市工作的外地人;
(2)周邊地區(qū)想將本案作為第二居所的人士。
三、本案的廣告推廣計劃
(一)廣告訴求重點
結(jié)合本案特點，在本案的不同銷售階段，將本案主題進行輪流展示，著力形象介紹，使其盡快被目標客戶群所了解和接受。具體廣告的訴求重點將從以下六方面突出。
1.項目的整體優(yōu)勢：可著重突出中高檔景觀樓盤和本市規(guī)模較大的樓盤。
2.地貌布局：本案遵循自然生態(tài)法則進行布局，小區(qū)地貌獨具特色。
3.生態(tài)環(huán)境景觀：獨特的景觀生態(tài)環(huán)境是本案的一大亮點，在推廣時應著重強調(diào)。
4.配套：本案擁有大型現(xiàn)代化購物商廈、大型景觀休閑廣場等完備的生活配套;與此同時，本案的智能化系統(tǒng)在本地也將是比較先進的。
5.人文氛圍：毗鄰×學院，同時這一區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為××市的文教區(qū)，是××市最具現(xiàn)代文明底蘊的城市板塊，人文氣息十分濃厚，為本案營造了一種強烈的文化氛圍，這是本案最為珍貴的訴求點，應著重突出。
6.居住理念：本案所營造的.是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質(zhì)的極致彰顯，倡導一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點之一。
(二)廣告表現(xiàn)
1.廣告主題圍繞本案“×××××”這一居住理念，在本案的不同營銷階段設(shè)置不同的推廣主題，包括上述幾大訴求點以及本案的銷售進展情況。
2.廣告主導概念：秀麗的自然風光條件與濃厚的人文氛圍完美結(jié)合。
3.廣告表現(xiàn)原則
(1)訴求單純形象力求突出產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品本身的形象，文字感性而具有說服力。
(2)風格統(tǒng)一化：從傳播的媒介上整體考慮統(tǒng)一風格，包括選用的圖片、圖形、字體、色彩和編排樣式。
(3)系列化：在項目整個營銷過程中，根據(jù)項目的開發(fā)階段，按推廣的節(jié)奏，分為幾個推廣單元，形成單元系列，以加強每個階段的推廣與訴求重點，同時將本案各方面的優(yōu)勢點分章節(jié)進行有側(cè)重的展示，讓人們能強烈、全面地認識、認同本案所獨具的優(yōu)勢與品位。
(4)廣告誘導重點：著重分階段提示“××項目”針對各個目標消費群對自身價值的定位，界定自身價值、生活階層、生活品位等一系列針對個性的訴求，以提供充分的心理暗示，貼近目標消費群的心理期待，引導其采取購買行為。
(三)廣告媒體發(fā)布計劃
電視、廣播、報紙、戶外和車體等廣告的表現(xiàn)形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，形成全方位的強大推廣媒體組合。
在本案各銷售階段媒體配合情況如表8-8所示。
表8-8 本案各銷售階段媒體配合情況表
銷售階段
具體情況
引導期
首期推向市場，廣告運用以一些新聞報道、大型戶外媒體和售樓部的全面啟用為主，結(jié)合項目奠基這一市場機會點
公開期
樓盤正式推向市場，廣告媒體的安排轉(zhuǎn)向以報刊媒體為主，同時可配合一定的促銷活動
強銷期
各種媒體攻勢互相配合、全面展開，推廣重點圍繞銷售進展情況開展。在客戶對本案了解的基礎(chǔ)上，強化本案影響力，促使銷售迅速擴大
持續(xù)期
廣告媒體的投放減少，銷售上的廣告宣傳主要依靠前期剩余的戶外媒體和印刷媒體維持
(四)廣告分期
本案廣告將依據(jù)市場銷售情況及銷售周期采取各階段不同的廣告活動，使受眾全面透徹地掌握本案信息，同時節(jié)省一定的廣告費用。鑒于本案大型景觀住宅的定位，在本年度內(nèi)的廣告分期建議如表8-9所示。
表8-9 ××項目廣告分期情況表
階段
日期
媒介運用
廣告主題
導入期
3月中
至7月中
戶外大型廣告牌：設(shè)置在××市區(qū)主干道上，引導型廣告建議尺寸在20米×10米
預告開盤日期；本案的總體規(guī)劃優(yōu)勢；著力介紹本案形象，塑造本案品牌及企業(yè)品牌形象，使消費者對本案有一個整體的把握與了解；重點是感性、概念性的訴求，強調(diào)的是樓盤整體的品牌形象和企業(yè)形象
現(xiàn)場看板：在工地搭設(shè)大型看板，營造現(xiàn)場氣勢及銷售氣氛
墻體廣告：在工地現(xiàn)場設(shè)置，推廣樓盤和企業(yè)形象，吸引周圍群眾注意，依據(jù)現(xiàn)場實際情況設(shè)置尺寸
報紙廣告：在《××日報》上發(fā)布以軟新聞方式為主的廣告，使受眾對本案有一個基本的了解，開工奠基建議以整版平面報紙廣告的形式實施
燈廂廣告：在環(huán)城北路的主干道兩旁，每50米設(shè)置一對路牌，共40對
道旗制作：沿××市主干道布置
售樓中心：售樓處及樣板房設(shè)計布置完成，營銷道具準備完畢
公開期（導入期后1周左右）
7月底至10月中
報紙廣告：主要以《××日報》為主，時間配合項目的開發(fā)進程來實施
各個主題以系統(tǒng)的方式連續(xù)展開：開盤信息；樓盤形象宣傳；本案的規(guī)模優(yōu)勢；本案優(yōu)越的自然環(huán)境景觀及濃郁的文化氛圍；本案配套優(yōu)勢
夾報：每個月一次，以夾報形式推廣，加深受眾印象
電視媒體：××市電視臺專題報道，開盤時向各大媒體發(fā)布開盤信息，配合公關(guān)活動進行樓盤強勢宣傳，強化樓盤形象
活動：在開盤當日舉辦開盤慶典儀式
強銷期
10月底至春節(jié)前后
報紙廣告：整合公開期報紙媒介投放策略，《××晚報》與《××報》配合進行，每月兩次投放
本案價格優(yōu)勢；本案熱銷進展情況；與公開期相一致的規(guī)劃優(yōu)勢、環(huán)境景觀優(yōu)勢、配套優(yōu)勢等
廣播：在主要廣播媒體上發(fā)布，選擇早晨及晚上八點左右
電視媒體：××市電視臺專題報道
海報：定點定區(qū)域發(fā)送關(guān)于樓盤信息的海報，對訴求對象做密集轟炸，擴大影響面
活動：可舉辦促銷活動，加強本案影響力，或參加房交會
持續(xù)期
11月中
報紙廣告：每半月投放一次廣告
銷售單位信息；價格優(yōu)勢；熱銷情況
電視媒體：××電視臺專題報道
四、本案的廣告費用的預算
根據(jù)以上該項目的廣告策略，整個項目開發(fā)和市場推廣的總費用以控制在總的銷售額的1.5%左右較為合適。如果房地產(chǎn)市場發(fā)生較長時間的低迷狀態(tài)，則本案總的廣告預算將做相應的追加調(diào)整。
房地產(chǎn)營銷方案6
市場營銷計劃更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系，是指導和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計劃。
1.房地產(chǎn)營銷計劃的內(nèi)容
在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：
1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。
4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標。
5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時候做？費用多少？
7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。
8.控制：講述計劃將如何監(jiān)控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應附在計劃概要之后。
二、市場營銷現(xiàn)狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。
1.市場情勢
應提供關(guān)于所服務的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區(qū)細分來分別列出，而且還應列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產(chǎn)品情勢
應列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3.競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環(huán)境情勢
應闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟的、技術(shù)的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。
1.機會與挑戰(zhàn)分析
經(jīng)理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。
2.優(yōu)勢與劣勢分析
應找出公司的優(yōu)劣勢，與機會和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢和劣勢是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。
3.問題分析
在這里，公司用機會與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢與劣勢分析的研究結(jié)果來確定在計劃中必須強調(diào)的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目標，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。
四、目標
此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關(guān)的基本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定。
有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。
1.財務目標
每個公司都會追求一定的財務目標，企業(yè)所有者將尋求一個穩(wěn)定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。
2.市場營銷目標
財務目標必須要轉(zhuǎn)化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10％，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。
目標的確立應符合一定的標準：
各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。
各個目標應保持內(nèi)在的`一致性。
