雜居小區現狀調查報告

時間：2023-04-19 16:47:02 調查報告我要投稿

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雜居小區現狀調查報告

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雜居小區現狀調查報告

雜居小區現狀調查報告1

　　雜居小區一直是困擾社區各項工作的老大難問題。目前，城區多個雜居小區中，僅靠建設單位、企事業單位或社區進行水電、衛生等簡單維護，管理上處于比較缺失狀態，部分居民的滿意度不高，給城市管理帶來一些工作難度。

　　一、基本現狀與問題

　　城區現有雜居小區159個，主要集中等社區。總戶數9163戶，居住總人數28137人，總建筑面積約88萬平方米。通過走訪與調查，這些小區存在的共性問題主要表現在以下三個方面：

　　一是設施陳舊老化、居住要素不夠齊全。老小區建設時間早，年久失修，普遍存在屋面墻體滲水、道路破損、綠化不足、下水道堵塞、線路老化無序等實際問題，加上雜居小區中有相當部分是原來單位的集資房或房改房，安全保障設施不齊全，物業維修無資金來源，部分小區樓盤小且夾雜私房住宅，四周通道多，無封閉式管理條件，存在著防火、防盜等安全隱患。

　　二是居住區內業主結構復雜、流動性大。居住在老小區的業主大多是城區老居民和單位福利分房的職工，經濟條件好的住戶均已外遷新購改善性住房，輪換入住的多數為下崗職工、無業人員、孤寡老人和低收入家庭，此類老小區出租房比例較高，人員流動性較大。

　　三是管理上有缺失、公共服務難到位。小區內業主的公共意識比較淡薄，自治責任與要求難以達成共識，各個社區也因點多面廣，管理與服務難以跟上，加上硬件設施不夠完備甚至缺失，導致車輛亂停、雜物亂堆、私搭濫建、違規裝修、改變房屋使用性質等現象時有發生，居民普遍反映缺乏舒適感、安全感。

　　二、相關對策和建議

　　雜居小區在城區中占有相當大的比重，因此在城市住宅管理和城市的文明建設中具有決定性的作用。今后5-10年內，應把握的指導思想和原則是：

　　堅持“政府主導與社會參與相結合、政策扶持與市場運作相結合”的原則，采取“先行試點、重點提升、分類指導、穩步推進”的辦法，實施從無償—低償—市場化物業漸進的服務方式，逐步實現物業管理“全面覆蓋、規范有序”的管理目標。

　　具體辦法為“專、改、扶、引、管”多管齊下，穩步推進：

　　一專：把社區作為物業管理活動的主體，在各社區內成立物業管理辦公室（物業服務部），專人專崗承擔雜居小區內的保安、保潔、綠化、維修等物業管理和服務工作職責，探索“社區搭臺、能人牽頭、居民參與”的'社區自助式物業服務模式。區房管局對社區物業管理機構進行業務指導，抓好行業隊伍建設及上崗人員的培訓工作。

　　二改：由政府為主導投資，整合各方力量，把老舊小區的綜合改造作為一項重要的公益項目予以規劃建設，在整治與改造中堅持四個結合：

　　一是把老小區改造建設與片區規劃結合起來；

　　二是把開發改造項目與國家保障房中的“城市棚戶區”改造項目結合起來；

　　三是把改造的主體工程與公共服務、物業管理功能性用房結合起來；四是將民營投資開發商住樓盤與政府規劃建設公益休閑場所相結合。

　　武漢市中心城區老舊住宅區改造工作，從20xx年起連續四年被列為市政府“十大實事”之一，各中心城區共整修小區道路20.2萬平方米，改造排水管網5.73萬米，粉刷樓道墻面178萬平方米，增建崗亭637個，配套維修工具695臺（套），落實物業服務用房568間1.6萬平方米。通過安裝太陽能路燈、鋪設彩磚、新建自行車棚、配套排漬等25項設施工程，使武漢市中心城區583個老舊住宅區，實現從“全覆蓋”提檔升級到長效管理“三級跳”，路面平、管道暢、樓道亮、環境美惠及到275萬小區居民。

