市場調查報告

時間：2023-02-24 15:41:18 報告我要投稿

2023年市場調查報告

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2023年市場調查報告

　　一、總體概況

　　1、地理綜述：

　　濰坊市位于山東半島中部，南依沂山，北瀕渤海,扼山東內陸腹地通往半島地區的咽喉，膠濟鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺，西接工礦重鎮淄博、東營，南連臨沂、日照，地理位置優越。濰坊市南北長188公里，東西寬164公里，總面積15859平方公里，其中市區面積1472平方公里。市域地勢南高北低，南部是山區丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。全市出生人口81648人，合法生育率達97.7%，人口自然增長率4.00‰，性別比104.3。據公安部門統計，全市末總人口855.3萬人，其中非農業人口328.3萬人。經濟實力居山東省第四位。

　　2、基礎設施概況：

　　濰坊市鐵路、公路、機場、通信及城市供水、供氣和商貿設施建設已取得重大進展。公路通車里程達到14萬公里。全部開通了程控電話和國內外直撥電話，電話交換機總容量達到101萬。市區供水普及率達100%，居民生活燃料氣化率達90.03%。

　　3、城市經濟綜述

　　(1)地區生產總值

　　濰坊現轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市(縣級)，臨朐、昌樂2縣，共有152個鄉鎮，濰坊為地級市，轄4區2縣代管6市。市中心區人口68萬。濰坊市生產總值(GDP)完成1720.88億元，按可比價格比上年增長16.5%;其中第一產業增加值211.81億元，增長0.2%;第二產業增加值1000.63億元，增長20.6%，其中工業增加值916.51億元，增長21.7%;第三產業增加值508.44億元，增長16.1%，一、二、三產業分別拉動GDP增長0.03、11.74和4.73個百分點。按常住人口計算，人均GDP達到19677元(按現行匯率折算約2520美元)，比上年增長16.2%。產業結構調整取得新進展，工業在國民經濟中的主導地位更趨明顯。一、二、三產業的比例關系由上年的13.69：56.86：29.45調整為12.31：58.15：29.54。

　　(2)居民收入

　　1)濰坊市人均GDP及增長情況

　　人均GDP達到17279元(按現行匯率折算為2141美元)，人均GDP達到19677元(按現行匯率折算為2520美元)，比上年增長16.2%。

　　2)濰坊市人均可支配收入情況

　　城鄉居民收入增長明顯。據抽樣調查，全市城鎮居民人均可支配收入11846元，比上年增長14.8%。城鎮居民人均消費性支出8816.3元，增長15.1%。

　　4、城市建設規劃

　　中心城區總體布局“一心、一環、一軸、一廊”

　　1)“一心”，即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區; 2)“一環”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環; 3)“一軸”，即由北海路為主的交通、發展軸。

　　4)“一廊”，即由白浪河、虞河兩側綠化帶及兩河之間休閑綠地構成的生態綠化廊道。

　　5、未來城市規劃

　　(1)城市化與中心城市人口規模

　　根據人口綜合預測法，濰坊市中心城市的總人口數將達到127萬人，將達到179萬人;人口發展策略方面，將實行“合理疏導，向心集聚;企業集中，擴大就業;制度保障，引流穩流;安定老齡，提高素質”的總體原則。

　　(2)發展濰坊城市經濟提升綜合競爭力

　　近期(從目前到)全市GDP年均增速達到13%，到GDP總量達到2400億元，全市三產比例為10：60：30;中心城市GDP年均增速實現16%，到GDP總規模達到800億元，占全市比重上升到33%，市區三產比例為9：58：33。

　　遠期全市GDP年均增速為9%，到全市GDP達到5700億元，全市三產比例為7：61：32;中心城市GDP到遠期年均增速為11%，到中心城市GDP規模達到2300億元，占全市比重為40%，市區三產結構為5：55：40。