如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。
五、市場營銷策略
應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現(xiàn)。例如，增加10％的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現(xiàn)。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。
策略陳述書可以如下所示：
目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。
產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。
價格：價格稍高于競爭廠家。
配銷渠道：主要通過各大著名房地產(chǎn)代理公司代理銷售。
服務：提供全面的物業(yè)管理。
廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30％。
研究與開發(fā)：增加25％的費用以根據(jù)顧客預購情況作及時的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿足。
市場營銷研究：增加10％的費用來提高對消費者選擇過程的了解，并監(jiān)視競爭者的舉動。
六、行動方案
策略陳述書闡述的是用以達到企業(yè)目標的主要市場營銷推動力。而現(xiàn)在市場營銷策略的每一要素都應經(jīng)過深思熟慮來作回答：將做什么？什么時候去做？誰去做？將花費多少？等等具體行動。
七、預計盈虧報表
行動方案可使經(jīng)理能編制一個支持該方案的預算，此預算基本上為一項預計盈虧報表。主管部門將審查這個預算并加以批準或修改。
八、控制
計劃的最后一部分為控制，用來控制整個計劃的進程。通常，目標和預算都是按月或季來制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)現(xiàn)未能達到目標的部門。
有些計劃的控制部分還包括意外應急計劃，簡明扼要地列出可能發(fā)生的某些不利的情況時公司應采取的步驟。
8.2市場營銷計劃的執(zhí)行
營銷執(zhí)行是將營銷計劃轉(zhuǎn)化為行動的過程，并保證這項任務之完成，以實現(xiàn)計劃的既定目標。
策略所論及的是營銷活動是”什么”和”為什么”的問題，而執(zhí)行則論及到”誰”去執(zhí)行，在”什么地點”、”什么時間”和”怎么樣”去執(zhí)行等問題。策略與執(zhí)行密切相關(guān)，策略指導著執(zhí)行，如給營銷方案分配一些基金，指導房屋銷售人員改變推銷重點，重印價格表等。另外，執(zhí)行也是一種策略反饋，即預計在執(zhí)行某一策略過程中會產(chǎn)生的因難將影響策略的選擇。
房地產(chǎn)營銷方案7
一、營銷概況：
房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內(nèi)容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的.力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
二、創(chuàng)意理念：
房地產(chǎn)營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：
1、具有高度的自信野心;
2、富于競爭，且樂此不倦;
3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng);
4、感性認識和理性認識相處融洽;
5、注重歷史，尊重現(xiàn)實，睽重未來。
三、構(gòu)思框架：
1)以塑造形象為主，渲染品味和意念;
2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢;
3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;
4)直切消費群生活心態(tài)。
四、實戰(zhàn)流程：
1、形象定位：
對樓盤的綜合素質(zhì)進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計思想、具體細節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設(shè)計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計等等,都進行精碉細鑿，力爭完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。
2、主要賣點：
對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：
1)地理位置;2)、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu);3)、樓盤做工用料;4)、戶型設(shè)計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關(guān)心的物業(yè)指標。
3、繪制效果圖：
根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數(shù)事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點：
1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計劃;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。
5、廣告階段劃分：
對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：
第一階段(預期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
房地產(chǎn)營銷方案8
營銷總原則：
1、信心比黃金更珍貴快速回款減少成本增加利潤
2、創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略主動出擊全城營銷全員工營銷
3、走非常路策略錢用在刀刃上
4、走安利銷售方式
具體策略：
一、老客戶推薦策略
1、老客戶上門或上單位，帶上禮品(約200-300元)，帶上誠意，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。
2、召集安陽跑保險人員，舉行產(chǎn)品推介會，每個保險人員推薦一個新客戶，獎1000元。
3、召集老客戶晚上聚餐，增進感情，介紹產(chǎn)品優(yōu)勢，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。
二、教師策略
尋找熱心教師，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。
三、單位策略
主動聯(lián)系友好單位，到單位去推銷，單位主要負責人推銷十套房，自己購房在正常優(yōu)惠上，再去掉1.5萬元。
四、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村策略
1、發(fā)短信、進行派單，每個縣，約需2萬元。
2、尋找當?shù)芈?lián)絡(luò)人，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。
3、在主要地段，考慮價格的基礎(chǔ)上，可做些廣告。
五、派單策略
繼續(xù)原派單，到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城去，到安陽市主要單位去。
六、其他
1、直接按排售樓員，到客戶家里或單位里。按排售樓員與客戶吃飯。
2、加大催款力度，定房時，簽定協(xié)議，協(xié)議上注明，一個星期內(nèi)交到貸款40%。一次付清全部交清。否則不再接收此客戶定房。
3、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村到項目部應考慮車輛，中午考慮吃飯、送禮品等。(因為在縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村一戶可帶動多戶。)
4、加大現(xiàn)有售樓員思想教育，提高信心。
5、單頁上用詞直接，如“安陽東區(qū)最優(yōu)位最低價一口價”等。如“無融資、無貸款公司”等。
6、每個購房戶，在價格上，有原則，也要有方式。
7、提早回款，把銀行貸款或個人款還了，我保證完全可行，也就是說把利息讓給客戶，我們也同時賣了房，一舉兩得，很好。
房地產(chǎn)營銷方案9
一、前景
介紹宏觀環(huán)境和市場前景;介紹行業(yè)前景;介紹企業(yè)該產(chǎn)品市場現(xiàn)狀。
二、營銷策劃的目的
分析產(chǎn)品目前所處的`營銷階段，提出營銷策劃的目的。
為了實現(xiàn)公司產(chǎn)品在市場的銷售目標為了向市場推出新產(chǎn)品為了提高品牌知名度和市場份額為了適應環(huán)境新變化，重新制定營銷方案為了解決企業(yè)營銷面臨的某個具體困難……
三、市場環(huán)境分析
環(huán)境分析swot分析：營銷現(xiàn)狀與目標差距優(yōu)勢劣勢機會威脅……
企業(yè)原來市場觀點的分析與評價。
重新進行目標市場策略決策的必要性。
四、競爭對手分析
1主要的競爭對手。
2競爭對手的基本情況。
3競爭對手的優(yōu)勢與劣勢。
4競爭對手的策略。
五、營銷策略
產(chǎn)品/定價(策略)渠道(策略)促銷(策略)其它配套策略具體行動方案(人物、時間、地點、事件)。
六、費用預算
調(diào)研、策劃費廣告費人員促銷費公關(guān)活動費營業(yè)推廣費。
七、應急預案
各種危機處理預案/謠言、安全、政策突然變化、嚴重質(zhì)量事故…… /顧客投訴/貨物供應不足或不準時/發(fā)現(xiàn)假貨/有關(guān)方面發(fā)難……怎樣應對。
八、營銷管理方案
營銷計劃的執(zhí)行、控制和管理等的措施。
九、效果預測
附：市場調(diào)查問卷。
市場調(diào)查結(jié)果分析。
資料來源表。
房地產(chǎn)營銷方案10
既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多，但是高回報就有高風險，機遇與風險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。
高風險，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現(xiàn)投資失敗。
下面我根據(jù)最進房地產(chǎn)市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：