　　武漢市老舊住宅小區物業管理經驗告訴我們：采用“市場十公益”的雙軌模式，依托四種形式填補老舊住宅區物業服務空白：即引入專業化物業服務公司，同時推行社區物業服務部、業主代表自治和社區單位共管三種非專業化的物業形式。

　　區近三年連續實施雜居（舊城）改造項目共約100萬平方米，20××年已投資700萬元改造平云一路等雜居小區600戶，惠及2200人。20××年計劃改造明珠路片區500戶，這種由政府牽頭協調，住建（規劃）、財政、社區具體承辦，逐年計劃實施改造，得到市民一致肯定與好評。但有兩個方面的問題值得注意：一是改造計劃與方案征求意見面要寬一點；二是后期物業管理如何對接，建立長效機制方面盡可能與前期方案綜合考慮，既管當前更管長遠。

　　三扶：雜居小區是城市化進程中的一個特殊群體，在不斷規范和建立長效機制中，政府應該給予一定的扶持。目前武漢市已有10%社區物業服務機構啟動稅收減免和財政年度預算補貼政策，我區可考慮設立“物業管理專項補貼資金”和“小區物業突發事件應急資金”制度，該專項資金可以結合城鎮綜合整治，由各社區根據具體情況申報使用，接手的物業公司可按小區每平方米0.2元的標準享受專項補貼；部分物業公司可享受稅金優惠政策。小區內物業費標準為每戶每月30元，其中居民自行承擔20元，政府補貼10元。低保戶物業費每月承擔10元，政府補貼20元。雜居小區居民名單由社區報街辦審核，半年核發一次經費到社區，并由社區將補貼情況張榜公布，接受社區居民共同監督。

　　四引：我區物業管理尚處起步發展階段，要進一步加大宣傳力度，引導居民樹立三種觀念：

　　（1）業主自治觀念。物業管理的重要方式是居民實現自我管理、自我服務，業主代表大會作為決定有關事宜的最高權力機構，業主管理委員會作為具體執行機構，應健全組織，履行職責，主動做好宣傳、溝通、引導工作。社區居委會應配合、指導、監督物業公司工作。

　　（2）質價相符的觀念。“優質優價”是市場經濟法則，讓更多的居民認同物業需求，認同有償服務，認同等級消費。

　　（3）部門聯動觀念。針對小區內亂搭亂建、無證經營、占道擺攤、違規裝飾等問題，城管、工商、消防、房管相關部門應相互配合，充分發揮城管110作用。房管部門應會同社區完善物業管理糾紛的快速調處機制，民政部門應開展小區“關愛工程”，對困難戶實施救助，工、青、婦應結合社區“義工”活動，廣泛開展“結對幫扶”延伸工程。

　　五管：建立長期有效的管理機制，是確保雜居小區物業管理朝著社會化、市場化、規范化發展的必然方向。從武漢百步亭（全國文明社區示范點）經驗來看，社區對轄區的人文居住狀況比較熟悉，了解居民的物業服務需求，小區居民對社區組織比較信任，這些都有利于對雜居小區實施相應的物業管理。因此各社區可以設立物業服務部參照網格員的辦法，對轄區內的雜居小區進行物業服務和管理，形成政府主導、社區協調、居民自治、部門聯動、社會參與“五位一體”過渡方式。

　　（1）“自己人”參與管理。雜居老房集約改造后，物業公司可聘請知根知底的居民當“管家”：下崗工人做門衛，大爺當巡邏員，大媽做小區保潔員，這種技術含量比較低的工作交由居民負責，既可解決就業，在人工費上也相對低廉。

　　（2）技術工人打通使用。社區物業必須網絡一批技術過硬的工程等專業人員。采取集約管理之后，由社區物業對多個小區實施管理，在經費方面完全有能力聘請松散式的技術人員，實行“點單式”的服務，約定事項，定向收費，這樣既保證服務到位又能節省費用。