　　(3)濰坊城市用地

　　根據《濰坊市土地利用總體規劃(1997)》，1997年全市安排的建設用地總規模為93.89km2(14.08萬畝)，其中建設用地占用耕地47.6km2(7.14萬畝)，說明耕地是濰坊市建設用地重要的供給________。其中濰坊市區經濟發展拉動城市用地增長的特征十分明顯，濰坊市中心城區國民生產總值與城市用地之間呈現出較強的正線性關系，此外，城市新增功能對城市用地需求、人口增加帶來的城市用地需求也呈此狀況。

　　規劃中明確了商業用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團”布局，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業用地熱病花葉病5.1m2,占地面積45.2km2。倉儲用地人均9.6m2，占地面積17.3km2。

　　小結：近兩年來濰坊市的產業結構和投資環境進一步優化，年均固定資產投資增長近1/3，其中房地產建設投資特別是住宅建設投資都在以50%以上的速率增長，說明濰坊房地產建設投資市場發展健康。濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于中國比較適宜人類居住的城市之一。

　　二、調查內容

　　1、調查時間：

　　7月21號、22號

　　2、調查區域：

　　以圍繞濰城區為主，奎文區為輔向其城區樓盤展開調研。

　　3、調查對象：

　　面積在50畝以上，建筑面積在10萬平以上的樓盤等

　　4、調查目的：

　　了解濰坊市及擬投項目的周邊房地產投資環境

　　三、目前房地產狀況調查

　　1、產品形態

　　單就從房地產產品來說，濰坊房地產市場還處于初級階段。很多產品還沒有在市場上出現，就目前市場上的產品形態和品質還不能從根本上解決市場需求，產品升級還有一個過程。從建筑形態上來看，簡單

　　的復制，借鑒的東西太多了。有個性，有標志性的建筑還是太少。缺少自己的文化內涵和自主創新。通過7月22號的調查，發現濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋，不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導致了房地產市場建筑規劃設計的產品守舊，束縛了產品品質的提高，單體建筑往往做成板式，整個市場都是這種產品，沒有錯落感，形成不了好的視覺效果，也不利于社區景觀的營造。當然在實際操作過程中，開發商能自然的換位思考，從使用者的角度考慮產品研發和交易的便利性，充分尊重使用者的利益對濰坊房地產行業的成熟起到了很好的推動作用。

　　通過簡單統計，目前市區在售樓盤100多個，幾乎遍地開花，但沒有精品，同質化，同樣化相當嚴重，所有樓盤幾乎都是一樣，其價格也相差不大，差價主要顯示在地段差別上。目前市場上缺少兩極產品：

　　1、最差。低檔房，不是說品質很差，而是價格要夠低。要讓單位職工和農民買得起。

　　2、最好。當然是說品質、配套、房型、房價要質優價高。地段倒不是主要問題。奎文區有一個目前濰坊市場上比較高檔的樓盤，叫玫瑰園。小高層和高層，建筑面積12萬平方米。6層買到4200元每平方米。但是銷量一般，主要是規模不大，很多配套上不了。主推巴厘島風格的景觀設計，在濰坊綠化作為樓盤賣點，不具有沖擊力度。在濰坊整個城市的綠化都是相當不錯的，而且綠化比較容易做，綠樹成蔭，芳草萋萋滿眼都是。

　　2、市場需求量

　　任何行業的發展，最根本是需求的存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的，有很大的量存在。

　　潛在需求，目前城區現有居民108萬人，到，由于城市化水平的提高，具有關部門分析，濰坊城區居民將增加到130萬人，這期間就有22萬人需要解決住房問題，按人均30計算，就需要660萬的住宅面積。

　　現有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考慮改善住房條件，其每個家庭只想增加20平米，那么濰坊10%的城市家庭是30000戶，這個改善需求是60平米。

　　隨著城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發展階段。未來一段時間內由于基礎設施建設舊城改造危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規模，從而形成對房地產的巨大需求。

　　總體來說濰坊市房地產未來幾年的發展仍將是平穩上升的。

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