房產(chǎn)行業(yè)解決方案：
09年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期，本月初國務院正式聲明不會政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的.推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規(guī)劃產(chǎn)品，精準傳播已成為開發(fā)商與代理商的當務之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟低迷期的營銷難題：
精準推廣規(guī)劃：
1）樓盤客群細分；
2）精準短信營銷平臺；
3）精準郵件營銷平臺；
4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；
5）目標客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行。
房產(chǎn)代理專項規(guī)劃：
1）數(shù)據(jù)庫建立；
2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立（短信、郵件平臺）
3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：
1）商圈分析；
2）地產(chǎn)主題設(shè)計；
3）招商方案與執(zhí)行；
4）集客策略。
中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：
1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；
2）高端客戶數(shù)據(jù)庫分析；
3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行；
4）項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。
優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機構(gòu)，是快速找到目標的新營銷模式。
全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。
既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導致現(xiàn)在這個情況。
上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。
房地產(chǎn)營銷方案11
前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭。1995年以來，全國各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊，現(xiàn)實壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認識到房地產(chǎn)競爭很激烈，粗放型經(jīng)營已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，必須了解市場，熟知市場，實施“重心前移”的市場定位。這時，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，進行房地產(chǎn)營銷策劃問題研究。之后，全國大中城市相繼展開房地產(chǎn)市場營銷大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中。實施前營銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢在必行之事。
房地產(chǎn)營銷策劃的重要環(huán)節(jié)
按照現(xiàn)代市場營銷觀念，營銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的始終。前營銷與后期的銷售（推銷）一樣，都是房地產(chǎn)營銷鏈中不可缺少的一環(huán)。當開發(fā)商有了投資意向后，通過對房地產(chǎn)市場的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析，以及對市場的定位，財務上的可行性分析等一系列前營銷活動，最終作為投資決策。由于前營銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營銷的本質(zhì)屬性，因此，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比，前營銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營銷的介入，開發(fā)商就很難真正把握市場需求，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風險。
房地產(chǎn)營銷策劃的最前端
房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、投資報酬分析、投資決策、方案設(shè)計、建筑規(guī)劃、廣告企劃、業(yè)務行銷、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等，對前6個階段進行的營銷策劃活動就是“前營銷”。從房地產(chǎn)開發(fā)整個過程看，房地產(chǎn)的前營銷與后期的推銷工作相比，則處于整個營銷策劃的最前端。這里應該說明兩個問題。第一，前營銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作。如房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導教材里，把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資機會選擇與決策、前期工作、建設(shè)階段、租售階段、物業(yè)管理等幾個階段，認為前期工作是在確定了具體開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項目建設(shè)過程開始以前需要做的工作。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前進行的營銷策劃活動。第二，前營銷是在“拿到地塊”之前進行的營銷策劃活動。洪建寧在《前營銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營銷的必要性時指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認真做市場調(diào)查工作，而是憑自己的感覺、老經(jīng)驗得出一些粗造的產(chǎn)品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進行的營銷策劃活動。筆者認為，前營銷是在“拿到地塊”之前，因為拿到地塊表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實，如果地產(chǎn)市場是規(guī)范的，“拿到土地”也應包括在前營銷里。如當今使用權(quán)的招投標掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應將項目的總體規(guī)劃、建筑景觀設(shè)計劃分在內(nèi)為宜”的提法，是不妥的，這應是“前期工作”的內(nèi)容。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長遠戰(zhàn)略
前營銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期，是營銷策劃的.前端，但是，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，前營銷做得好壞，直接關(guān)系到未來開發(fā)建成的項目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤，可以說前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，也只有通過前營銷策劃，找準目標人群，進行產(chǎn)品市場的恰當定位，通過成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目來樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長久地立于不敗之地。因此，前營銷也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來發(fā)展的一個有效的、長遠的戰(zhàn)略。
前營銷策劃工作的誤區(qū)與問題
在我國，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進入1998年之后，整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境又漸趨寬松，房地產(chǎn)又開始升溫，20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭論與治理又拉開序幕。尤其是20xx—20xx年，房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，20xx年全國有11個省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。房地產(chǎn)投資的過快增長，勢必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過居民對住房的需求，房地產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)商營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因。
其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：
重后期推銷輕前期營銷，本末倒置。
盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的重要性，但卻不知道什么是營銷。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立項目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行；二是前期無任何營銷策劃，在項目建設(shè)過程中直接做廣告以便推銷；三是征地手續(xù)的辦理和項目可行性分析同時進行；四是開發(fā)前期雖有市場調(diào)研，但要么是全國范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù)，要么是可行性報告的承擔者為了應付差事而做的一篇“調(diào)查報告”。總之，他們都不大重視“前營銷”，從而耽誤了房地產(chǎn)營銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發(fā)項目或為銷售某一產(chǎn)品不得不進行的一種活動。
房地產(chǎn)營銷方案12
房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃中公關(guān)一詞是公共關(guān)系的略語。“公共關(guān)系”一詞源于英文PublicRelatio，簡稱PR，也可以譯作“公眾關(guān)系”。公共關(guān)系主要要素是社會組織（主體）、傳播（手段）和公眾（客體）。公關(guān)或公共關(guān)系策劃一般涵義是社會組織（政府、企業(yè)等）通過信息傳播，以一定的方式和活動協(xié)調(diào)、發(fā)展、完善與公眾的關(guān)系。
房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃和廣告策劃相比，公關(guān)策劃具有雙向溝通的特征。房地產(chǎn)廣告發(fā)布信息明確，傳播廣泛，但廣告發(fā)布者與接受者信息的反饋有一定的限制，雙向溝通有相當?shù)淖璧K。公共關(guān)系活動信息傳播反饋性強，便于企業(yè)與公眾的雙向溝通，容易達成雙方的信任、諒解、默契。房地產(chǎn)營銷公共關(guān)系中顧客是基本公眾，但還包括其他方方面面的公眾。它涉及到方方面面的關(guān)系，牽連到方方面面的利益，需要方方面面的相助。房地產(chǎn)營銷在多維復雜的營銷環(huán)境中應該運用良好的公共關(guān)系，與方方面面保持溝通，促使企業(yè)與社會公眾相互之間的理解和合作，從而使營銷業(yè)績更上一層樓
第一節(jié)房地產(chǎn)公關(guān)策劃規(guī)則特征
一、信息傳播與雙向溝通
房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃，實質(zhì)上策劃企業(yè)所要銷售的樓盤信息與公眾的傳播和雙向溝通。信息傳播可以分成信源，即信息的發(fā)布者，也就是傳者；信宿，即接受并利用信息的人，也就是受者。房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃強調(diào)信息傳受雙方是在傳遞、反饋、交流等一系列過程中傳播獲得信息。因此，這不是一般意義上單向性信息傳遞，而是通過雙向性的信息溝通，使雙方在利益限度內(nèi)最大程度上取得理解，達成共識。
房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃，主要類型有兩種。一種是單獨性的，即是為了一個或幾個單一的公關(guān)活動進行策劃，本章第二節(jié)闡述的就是單獨性公關(guān)活動的“若干層面”。第二種是綜合性的，即是規(guī)模較大的，時間較長的，一連串的，為同一目標所進行的公關(guān)活動的組合，本章第三節(jié)闡述的就是綜合性公關(guān)活動的實例。無論是單獨性或綜合性的公關(guān)活動策劃，都必須符合信息傳播的有關(guān)規(guī)則。
1、信息傳播是一個有計劃的完整的過程
所謂“有計劃”，是指傳播活動必須按公關(guān)活動的目的或目標有步驟地進行。“完整”，是指傳播過程必須符合傳播學的“五個W模式”。即Who（誰）；SayWhat（說什么）；ThroughWhichChael（通過什么渠道）；ToWhom（對誰說的）；WithWhateffect（產(chǎn)生什么效果）。
2、信息傳播的反饋機制
信息傳播要達到雙向溝通，必須重視反饋機制的建立。反饋，這里指受者對傳者發(fā)出信息的反應。在傳播過程中，這是一種信息的回流。傳者可以根據(jù)反饋檢驗傳播的效果，并據(jù)此調(diào)整、充實、改進下一步的行動。美國學者施拉姆提出控制論傳播模式相當重視信息傳播的反饋機制，這種模式是一種雙向的循環(huán)式運動過程。它與傳統(tǒng)線性傳播模式的根本區(qū)別在于：第一，它引進了反饋機制，將反饋過程與傳受雙方的互動過程聯(lián)系起來，把傳播理解成為一種互動的、循環(huán)往復的過程；第二，在這一循環(huán)系統(tǒng)中，反饋還對傳播系統(tǒng)及其過程，構(gòu)成一種自我調(diào)節(jié)和控制，傳受的雙方要使傳播維持、發(fā)展下去，達到一定的目的，就必須根據(jù)反饋信息，調(diào)節(jié)自身的行為，從而使整個傳播系統(tǒng)基本上始終處于良性循環(huán)的可控狀態(tài)。
3、信息傳播信道的選擇組織
信道，指信息傳播的途徑、渠道，也就是媒介。房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃信道式媒介的形式有公關(guān)廣告、房產(chǎn)展銷會、顧客聯(lián)誼會、自編樓盤通訊刊物、專題展示會、征文、研討會等。房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃中信道的選擇組織實際上也是樓盤公關(guān)推廣的過程。
二、房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃的基本特征
1、以長遠為方針
房地產(chǎn)營銷中，企業(yè)與公眾建立良好的關(guān)系，樓盤的信息有效的在公眾中傳播反饋，樓盤最終得到顧客認可決定購買，所有這一切，都不是一日之功所能達到的。房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃是一種持續(xù)不斷的過程，它是一種戰(zhàn)略性的長期工作。成功的獲得并非一朝一夕的努力，也不是一曝十寒的推廣。
2、以真誠為信條
房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃需要奉行真誠的信條。企業(yè)傳播樓盤的'信息必須以真實為前提，企業(yè)與公眾的溝通必須以誠懇為基礎(chǔ)，任何虛假的信息傳播、任何夸大的溝通方式都會損害企業(yè)和樓盤的形象。唯有真誠，才能取信于公眾，贏得合作和認可。
3、以互惠為原則
房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃，力求形成良好的公眾關(guān)系，它不是靠血緣、地緣或空洞說教來維持，而是以一定的利益關(guān)系為紐帶。企業(yè)在公關(guān)活動中既要實現(xiàn)自身的目標，又要讓公眾得益，包括精神和物質(zhì)的利益。只有企業(yè)和公眾互惠互利，與公眾各方面的合作才能長久圓滿。
4、以美譽為目標
房地產(chǎn)營銷所有的工作最終目標指向都是為了賣樓，但就某一部分的工作來說又有自身特定的目標。公關(guān)策劃信息傳播和雙向溝通的主要目標是樹立企業(yè)所推出的樓盤的美譽度，不是直接賣樓。所謂樓盤美譽度指樓盤具有良好營銷形象普遍受到公眾的贊譽。樓盤美譽度的建立和樓盤的知名度、印象度是緊密聯(lián)系的。所謂樓盤的知名度，指樓盤在公眾中的知曉程度。樓盤的印象度指樓盤在公眾中的印象包括大致上的認識和感受。在樓盤知名度、印象度的基礎(chǔ)上才有可能產(chǎn)生樓盤的美譽度。房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃在提高擴大樓盤知名度、印象度，特別是提升樓盤美譽度有特殊的功效，樓盤“三度”也有利于促銷。
第二節(jié)房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃若干層面
一、房地產(chǎn)營銷和媒介公共關(guān)系
媒介公共關(guān)系簡稱媒介關(guān)系，指社會組織與新聞傳媒單位和新聞記者編輯的關(guān)系。房地產(chǎn)營銷公共關(guān)系中，媒介關(guān)系有著不可替代的特性，它傳遞信息迅速，影響面廣，威望度高，可以左右社會輿論和影響政府機構(gòu)。在歐美，新聞傳媒被看作是繼立法、司法、行政之后的“第四權(quán)力”。房地產(chǎn)營銷務必要重視媒介關(guān)系，因為和房地產(chǎn)企業(yè)其他職能部門工作相比，它是直接面向社會各界的，所以特別需要媒介關(guān)系助一臂之力。正可謂：“得之者錦上添花，失之者孤家寡人”。
怎樣建立良好的媒介關(guān)系呢？
首先，將新聞單位和新聞界人士列為必須厚待的公眾。房地產(chǎn)企業(yè)可以有計劃的邀請新聞界人士參觀樓盤，通報情況，但切忌以純功利主義的態(tài)度對待媒介關(guān)系。可以在平時適當時機與新聞界人士舉辦各種聯(lián)誼活動，爭取理解和增進友誼，為相互之間的合作奠定較好的基礎(chǔ)。
其次，必須掌握新聞媒介的工作特性。新聞界重視的是新聞，即新近發(fā)生的有報道價值的事與人。對于價值高的新聞，各新聞單位就會有興趣去了解、采訪和報道，甚至連續(xù)追蹤報道。不要勉強要求記者刊發(fā)一些純粹是樓盤軟廣告的文章。事實證明，樓盤的新聞價值越高，記者就樂于報道，讀者會用心閱讀，樓盤促銷效果也就明顯。
再次，應當熟悉各種媒介的特點和新聞體裁的形式。要有針對性的向記者提供新聞稿件或請記者采訪。房地產(chǎn)企業(yè)營銷部門應善于抓住時機，從不同角度和層次發(fā)掘售樓過程中有價值的新聞。提供新聞稿件做到切題規(guī)范，回答記者提問應該言之有物。樓盤和營銷新聞可能的情況下力爭在傳媒上早報道、在顯著位置上報道和連續(xù)報道。
房地產(chǎn)營銷和媒介公共關(guān)系比較高的操作層面是善于“制造新聞”。
制造新聞又稱“新聞事件”或“媒介事件”，它是指在真實發(fā)生事件的基礎(chǔ)上，經(jīng)過推動挖掘，運用正當手段主動安排籌劃具有新聞價值的事件或活動，吸引記者采訪報道。在公關(guān)史上，美國聯(lián)合碳化鈣公司總部大樓竣工的“鴿子事件”，便是制造新聞事件的一個著名例子，可以作為借鑒。
該大樓竣工之際，一群鴿子飛進其中一間房子。公關(guān)人員關(guān)了門窗，請動物保護委員會采取保護措施，公關(guān)人員通過大樓“不速之客”來臨和動物保護舉動為新聞由頭，吸引新聞界報道。結(jié)果，從用網(wǎng)兜捕捉第一只鴿子到三天后最后一只鴿子落網(wǎng)為止，各種報道頻繁的出現(xiàn)在報紙、廣播、電視上，聯(lián)合碳化鈣公司總部大樓竣工的消息不脛而走，名氣大振。
二、如何對待贊助活動
房地產(chǎn)企業(yè)常常會遇到一些單位前來聯(lián)系贊助事宜，希望企業(yè)能對某些活動進行經(jīng)濟上的支持，企業(yè)和樓盤因此而得到相應的宣傳，房地產(chǎn)企業(yè)如何對待贊助活動呢？