　　（3）物管設備共享降低運行成本。一輛垃圾車可以將3—4個居民小區當日生活垃圾全部清運；一臺打草機、疏通機、電錘等，可供十多個小區循環使用，只需要社區按政府固定補貼資金來一次性購置，分年度保養維護，便可讓雜居小區居民“有求必應”，解決日常生活中的煩心事。

雜居小區現狀調查報告2

　　8月8日9時許，記者走進即將進行整治的休門街89號院。該小區內的路面由多年前鋪設的磚瓦石組成，部分路面毀損較為嚴重。有些磚上更是布滿了青苔，已經開裂，造成路面坑洼不平，還很狹窄。

　　抬眼望去，居民樓外電線密集纏繞著，甚至有的電線已經纏到了樹上。居民王大爺稱,小區建設年代較早，也沒有過多地考慮過一些基礎設施的建設，這些電線都是后來慢慢纏上去的，常年遭受風吹雨打，老化現象特別嚴重，安全隱患很大。

　　記者同時看到，小區圍墻的角落和邊上堆放著很多雜物和廢棄物品，極大地影響了整體的環境質量。得知小區即將整治的消息，小區居民非常激動，紛紛表示，需要整治的地方很多。"比如小區綠化、物業管理等，如果小區綠化好了，最起碼空氣質量會好一些。"

　　10時許，記者走進休門街85號院。兩位剛剛買菜回來的居民得知所住小區要開始整治時，非常高興。居民裴女士表示，自己家住五樓，老舊小區一直以來都沒有電梯，對于中老年人來說，爬樓梯是一件特別費力的事情。"小區如果能整治好就太棒了，希望首先能把電梯安上，歲數比較大了，爬樓梯特別累。"除此之外，記者在現場看到，路面上的枯樹葉、廢紙屑等垃圾隨處可見。很多磚鋪路雜早叢生，綠化覆蓋率極低。"小區環境比較差，雖然每天都有人打掃，但清理得并不徹底。希望整治后能改善一下環境，多能增加一些休閑場所。"家住2號樓的張女士說。

　　10時30分許，在師范街89號西里物資宿舍院內，之前記者探訪其它小區所見的類似一幕再次出現。小區內亂拉的電線交織在一起，連接著居民樓與北側的小房，樓道里的電線也十分凌亂。這個只有一棟樓兩個單元的老舊小區也頗具特點：就一個小院，一條窄路。而緊鄰著工農路的小房絕大多數都被出租了出去成為臨街商鋪。該小區門口南側，出現了一個臨時搭建的大棚，五六個大冰柜被擺放在了棚下，三四名工作人員正在忙碌著賣冷飲。"小區不大，但存在各種私搭亂建，許多小商戶在此經營，很是影響上了歲數的老人休息，老舊小區整治，希望先把這些臨建拆除，還小區安靜的.環境。"60多歲的趙先生說。

　　【現場】拆除違建讓消防通道合規順暢

　　8月10日上午，記者先后來到草場街29號醫藥站宿舍和草場街19號地副食宿舍。此時，兩個老小區均有工作人員正在忙著拆除居民們在一樓后院臨時搭建的小房及儲物室。有的工作人員則在清理常年堆積在此處的雜物及部分垃圾。隨著一車車磚頭等建筑垃圾及雜物被清理，小區院里顯得比以前整潔了許多。記者注意到，小區的部分居民也主動參與了進來，幫忙清理雜物等。

　　在現場負責該處整治行動的草場街社區居委會書記鄭繼延介紹，這兩個小區都是今年要進行整治的老舊小區，都有著40年左右樓齡，且均為獨棟獨院。之前，居民樓后院隨處可見眾多私搭亂建，積存著大量雜物及垃圾的現象。此外，污水管道老化，還經常發生污水外溢的情況，共涉及到相關住戶81戶。了解到該情況后，居委會積極響應老舊小區整治的相關要求，前期通過入戶等多種方式，向涉及到違建的相關居民做了工作，得到了大多數居民的理解和支持。"為了小區的環境變得更好，我們都在拆違建表上簽了字，應該做的，支持政府的工作嘛。"正在現場收拾雜物的居民梁先生說。