贊助是房地產(chǎn)營銷公共關(guān)系重要組成部分，有計劃有目的的贊助一些社會活動，是企業(yè)和社會公眾溝通的有效手段，既是回報社會又能擴大企業(yè)影響傳播樓盤信息。贊助要達到一定的公關(guān)效應關(guān)鍵是如何操作。
國外企業(yè)在提供贊助時，多遵循如下原則。
第一、贊助的單位是非贏利性組織。
第二、贊助的社會活動要有利于本企業(yè)的生存和發(fā)展。
第三、視企業(yè)的經(jīng)營狀況量力而行確定贊助的額度。
房地產(chǎn)企業(yè)按照國際慣例對一些社會活動提供贊助時，特別要注意以下幾個問題。
1、選擇好贊助對象。在眾多的贊助要求中，準確遴選最佳的贊助對象，是保證贊助達到預定目標的前提。通常的贊助對象從類型上分有文化、藝術(shù)、教育、體育、公益、慈善事業(yè)等等。企業(yè)所贊助的對象，應該是社會公眾最感興趣的活動，或者是社會公眾最樂于支持的事業(yè)而且是最需要支持的事業(yè)。否則，贊助對象被認為有誤。選擇好贊助對象還要盡量注意企業(yè)、樓盤與贊助對象的有機聯(lián)系。
2、詳細了解贊助活動的具體情況。企業(yè)所贊助的活動的展開涉及到方方面面，比做常規(guī)廣告復雜得多。一些企業(yè)進行贊助往往沒有取得相應的效果，通常是贊助活動展開的某些方面出現(xiàn)偏差。例如有的被贊助主辦單位把贊助錢款的一部分私自挪用或大肆揮霍，有些贊助活動邀請的明星不到場或不自重。有一家房地產(chǎn)企業(yè)曾投入相當資金贊助一項大型藝術(shù)活動。根據(jù)主辦單位贊助條例規(guī)定被冠以“獨家贊助”的身份，但是，當此項大型活動所有工作準備就緒即將揭幕的時候，一些協(xié)辦單位提出一連串問題，主要是他們也出了錢進行贊助，所以不存在“獨家贊助”。于是印有“獨家贊助”的海報不能張貼，宣傳冊不能發(fā)放，入場券不能使用，這家房地產(chǎn)企業(yè)贊助這項大型藝術(shù)活動的策劃大打折扣。
3、搞好贊助活動的宣傳。企業(yè)出資贊助某項活動應該明理所當然有被宣傳的權(quán)力。國際商界把贊助和捐贈區(qū)分開來，前者有明顯的商業(yè)目的，尋求社會和企業(yè)的共同利益。搞好贊助活動的宣傳要注意適用新聞大眾傳媒擴大傳播企業(yè)信息量。國外企業(yè)贊助某些活動用于新聞媒介的傳播費用一般都高于直接用于活動的經(jīng)費，并從媒介覆蓋面、公眾視聽率等進行測算。搞好贊助活動的宣傳還要注意不要搞直接的促銷宣傳。房地產(chǎn)企業(yè)贊助活動的宣傳主要是擴展信息渠道，顯示企業(yè)的社會責任感，擴大企業(yè)和樓盤知名度、印象度、美譽度，密切客戶和潛在客戶的聯(lián)系，爭取軟性長遠的宣傳效果。
房地產(chǎn)營銷方案13
一、項目簡介：
本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159、7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。
由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
A、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。（詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告）
B、小戶型市場概況。
自20xx年底時尚PARTY介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是20xx年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告）
C、商鋪市場
商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項目SWOT分析
一）優(yōu)勢
1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。
市場細分如下：
a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內(nèi)不會再置業(yè)。
b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。
c、復合市常本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項目的目標群，預計業(yè)主身份復雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的'推廣主線。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見鄭汴路市場調(diào)研報告）
鄭汴路市場調(diào)研報告
調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）
調(diào)查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣
調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界
調(diào)查時間：20xx、4、14
鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導意義。
20xx、4、14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。
對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足
3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感
4、市場上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代
5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位
6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍
7、附近都市村莊較多，租務市場一般80—150元/月
8、作為首次購買者，最重要的還是價格
9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈
10、相當一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售
11、同類產(chǎn)品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能
12、普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大
13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力
14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好
15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心
鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！
2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
3）正在形成的“大賣潮商務區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
4）本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利
A、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。
B、鄭東新區(qū)的輻射效應。
鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。
二）劣勢
1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。
2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。
4）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性。
5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。
6）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三）、機會
1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開拓新市常
3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。
4）大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務配套。
a）小戶型的特性導致目標客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。
b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低，置業(yè)風險校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
c）本房地產(chǎn)二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。
e）以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量。
f）鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。
四）威脅
1）行業(yè)內(nèi)的競爭
i。周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。
ii。鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。
建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應當密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機。
房地產(chǎn)營銷方案14
一、全員營銷的目的和意義
全員營銷是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動全員營銷其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動全體員工的積極性，取得更好的經(jīng)濟效益，倡導員工愛崗敬業(yè)，營造一個團結(jié)協(xié)作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。
二、實施辦法
1、方案采取采取“全員營銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。
2、適用范圍：凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目購買住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）
三、銷售流程
① 員工負責提供客戶所購物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業(yè)管理、違約責任等相關(guān)資料和咨詢服務。
② 員工負責督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項費用等）。
③ 員工負責帶領(lǐng)客戶到財務部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
④ 合同填寫由財務部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負責對所簽訂合同進行立卷存檔、保管。
⑤ 如需按揭貸款的'客戶，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。
⑥ 經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定。
⑦ 以上工作完成，視為該項銷售工作完畢。
四、業(yè)績提成
1、按照公司規(guī)定，對不同樓號、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。
住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。
業(yè)績提成＝合同總房價×比率
2、銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財務部領(lǐng)取業(yè)績提成。
五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。
XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
XX 年 xx月
房地產(chǎn)營銷方案15
一、項目分析
天第公寓(后來在市場的推廣名被定義為"星期五公社")，項目位于上海浦東金橋地區(qū)，社區(qū)僅僅2幢24F的高層，由浦房開發(fā)建造到10層就因資金短缺問題擱置。
上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年代末由于當時市政動遷原因建造的多層動遷安置住宅為主，雖然生活配套設(shè)施已日趨成熟，但由于區(qū)內(nèi)人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競爭個案，本案在地理位置是不占優(yōu)勢的，離區(qū)域繁華中心又遠，從小環(huán)境來講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競爭壓力大……在面對眾多競爭對手的情況下，要把這個幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場無疑是在打一場艱難的突圍戰(zhàn)。如何使產(chǎn)品在競爭對手中脫穎而出成了當務之急。
1.市場情況
大環(huán)境讓人欣慰，產(chǎn)品得過爛尾炎，遭遇"十面埋伏"。
從市場的眼光來分析，其較為有利的是，本案位置屬于金橋、金楊新村的延伸段。東面、北面、西面即是金橋進出口加工區(qū)、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，處在三大高能力消費區(qū)之中，有充足的客源基礎(chǔ)。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區(qū)域，其存在已有十幾年的歷史，在商業(yè)配套設(shè)施方面已相當完善，足可以滿足本區(qū)域居民的一般生活需求。對于本案來講，雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個案便利，但步行10分鐘左右，即可共享金橋的配套設(shè)施，而本案周邊，目前上市銷售的個案，也會增加一定量體的商業(yè)用房，另外，楊高北路、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市，使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺，眾多公交路線和即將興建的輕軌(L4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無阻。
然而，本項目是爛尾房改造，所在這區(qū)域停工多年，在周邊居民心中有一定的負面影響。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風采光上會受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高，得房率較低，物業(yè)管理費較高，社區(qū)規(guī)模又小的可憐，再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會受到一定的噪音影響。這些都導致了購房者心理認同上的障礙。
而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準了這塊風水寶地。20xx年，周邊市場供應量2500個住宅單元，共計25萬平方米左右，整個市場銷售率在50%出頭(受"上海故事"量體拉動比較嚴重)，有效供應量在12萬平方米左右。本案推案時周邊市場上供應量將近8萬平米。
綜上所述，本案的大環(huán)境還是良好的，但項目自身卻有較多先天不足之處，且周邊競爭個案源源推出，都為本案的銷售帶來了一定程度上的抗性。
2.客源情況
本地的、外地的、老年人、青年人一個不能少。
針對本區(qū)域當時情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：
①周邊居民
金橋新村以及其他新村居民人口的擴張、居住環(huán)境的改善，但又受經(jīng)濟支付能力的限制，對所購房子的的總價極其看重，本案的出現(xiàn)，對這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。
②市政拆遷戶
上海整個城市的大規(guī)模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場。
③外來工作者
上海作為人才高地，已成為中國人理想的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地"，而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Γ瑢@批客源將有極大的吸引力。
二、策劃思路
關(guān)鍵問題是：怎樣才能做大眾情人呢?
無可辯駁，"天第公寓"的缺陷是顯而易見的，爛尾房、房型老、規(guī)模小、配套少，和周邊眾多新興多層建筑相比較，它根本是一個普通的不能再普通的房產(chǎn)項目。不過幸好，"天第公寓"還是有值得叫人安慰的優(yōu)勢的。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐，交通便捷無疑也是一大吸引力。從產(chǎn)品本身來看，亮麗的建筑立面、獨一無二的鋼結(jié)構(gòu)大堂、面面俱到的會所以及我倡議的尋找區(qū)域面積空白，將面積放到最經(jīng)濟最實惠的低總價的策略，都是和周邊項目有得一拼的。但是本案和其他個案一個最明顯的區(qū)別就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業(yè)、不同地區(qū)甚至是不同買房目的客源都是本項目力求爭取的對象。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點的不確定性，使得做策劃時無法做到有的放矢，這是房產(chǎn)策劃的一個致命點，客源模糊。怎樣才能使"天第公寓"成為人見人愛的"大眾情人"呢?做 "大眾情人"是要冒風險的，但是只要解決了這個問題，"天第公寓"在周邊的產(chǎn)品中就是獨特的，有個性的，這就是USP策略的運用。
怎樣使產(chǎn)品成為"大眾情人"呢?構(gòu)想這個問題時，我還是從產(chǎn)品本身開始著手。既然要使本案與競爭產(chǎn)品形成一定距離上的差異，那么必然要設(shè)法找到本產(chǎn)品本身與眾不同的亮點。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產(chǎn)品格局上，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎、現(xiàn)代，從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競爭個案有相當?shù)拿娣e和總價優(yōu)勢，也在新穎的外立面上給客戶一個全新的樓宇概念外，弘揚產(chǎn)品優(yōu)點是毋庸置疑的，關(guān)鍵在于怎樣去規(guī)避產(chǎn)品的缺點。老子?《道德經(jīng)》曰：禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理，缺陷往往也可轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢。關(guān)鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢。
想要成為"大眾情人"，除了產(chǎn)品的新鮮性，還需要在生活理念上從情感上真正感動消費者，了解他們最渴望的生活狀態(tài)，觸及他們內(nèi)心深處最柔軟的地方。那么，現(xiàn)在的都市人最喜歡什么樣的生活，內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉：
"星期五公社"策劃構(gòu)想：后集體生活的概念由來。
記得大學時代，一個同學是第一個到校外租房子，因為他覺得受不了男生宿舍的嘈雜混亂，可是最近碰到他，是在一個人群很多的俱樂部里碰到他，他說我受不了辦公樓里那種氣氛，我現(xiàn)在特別懷念大學時代，有那么多同學那么多朋友，不像現(xiàn)在的環(huán)境，辦公室簡直就是伏契克寫的《絞刑架下的報告》，走過去是七步，走過來是七步，我突然發(fā)覺自己是喜歡和向往集體生活的。
星期五公社行銷由來……
70年代，公社年代。
80年代，開放年代。
90年代，自我年代。
00年代，個性年代。
今天，個性群體共存的矛盾年代!