　　目前，以上兩個小區共涉及到20戶的拆除違建工作已經結束，相關建筑垃圾正在清運中。"我們已經清運了20多車垃圾，還在繼續清運。將居民樓后院違建徹底拆除并清理后，對于國家要求的消防通道寬度和凈高度均不應小于4米的規定，現也已合規，而且讓消防通道變得更加順暢了，為消防安全保駕護航。"8月12日上午，鄭繼延告訴記者，他們接下來還要進行更換污水管道并硬化路面等老舊小區整治的相關工作。

　　與此同時，諸如棉三小區等省會其它老舊小區，也在逐步開展著相關整治工作。

　　【調查】六成居民希望對小區消防設施進行改善

　　8月11日、12日，針對全市老舊小區綜合整治行動，記者連續兩天對80名不同小區、不同年齡段的居民進行了隨機調查。在調查中，記者結合此次綜合整治內容，列出了與之相關的調查問卷。這其中，有71名居民對老舊小區安全方面的問題最為關注，而在安全問題中，有51名居民最關心消防設施的改善及完善等情況，占到了被調查人群的六成以上。

雜居小區現狀調查報告3

　　近年來，我市房地產行業快速發展，帶動了大批住宅小區的興起。建立健全住宅小區管理制度，對創建安全、和諧的人居環境具有重要意義，也是全面提高我市群眾獲得感和幸福感的民生舉措。4-6月，由市政協副主席章海根牽頭，組成專題調研組，通過實地走訪部分鄉鎮（街道）和專業人士、召開部門座談會等形式，對我市住宅小區管理情況進行了調研。現將有關情況報告如下：

　　一、基本情況

　　截至20xx年底，我市共有170多個住宅小區，其中有物業管理的為140多個，并以每年約30多個小區的速度遞增。根據中央文明辦出臺的全國文明城市創建測評標準規定，按照建成年份劃分，20xx年以前（含20xx年）的小區稱為老舊小區，我市目前有50多個，約占全部小區數的30%，基本集中于樂成街道、柳市鎮、虹橋鎮等幾個大的鄉鎮（街道），僅樂成街道就有30多個老舊小區。目前，我市住宅小區管理涉及物業管理、居民自治、老舊小區改造等多方面問題。其中，20xx年之后的新建小區，大部分有物業公司入駐，小區日常事務主要由物業公司進行管理；20xx年之前的老舊小區，由于年代久遠等多方因素，只有部分有物業公司入駐，有些小區甚至根本沒有物業管理，基本靠居民自治。

　　二、存在的問題

　　（一）小區內違章建設現象嚴重。調研發現，不少小區業主為擴大住宅面積，擅自在小區樓頂、設備平臺、露臺等公共場所搭建構（建）筑物或者改變建筑物結構。如，銀河花園小區，一些業主擅自在樓頂違章搭建搞綠化，侵占公共區域；上海花園小區，一些業主在裝修時擅自改變排屋內部結構甚至在樓頂加層，目前已有32戶業主因違章而被責令停止施工；正大科技城小區、綠翠豪庭小區，一些業主在裝修時為增加套內建筑面積，擅自用水泥澆筑公用通風采光天井，將其封閉占為己用，侵害其他業主的通風采光權利；中馳湖濱花園小區，除高層建筑頂層存在違章搭建情況之外，排屋違建情況也比較嚴重，部分四層高的排屋卻有一副五層樓的“身板”，一些業主在排屋頂樓擅自加層、搭建陽光房、擴建陽臺，甚至將底層的地下室進行改造，破壞了房屋承重層；中梁首府小區（一期），有17戶業主利用磚混結構對公用綠地進行硬化并占用。這些擅自搭建、改建行為，不僅侵占了小區其他業主的公共場所用地，還破壞了城市建設規劃和良好的人居環境。

　　（二）小區二次供水狀況堪憂。二次供水問題在高層建筑住宅小區普遍存在。調研了解到，部分老舊小區的管道和水箱老化，急需更換，其水質狀況令人擔心；而新建小區，因物業管理不到位等因素，也同樣存在二次供水水質隱患。如海上明月北區（二期），因水箱換水周期過長，管道水垢堆積，導致水質變差。同時，現階段的水箱水質只是靠物業公司定期清洗消毒和自覺取樣送檢來保障，不確定因素較多。此外，多數小區業主反映二次供水水費偏高。我市目前水價為4.85元/噸（無階梯價），但有二次供水小區的物業公司向業主收取的水價遠高于此價位，如鉑金灣小區水價達到10元/噸。目前，溫州已出臺相關的二次供水管理辦法，而我市則還沒有相應動作，該領域的監管仍處于盲區。

　　（三）小區公共環境較差。走訪發現，小區公共環境存在臟亂差現象，嚴重影響居民生活。比如：部分老舊小區，如旭陽小區，業主的車庫出租給外來人口居住，因空間狹小，其生活用品隨意堆放在公共區域；部分業主臨時占用公共空間設立露天廚房，隨意傾倒生活垃圾，嚴重破壞綠化帶；私搭亂建臨時棚戶侵占道路，無統一停車位劃線導致機動車隨意停放；小區樓道內小廣告隨處張貼而無人治理，樓道空間被業主用于堆放私人雜物等等。同時，公共配套設施的缺少也影響了小區的環境狀況。如，部分老舊小區缺少居民活動場所、公共綠地、綠化景觀、垃圾統一收集箱、地下車庫等配套設施，與當前居民的實際需求有較大矛盾。此外，建筑垃圾偷倒現象也比較普遍。近年來我市新樓盤開發較多，據估計接下來將有近3萬套新商品房要進入裝修，再加上老舊小區翻新裝修，就會面臨著大量建筑垃圾的處置問題。如，雙雁小區某戶業主裝修期間，施工人員將一堆建筑垃圾堆放在樓幢前的空地上，至裝修結束后仍堆放在原地無人問津；海上明月小區的建筑垃圾被隨意傾倒在小區周邊人行道上。

　　（四）小區電梯安全不容忽視。據市市場監管局特種設備科數據顯示，截至20xx年6月28日，全市已登記注冊使用性質為住宅小區的電梯共有2701臺，使用時間達到15年以上的老舊電梯有51臺。20xx年，全市有75個小區共853臺客梯不合格；20xx年，有76個小區共1046臺客梯不合格。如，天豪公寓、新世紀花園小區的部分電梯，20xx、20xx年連續兩年不合格；雁蕩小鎮小區、香格里拉·嘉園小區的電梯，經常出現困人事件。特別是老舊小區的電梯因使用時間過長，電梯出故障的情況較新建小區多。據溫州市電梯應急處置平臺接警數據統計，今年1-5月份，我市共發生192起電梯困人事件，82起電梯故障報警事件，安全解救被困人員397人。

　　（五）老舊小區安全隱患突出。老舊小區基礎設施老化、破損，存在安全隱患。主要表現為：小區墻面脫落，路面破損甚至沒有路燈；樓房頂層防滲漏功能退化，排水系統混亂、雨污合流，排水井下沉；各類管線布設凌亂，影響小區面貌；消防通道狹窄甚至被侵占，消防設施設計標準低，部分高層樓房沒有專用消防泵和消防控制柜，設施維護保養也不夠到位，加上部分給排水設施以及供電線路老化等問題，造成很大的消防安全隱患。以國貿小區為例，該小區共有496戶住戶，加上底層的商鋪用戶，總人口達20xx多人，相當于一個村莊人口數量，但是小區內的消防形勢嚴峻，存在消防通道被住戶封閉侵占、高層消防栓打開后放不出水、消防車開不進小區等問題。又如，樂昌小區，因建成年份較久，外墻磁磚開始陸續脫落，近段時間內已發生兩起磁磚脫落砸傷保潔人員的安全事故。再如，柳市的長虹小區、花園小區，因地勢沉降等因素，樓頂反復出現漏水現象，住戶苦不堪言。