現(xiàn)在的都市，俱樂部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢?因為我們渴望一個集體，就像我們曾經(jīng)特別渴望一個私人空間一樣。
我發(fā)現(xiàn)諸如俱樂不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一起，沒有人追究你的過去，沒有人關(guān)心你的未來，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情，依據(jù)個人的品位興趣，在這里可以重溫久違了的集體生活。
所以，我愿意把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為"后集體生活"，因為這樣的集體是自發(fā)自愿形成的，不像大學時代或是公社年代的集體，多少帶點不可抗拒的色彩，喜歡這種后集體生活的人，不要誤以為他們不喜歡獨處，其實他們更喜歡強調(diào)生活的自我。他們是都市非主流中的非主流，他們喜歡集體，喜歡朝九晚五后聚到一塊，因為他們希望在這個后集體空間能找到他們的同類，有相似的品位，有相似的生活體驗，有相似的生活觀價值觀世界觀，然后他們可以享受到后集體生活的愉快。
在這種后集體生活中，他們?nèi)菀淄羧粘＾k公室里的瑣碎，人際交往的復雜，他們可以任性地在這個空間盡情享受生活帶給他們的快樂，唱唱懷舊的歌曲，敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長遠。當新的太陽升起，他們揮揮衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集體生活對他們來說，就像星期五的感覺，能讓人想起善待自己的生活，對于他們而言，家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方，是可以快樂的、幸福的、輕松的、生活的地方。
這個地方對于一個在外打拼甚感朋友太少，剛結(jié)婚青年在付款條件壓力少，辦公室里小資白領(lǐng)品位相似的，更或是從知青年代走過來的人……是一種渴望，一種期待，一種這個時代輕松的懷舊，也是依依不舍的告別，告別永遠過去的學生時代知青年代公社年代，那充滿理想主義充滿懷念情愫和浪漫情懷的時光。
所以我將星期五賦以"生活"的概念，公社賦以"當代后集體"概念。
所以我把這種后集體生活的地方就叫，"星期五公社"。
注："星期五公社"是"天第公寓"的推廣名。
就這樣，一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了。這個嶄新的概念被我用一句很感性的語句表達了出來，"金橋有個很生活的后集體，我們叫她"星期五公社"。這樣一句溫馨、幸福、甜蜜、輕松而又陽光的話無疑對任何人都具有神秘感和吸引力。
所謂萬事開頭難，既然策劃上的難點被突破了，接下來的事自然就好辦了。
三、銷售策略
以迅雷之勢推銷"大眾情人"。
在眾多周邊產(chǎn)品的強力圍攻下，我認為本產(chǎn)品的價格應該與周邊產(chǎn)品拉開一定距離。這樣才能吸引到潛在購屋對象，所以，根據(jù)產(chǎn)品的格局和面積特性，我給"星期五公社"定下了低總價面向市場的價格策略。
我認為，盡管本案與周邊個案有一定距離，但由于價格優(yōu)勢，且量體小，上市后必然會引起消費者的注意。所以，在短時間內(nèi)迅速出擊的銷售策略是比較正確的。
結(jié)合本區(qū)域市場情形以及以往操作的個案判斷，我們將以"短、平、快"的銷售策略，經(jīng)過12個月的前期準備，在正式公開34個月之后，銷售率將達到7080%。
四、廣告表現(xiàn)策略
首創(chuàng)成人漫畫作為本案廣告表現(xiàn)符號。
在擬定廣告表現(xiàn)策略之前，我同樣讓專案組對市場同質(zhì)競爭個案企劃表現(xiàn)方式進行了收集整理和歸納，我的目的是想用差異化和獨特性的指導思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點，先看看競爭個案的表現(xiàn)方法：
1."青年匯"：
也是由爛尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特點，目標客源針對青年人。企劃策略以產(chǎn)品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式。廣告表現(xiàn)上以另類年輕為主，上市后迅速造成小房型市場的火爆。不可否認，"青年匯"是十分成功的。
2."藍朝部落"：
也是小房型白領(lǐng)住宅，企劃策略與廣告表現(xiàn)和"青年匯"類似，難免有步落后塵的味道。
3."東方時空"：
在小房型市場火爆時借機推出，與先前的同類個案相似，無自己的創(chuàng)新，落入了人云亦云的俗套。
4."同領(lǐng)都會"：
連廣告表現(xiàn)手法都和"青年匯"極其相似，根本沒有自己的個性。
本項目想要做到鶴立雞群脫穎而出就必須根據(jù)自己的個性來表達自己。這不免又要談到客源的問題了。雖然本案客源分布較為廣泛，但也并非無跡可尋。
在這里，我把客源分為這樣幾種類型：
A、迷戀金橋的老頑固——金橋當?shù)乜?/p>
B、掉進蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結(jié)婚的族群
C、學會了走路的蟲——IT行業(yè)、廣告行業(yè)者
D、想占便宜的人類——新薪人類、知青、外地打工的
E、有錢有閑的尖頭鰻——投資先生
F、這個城市的主力居者——辦公族、自由職業(yè)者及自由單身族客源被細分后就不難發(fā)現(xiàn)，本案最大的個性就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的個性，而每一種類型又都是我們所不能忽略的。太多的個性就成了沒有個性，怎樣解決這一點呢?
于是，我試圖在這些個性中發(fā)掘共性。當我把一些產(chǎn)品的東西羅列出來時，我發(fā)現(xiàn)這個產(chǎn)品其實是一個矛盾統(tǒng)一綜合體。
城市：共同的環(huán)境————新的集體
金橋：公認的生活地————新的生活
社區(qū)：共同的家 —————新的集體
大堂：共進式 ——————集體
網(wǎng)絡(luò)：共享式 ——————互動的集體
會所：共享式——————互動的集體
建筑：兩幢獨立—————在集體中獨立
綜合起來，不就是一種個性與群體共存的.矛盾的新集體生活方式嗎?包容這種新生活的產(chǎn)品可以說在上海是第一次出現(xiàn)的，因而我們不妨稱它為"上海首座后集體生活宅邸"。
既然是生活的宅邸，那么其文案基調(diào)不妨輕松、俏皮、煽情一些，可以針對各種類型的客源分別描述他們不同的生活狀態(tài)，然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的相互融合。設(shè)計色彩的表現(xiàn)上以輕松、活潑、穩(wěn)重為主，在矛盾中尋求統(tǒng)一。
當50年代人聽見叉鈴的聲音時 ;當60年代人聽見讓我們蕩起雙漿的音樂時;當70年代人看到玻璃彈子時;當80年代人看到魂斗羅游戲時……他們會有什么樣的感觸呢?無疑，童年的美好回憶會在瞬間流淌。由此可見，每個人對自己的童年都有著一份難以割舍的情懷，而且每個人心中都存留著一份永不泯滅的童真。不同年齡、性別的人在對童年的回憶里找到了共同的契合點，那就是心中不泯的童真。基于此，想到了成人漫畫。現(xiàn)在最流行的幾米的漫畫之所以廣受歡迎，是因為它能勾起人們對美好生活的向往與憧憬。成人漫畫的吸引力由此可見一斑。因此，我決定用成人漫畫作"星期五公社"的設(shè)計符號，把各個類型的客源用漫畫的形式分別量身定制的表述出來。
在上海各個已銷售或在銷售的房產(chǎn)個案中，運用成人漫畫作為設(shè)計符號的幾乎沒有，即使有也是"拿來主義"。據(jù)我了解，目前只有復地集團開發(fā)的"柏林春天"在報紙廣告上曾用過幾米的漫畫《地下鐵》中的場景。由此，我可以自豪地說，在上海用量身定制的原創(chuàng)漫畫作為廣告表現(xiàn)手法，"星期五公社"是首例。
五、媒體策略
大膽放棄報紙媒體，主打戶外媒體和現(xiàn)場派發(fā)銷售。
如何使用最低廣告費用，來達成最高銷售目標是媒體策略的基本原則之一。
本案案量小，如果投入大量廣告經(jīng)費，即使達到預期效果也會造成公司銷售成本的增加。所以，我決定用不同與以往媒體策略，以達到減少公司銷售成本來提高公司利潤的目的。
基于上述原因，我對常規(guī)的媒體策略作了一些改動，本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告、引導旗來吸引客源，在現(xiàn)場派發(fā)海報和DM并由銷售人員解說"星期五公社"這個新概念和它所營造的一種新生活來引起消費者的興趣。電視媒體和報紙媒體因費用較高，所以基本上不考慮，僅看銷售情況而定。如果在銷售時遇上阻力，才考慮用報紙媒體擴大影響力。
六、市場反響
事實勝于雄辯
經(jīng)過了市場的考驗，事實證明本策劃案是非常成功的。在開盤當日就有80%的房子被預訂，之后的一個多月時間里，又不斷有消費者來電來訪，不到一個月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛。
可以說，用不到一個月的時間去化一個不占優(yōu)勢的住宅產(chǎn)品，這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見的，所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見的。
產(chǎn)品形象是品牌的重要方面。良好的產(chǎn)品形象可以使企業(yè)獲得社會公眾的充分信任，進而形成穩(wěn)定的消費群。"星期五公社"策劃案的實施，不僅使公司第一個開發(fā)的項目一炮而紅，在賺取了利潤的同時也給公司帶來了一定的品牌知名度，為公司將來的開發(fā)項目打下了扎實的基礎(chǔ)。八、總論
房地產(chǎn)策劃是一項牽涉知識面很雜的學問，它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營銷推廣等內(nèi)容，還涉及到房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、客戶心理學等方方面面的內(nèi)容。一個房產(chǎn)項目從初具雛形到最后推出都需要經(jīng)過周密審慎的思考。
我個人以為：作為一個策劃者，要做好一個策劃案就必須用談戀愛的心態(tài)去對待它，以對待戀人的熱情去了解這個案子，策劃者只有在愛上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場上獲得成功。也就是說，策劃者要以相當大的熱情去了解并接受策劃案，然后才能制訂出完美的策劃方案。
依據(jù)上述策劃戀愛論，我接手"星期五公社"后，就全身心地投入到項目的前期準備中，所謂市場情況的調(diào)查和了解只是解決了項目的利好、利空，也就是賣什么的問題。搞清這個問題后就要弄清楚東西要賣給誰(客源)的問題，其次也就是如何找到自己的個案的突破點的問題，這個問題是房產(chǎn)項目策劃中最關(guān)鍵的問題，突破點找準了，項目也就成功了一半。因此，在策劃中，我從收集整理和歸納市場資料和客源資料，然后找準突破點全身心投入。
就本策劃案來看，之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨特性的策劃指導思想找準了個案的突破點，然后大膽地把項目的缺陷作為項目的優(yōu)勢去推廣，即客源層過于廣泛原是房產(chǎn)項目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點過多造成無法為項目定位)，而我卻在個性中找到了共性，并巧妙地用一個新的概念把這一矛盾統(tǒng)一起來。由于找準了客源層，并很好地解決了客源層廣泛所帶來的問題，后面所面臨的問題也就迎刃而解了。
眾所周知，只要一個策劃案有自己的創(chuàng)新點，那么它肯定會吸引消費群體的眼球，因為消費者通常會對新鮮的東西感興趣，進而產(chǎn)生購買的欲望。本案就是利用這一消費心理對項目進行策劃。
項目本身雖然沒有十分特別的地方，但我還是在平凡之中找到了特殊，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎。此為一新——產(chǎn)品設(shè)計手法新 ;為消費者營造了一份新的生活方式，提出了一種后集體的生活概念，此為二新——居住概念新;原創(chuàng)成人漫畫的廣告表現(xiàn)喚起了消費者內(nèi)心對童年的美好回憶，并在情感層面上為各個類型的客源締造了十分溫馨感人的生活場景，此為三新——廣告表現(xiàn)新 ;本案拋開了傳統(tǒng)的媒體通路——報紙廣告，僅用戶外媒體和現(xiàn)場銷售的媒體策略，為公司節(jié)約了銷售成本并給公司帶來了豐厚的利潤，此為四新——媒體策略新。
抓住這四個創(chuàng)新點，使得差異性策略和獨特性策略在樓盤行銷中很好地得到運用，再配合了低總價的價格優(yōu)勢，本策劃案在極短的時間里獲得了市場認同，圓滿地完成了銷售任務，也為公司市場美譽度的同時也為公司下一個個案的品牌提升奠定了一個很好的基礎(chǔ)。公司因為在此項目上獲得豐厚利潤，從而將公司的開發(fā)戰(zhàn)略重點瞄準了市場的爛尾樓盤盤活。
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