　　三、原因分析

　　（一）政府行政監管不到位。我市目前沒有出臺任何關于物業方面的管理辦法，日常監管只能參照《溫州市物業管理條例》執行，但該條例與我市的實際情況有一定的出入，部門管理職責還不夠明確。我市小區物業管理的行政主管部門雖為住建局，職能科室為房地產市場監管科（原物業管理科），但由于20xx年12月住建部辦公廳下發的《關于做好取消物業服務企業資質核定相關工作的通知》與20xx年第698號國務院令，都取消了物業服務企業（物業公司）資質的備案工作，因此，該科室只是負責物業維修基金的使用管理、小區糾紛投訴的受理協調等事務。隨著小區數量的逐年遞增，物業維修基金數額不斷擴大（現已達9億多元），小區糾紛投訴量也越來越多，僅靠科室2名工作人員的管理明顯力不從心，而瑞安市住建局相同科室卻配置了8名工作人員。此外，若涉及小區設施的維修需動用物業維修基金時，因該基金使用程序較為繁瑣（要求在征得小區2/3的業主同意后，先由物業公司向房地產市場監管科申請，再經過一系列復雜的審批手續，方能進行使用），導致基金申請少、使用少，客觀上也造成了小區物業管理的滯后。部分小區管理的職能，如指導本轄區業主大會的成立和業主委員會等業主組織的選舉、監督業主組織的日常活動等等，則被下放至鄉鎮（街道），鄉鎮（街道）對此也不太重視，幾乎沒有設立小區管理辦公室等相應科室，基本上只是將管轄權給社區，由社區干部協助政府來管理小區，但大多流于形式。對于小區的違建現象，相關執法部門往往局限于處理“舉報件”，在收到舉報時才去進行管理，沒有在加強日常巡查方面下功夫，缺乏執法的主動性。針對電梯故障頻發問題，相關職能部門也存在監管不力的情形，如沒有統一房地產開發商對小區電梯的采購標準，沒有嚴格監督電梯安裝人員規范操作，沒有實時監測電梯使用單位（按照合同約定或為業委會或為物業公司）日常維保不及時或斷保后未及時續保等相關信息，對維保人員存在的非法掛靠、以修代保、低價競爭行為以及部分業主裝修期間超限重違規使用電梯搬運等情形，也存在監管的缺位。

　　（二）物業公司管理水平良莠不齊。目前我市有富力、綠城、麗潔、綠邦、大管家、樂耀、旭陽等40多家物業公司，物業管理市場魚龍混雜，自取消資質備案后，單靠行業內部的自律性管理難度較大。部分物業公司只顧眼前利益，沒有考慮到長遠的發展，導致公司最終因管理服務不到位而被淘汰。如時代御峰小區，原入駐物業因存在管理弊端而引發業主不滿，最終被更換。同時，物業公司普遍存在“挑肥揀瘦”的情況，熱衷于承接新小區業務，對于老舊小區，往往不愿入駐。物業管理行業的專業管理人才也比較匱乏，目前，我市物業管理的專業人才寥寥無幾，僅有的幾個專業管理人員往往集中在地市一級的總公司，真正派到樂清分公司的幾乎沒有，只是形式上“撐撐場面”；物業從業人員的素質普遍偏低，管理服務能力較弱，甚至有業主反映，從業人員還存在偷盜的行為。此外，我市尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，加之一些物業公司忽視企業人員的自身建設，既不經常開展專業技術培訓，也沒有建立嚴格的人員崗位責任與工作考核標準，使得管理服務的觀念、內容與質量很難到位。這也引發了業主對物業公司的不滿，甚至導致業主拖欠或拒繳物業管理費用。據市住建局房地產市場監管科統計，截止今年5月底，共受理業主投訴（包括電話投訴、網絡問效）31件，而20xx年全年的投訴量才30多件，可見業主與物業公司之間的矛盾有愈演愈烈之勢。

　　（三）小區業主委員會作用弱化。業主委員會作為代表全體業主權益的自治組織，在小區管理過程中發揮的作用比較有限，無法開展有效監督。調研了解到，目前我市小區的業主委員會主要有三種情況：一是多數新建小區及部分老舊小區，業主委員會遲遲沒有成立，無法發揮作用，僅靠房地產開發商指定的前期物業公司進行管理；二是業主委員會成立后，與前期物業公司存在矛盾，在采取法定程序重新聘請新的物業公司后，就將小區事務全權交給物業公司管理，對小區管理存在消極心態，疏于對物業公司進行監督，忽視了自身“主人翁”角色；三是部分業主委員會與不良物業公司之間形成“利益共同體”，業委會成員在小區管理中不僅沒有為全體業主利益著想，反而與物業公司串通起來，為個人謀取私利。

　　（四）老舊小區改造遭遇政策瓶頸。調研了解到，部分老舊小區因房屋質量嚴重受損，居民要求改造的呼聲較大，但因現有政策限制，改造過程較為困難。目前，類似小區的拆除重建工作在全國范圍內尚無現成案例可供借鑒，亦無相關法律、法規、文件可供參考，且基于現階段經濟社會發展狀況，整體原拆原建方案已不可行；若走拆遷程序，全體住戶的.安置問題當地政府無力承擔，且拆遷后要按程序進行公開招拍掛，一旦被房地產公司拍得用于開發商業樓盤，則容易引發人員安置以及社會維穩問題。如虹橋鎮振興小區，建成于上世紀90年代初期，房屋結構為磚混多孔板，無樁基，無現澆混凝土結構。經房屋專業機構鑒定，目前部分樓房已是C、D級危房，房屋墻體開裂、周邊路面塌陷，若遇到臺風、暴雨季節還需轉移相關住戶，存在極大的安全隱患。因此，小區居民要求改造甚至拆建的意愿十分強烈，并于20xx年開始，通過住戶自發集體簽字的形式，向住建、國土、三改一拆辦及當地政府申請拆建，虹橋鎮政府也已于20xx年8月向市政府請示該小區的拆建事宜，但至今進展緩慢，改造之路遙遙無期。

　　四、幾點建議

　　（一）加強政府監管力度，合力破解小區管理難題

　　一是盡快出臺《樂清市物業管理辦法》，完善住宅小區管理機制。結合我市實際情況，在充分研究論證后，制定相關管理辦法與管理制度，覆蓋物業管理行業的各個領域，使物業管理的各項內容均有章可循。二是強化部門管理力量，明確部門管理職責。強化鄉鎮（街道）對小區管理的指導、監督職能，從實質上對小區管理進行有效引導。優化物業維修基金的使用審批程序，從外圍破除物業管理的阻力。三是強化行政執法，嚴厲打擊違章建設行為。行政執法部門要提前介入預防，密切聯系小區物業公司，深入摸排，及時受理群眾投訴；加強現場日常巡查與重點巡查，一旦發現業主的違建行為立即予以勸阻、制止并嚴格按照執法程序予以拆除。四是加強管理，確保小區二次供水安全。建立健全二次供水衛生管理制度并設專人負責管理；督促物業公司及時更換老舊供水水箱、定期由具有資質的專業隊伍負責對供水水箱等設施進行清洗消毒，確保小區飲用水安全；建立二次供水水質監測的信息上報系統，設立電子信息檔案。五是多措并舉，切實加強電梯安全管理。盡快出臺相關的電梯安全管理辦法，明確電梯運營過程中涉及的各方主體責任，強化對電梯采購、安裝、運維等各階段的監管力度；加大對電梯維保單位及人員的管理力度，嚴厲打擊維保單位將維保業務非法掛靠、以任何形式轉包分包業務等行為；相關職能部門要完善電梯安全日常管理制度，加大電梯安全隱患排查力度，規范電梯事故救援程序，確保群眾人身安全；深入推進電梯應急救援平臺建設，提供專業的救援服務，并達到救援區域覆蓋全部在用電梯的目標。

　　（二）管理與引導并舉，切實提高小區物業管理水平

　　切實加強對物業公司的管理，注重日常監管和引導行業自律，引入物業公司信用評價機制。取消物業資質備案后，政府相關職能部門要轉變監管方向，重點在處理業主投訴件化解矛盾糾紛、加大物業公司違規行為處罰力度、加強政策宣傳等方面下功夫。同時，注重發揮物業行業協會對規范行業經營行為、推動行業健康發展的作用，可由政府部門以政府購買服務的形式委托行業協會搭建全行業企業及職業經理人從業信用評價體系平臺，由街道社區、業主委員會、物業主管部門等多方予以打分評價，并進行定期采集信息對外發布，實現行業優勝劣汰，扶持一批規范化的物業企業發展壯大。加強物業行業從業人員培訓，授予行業協會相關從業培訓資質，然后由行政主管部門給予考核，并給予參訓人員適當補貼。

　　（三）明確業主委員會職責，強化業主委員會的主體作用

　　嚴格業主委員會成員準入門檻，鄉鎮（街道）在指導業主委員會的選舉過程中，要全面聽取群眾意見，認真考察候選人員素質，從源頭上把好指導關；以街道社區為單位，開展業主委員會成員上崗前基本業務知識的培訓教育，引導其在明確自身職責的前提下有效開展小區管理，切實為廣大業主的合法權益發聲；建立健全業主委員會及其成員的日常工作行為規范，通過程序性規定來約束業主委員會濫用權力的行為；行政主管部門要切實加強對業主委員會活動的有效監管，確保其合法依規地開展工作；強化對全體業主小區管理知識的宣傳引導，增加全體業主對業主委員會的監督意識，取得業主對業主委員會小區管理工作的支持與理解，并使業主逐步轉變觀念共同參與到小區管理中來。

　　（四）加大政策扶持力度，探索老舊小區管理與改造新途徑

　　一是政府主導，完善老舊小區基礎設施與公共配套設施建設。加大財政資金扶持力度，增加對老舊小區基礎設施與公共配套設施建設維護等方面的投入。出臺相關優惠政策，如，減免進駐老舊小區物業服務企業的稅賦，降低企業進駐風險，鼓勵企業接管老舊小區；將老舊小區物業管理補給費用列入市級財政預算，適當補助困難群眾繳納物業管理費用。二是創新管理，探索建立老舊小區“政府治理＋居民自治＋物業管理＋社區服務”的新模式。針對不同小區的具體情況，將物業管理納入社區治理體系：條件較好的小區，可通過當地鎮街、社區居委會來直接引導其重新聘請專業物業服務企業，實行市場化的物業管理；條件稍差的小區，可采取居民自我管理與社會化服務（服務外包）相結合的方式，待小區各方面都成熟后再實施專業化的物業管理。三是按照各老舊小區的實際情況，在當前政策允許的范圍之內，實行全面升級改造。對于確實需要“出重拳”加以改造甚至需要拆建的老舊小區，相關部門要找對政策切入點，必要時可提交至市政府協調會商議，大力推進老舊小區改造工作。四是進一步提升老舊小區居民素質，做到“硬件”改造與“軟件”升級協同推進。切實加大宣傳，調動居民參與小區管理與改造的積極性和主動性，為小區實施優質的物業管理服務創造良好條件；積極發揮當地鎮街、社區居委會的基層組織作用，引導居民自我約束、自我管理，為老舊小區改造打好群眾基礎。

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